Minute n° 26/1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 06 JANVIER 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00148 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGKW

A l’audience publique des référés tenue le 02 Décembre 2025,

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. JINDY

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître Matthieu SUHAS, avocat au barreau de DAX

ET :

S.A.S. OZZIE

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mickaël TANASESCU de la SELARL JURISUD, avocat au barreau de DAX

Intervention volontaire

La SELARL EKIP’ prise en la personne de Maître [D] [H], mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS OZZIE

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Maître Mickaël TANASESCU de la SELARL JURISUD, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 octobre 2020, la SCI JINDY a consenti à la SAS OZZIE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6] à SOUSTONS (40), pour une durée de neuf ans à compter du 15 octobre 2020, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros HT.

Par acte du 14 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par jugement en date du 05 mars 2025, le tribunal de commerce de Dax a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au bénéfice de la SAS OZZIE et désigné la SELARL EKIP’ en la personne de Maître [D] [H], en qualité de madataire judiciaire.

Par acte du 30 avril 2025, la SCI JINDY a assigné la SAS OZZIE, devant la présidente du tribunal judiciaire de DAX, statuant en référé, aux fins de résiliation de bail et d’expulsion.

A l’audience du 02 décembre 2025, la SCI JINDY représentée par son conseil, a soutenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions n°1 notifiées par RPVA le 04 août 2025. Elle a sollicité de voir :

A titre principal,

— Donner acte à la SCI JINDY de ce qu’elle se désiste uniquement de son instance en cours,

— Débouter la SAS OZZIE et la SELARL EKIP’ de leur demande formulée au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la SAS OZZIE et la SELARL EKIP’ de l’ensemble de leurs demandes, formulées, à titre reconventionnel,

A titre subsidiaire,

— Renvoyer les parties devant le juge du fond pour connaître des demandes formulées à titre reconventionnel par la SAS OZZIE et la SELARL EKIP'.

Elle explique que :

— concernant l’arrêt des poursuites qui lui est opposé, elle a pris connaissance après l’assignation quand elle a été destinataire des pièces adverses, que la société OZZIE faisait l’objet d’une procédure collective ; que dans ces conditions, elle se désiste de son instance devant la juridiction,

— concernant la nullité invoquée de la clause résolutoire, contrairement à ce que soutient la société preneuse, les dispositions de l’article L145-41 du Code du commerce, n’exigent pas que les termes de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, mentionnent explicitement la délivrance d’un commandement de payer, mais subordonnent toute action en justice à la délivrance préalable d’un commandement de payer, demeuré sans effet ; que dans ce cadre, la clause résolutoire contenue au bail est régulière tout comme le commandement de payer en découlant signifié le 14 février 2025,

— concernant les demandes reconventionnelles, l’existence et le caractère actuel des infiltrations en toiture et de la fuite d’eau alléguées ne sont pas démontrés ; que les traces marrons au plafond peuvent résulter d’un défaut d’entretien des locaux par le preneur ; que la consommation anormale d’eau détectée pourrait également lui être imputable ; que si les désordres existent, elle n’en a jamais été informée et que ceux-ci ne compromettent pas l’exercice de l’activité professionnelle du preneur ; qu’en outre, si le bailleur doit pouvoir justifier du quantum des charges opposables au preneur, il n’a pas l’obligation d’installer des compteurs séparés,

— en tout état de cause et au regard des contestations sérieuses existantes quant à l’appréciation des obligations respectives des parties, seul le juge du fond pourra trancher le litige.

La SAS OZZIE (défenderesse) et la SELARL EKIP’ prise en la personne de Maître [D] [H], mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS OZZIE (intervenante volontaire), représentées par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions n°2 notifiées par RPVA le 21 novembre 2025. Elles ont sollicité de voir:

— Déclarer irrecevable les demandes de la SCI JINDY,

— A défaut, constater que la clause résolutoire figurant dans le bail en date du 15 octobre 2020 est réputée non écrite,

— Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 février 2025,

A titre reconventionnel,

— Ordonner la réalisation des travaux de réparations de la fuite d’eau par le bailleur sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner la mise en place, à la charge du bailleur, de compteurs d’eau d’électricité et de gaz séparés pour la partie habitation sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— Renvoyer à telle audience du tribunal judiciaire de Dax qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de fixer afin qu’il soit statué sur les demandes de la concluante,

— Condamner la SCI JINDY au paiement de la somme de 3600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Elle a indiqué qu’il y avait une intervention volontaire de la SELARL EKIP'.

Elle explique que :

— la SCI JINDY est irrecevable à formuler des demandes à son encontre du fait de la procédure collective en cours et du principe de l’arrêt des poursuites,

— la SCI JINDY ne peut voir ses demandes accueillies dans la mesure où du fait de sa rédaction contrevenant aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, la clause résolutoire prévue au bail doit être jugée non écrite ; qu’il en résulte que le commandement de payer délivré est entaché de nullité ; qu’en outre, les sommes réclamées dans ledit commandement sont contestées dans la mesure où la bailleresse refuse de faire des travaux, que ce soit pour réparer les fuites et infiltrations constatées au niveau du local commercial ou pour mettre en place des compteurs séparés avec les logements mitoyens afin d’éviter des surfacturations,

— sa demande à titre reconventionnel de réalisation des travaux sous astreinte est bien fondée, compte tenu des désordres subis tels que constatés dans un procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser le 27 novembre 2024 ; qu’à défaut de pouvoir du juge des référés en la matière, elle sollicite le renvoi de l’affaire au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SELARL EKIP’ prise en la personne de Maître [D] [H], mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS OZZIE.

Sur les demandes initiales de la SCI JINDY

Nonobstant le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la validité d’une clause contractuelle, en l’occurence celle de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties, ainsi que celle du commandement de payer en découlant, et ce en l’absence de constatation d’une illécéité évidente, il convient de relever que la SCI JINDY se désiste de son instance aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire aux fins d’expulsion du preneur, en raison de la procédure collective en cours.

Dans ces conditions, les demandes de la SAS OZZIE visant à voir constater la nullité de la clause résolutoire et du commandement de payer en résultant sont devenues sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS OZZIE

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il convient de relever que le preneur ne précise pas le fondement juridique de ses demandes.

Sur la réalisation des travaux de réparations de la fuite d’eau par le bailleur sous astreinte :

Il résulte des pièces versées aux débats que si par courrier du 24 septembre 2024, le Syndicat Mixte EMMA a informé la société OZZIE de l’existence d’une fuite probable sur le réseau d’eau et l’a invitée à contrôler les installations, l’existence effective de la fuite n’est pas démontrée ; En outre, le preneur ne démontre pas avoir informé le bailleur de la réception dudit courrier et / ou de sa demande de lui voir confier la recherche de fuite.

Dans ces conditions, et dans la mesure où la réalité du désordre fait débat et où l’existence de l’obligation du bailleur est sérieusement contestable, il convient de rejeter la demande de travaux sollicitée par la SAS OZZIE.

Sur la mise en place, à la charge du bailleur, de compteurs d’eau d’électricité et de gaz séparés pour la partie habitation sous astreinte :

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constat en date du 27 novembre 2024, que l’immeuble au sein duquel le local commercial est exploité, comprend des logements d’habitation mitoyens également loués par la SCI JINDY lesquels sont dépourvus de compteurs individuels.

Néanmoins, au-delà du fait qu’il n’existe aucune obligation générale pour le bailleur d’installer des compteurs individualisés, le contrat de bail liant les parties ne contient aucune obligation à ce titre ; en outre, la SAS OZZIE se borne à alléguer une surfacturation résultant de la présence de logements voisins, sans produire de quittances et sans démontrer l’impossibilité de vérifier les charges ni le caractère manifestement erroné ou arbitraire de la répartition opérée par la bailleresse.

Il en résulte que l’obligation invoquée par la SAS OZZIE de procéder à l’installation de compteurs séparés se heurte à une contestation sérieuse, laquelle relève de l’appréciation du juge du fond.

Dans ces conditions, la SAS OZZIE sera déboutée de ses demandes reconventionnelles de travaux.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SAS OZZIE , qui succombe, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de renvoi de l’affaire au fond

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844. (…)

En l’espèce, si les parties sont d’accord pour solliciter le renvoi de l’affaire devant les juges du fond, il n’en demeure pas moins qu’aucune urgence n’est caractérisée.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter les parties de leur demande de renvoi au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITTON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort :

RECEVONS l’intervention volontaire de la SELARL EKIP’ prise en la personne de Maître [D] [H], mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS OZZIE,

DONNONS ACTE à la SCI JINDY de son désistement d’instance,

DEBOUTONS la SAS OZZIE de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNONS la SAS OZZIE à payer à la SCI JINDY la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS OZZIE aux dépens,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes de renvoi vers les juges du fond.

La présente ordonnance a été signée le 06 janvier 2026, par Madame Laure VUITTON, juge des référés, et par Madame Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

La GREFFIERE, La PRÉSIDENTE,