TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Cédric LIGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07830 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VLY

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cédric LIGER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L258

DÉFENDERESSE

Madame [O] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle ULMANN, membre de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A449

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-000812 du 22/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07830 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VLY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2018, M. [C] [U] a consenti un bail d’habitation pour une durée de trois ans renouvelable à Mme [O] [Z] sur un studio situé au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 65 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6096 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction faite des frais de procédure, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [Z] le 12 juin 2023.

Par assignation du 12 août 2024, M. [C] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et a formulé les demandes suivantes :

A titre de demandes principales :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, constater que Mme [O] [Z] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre depuis le 10 août 2023,obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 7620 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 août 2023 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023, date du commandement de payer,

A titre de demandes subsidiaires :

prononcer la résolution judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,condamner Mme [O] [Z] à payer à Mr [C] [U] la somme de 16002 euros correspondant à l’arriéré locatif au 8 juillet 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

En tout état de cause :

prononcer la résolution du bail,ordonner la libération des lieux, et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie,ordonner l’expulsion de Mme [O] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux si nécessaire avec le concours de la force publique,fixer le montant de l’indemnité journalière à la somme de 25,40 euros,condamner Mme [O] [Z] à payer cette indemnité d’occupation à compter du 10 août 2023 jusqu’à la complète libération des lieux et restitution des clefs,assortir cette condamnation d’une astreinte de 10 euros par jour à compter du prononcé du jugement,supprimer le délai de deux mois prévus à l’artilce L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [O] [Z] à payer au requérant la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [O] [Z] en tous les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le dossier a été renvoyé le 24 janvier 2025 à la demande du défendeur.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 mars 2025, M. [C] [U] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mars 2025, s’élève désormais à 19.346,42 euros.

Il ajoute s’opposer aux demandes reconventionnelles de la défenderesse précisant que l’insalubrité soulevée du bien n’est pas établie.

En défense, Mme [O] [Z] sollicite du juge des contentieux et de la protection de :

déclarer irrecevable l’assignation pour défaut de notification de l’assignation dans le délai légal,

A titre de demande principale :

débouter M. [C] [U] de ses demandes fins et prétentions,lui accorder un délai de 36 mois pour apurer l’arriéré locatif,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et dire qu’en cas de respect de ces délais la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,condamner M. [C] [U] à réaliser des travaux de reprise des fenêtres/ volets, de l’électricité, de la plomberie et de la ventilation du logement, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, et après avoir notifié au locataire la date d’intervention, le descriptif précis des travaux et leur durée,l’autoriser à suspendre le paiement des loyers et des charges à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de reprise,condamner M. [C] [U] à lui rembourser un an de loyer, soit la somme de 8364 euros et déduire cette somme de l’arriéré locatif réclamé, et ce à titre de dommages et intérêts et en réparation de son préjudice,déduire de l’arriéré locatif réclamé les provisions pour charges facturées du 1er janvier 2022 au 1er février 2025 soit la somme de 2470 euros,

En tout état de cause :

débouter M. [C] [U] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,laisser les dépens à la charge de M. [C] [U].

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [Z] n’a pas fait état faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [C] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6096 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 août 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [O] [Z] est étudiante. Elle n’a pas justifié de ses ressources et il n’est donc pas établi qu’elle puisse raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 535 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Si Mme [O] [Z] a bien repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, il ressort néanmoins des décomptes versés que sa dette n’a cessé d’augmenter depuis le premier commandement de payer.

Sans garantie d’être en capacité de rembourser une telle somme alors qu’elle est étudiante, et alors que la dette locative n’a cessé de se creuser, sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [C] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. La demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 10 euros par jour à compter du prononcé du jugement n’étant pas motivée, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [C] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, Mme [O] [Z] lui devait la somme de 19.346,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 6.096 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.524 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 762 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [U] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes indemnitaires et de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose en son article 4 que le logement doit disposer d’une pièce principale ayant soit une surface habitable égale au moins à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mètre, soit un volume habitable au moins égal à 20m3.

En application de l’article L1331-22 du code de la santé publique tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, le bien loué est composé d’une surface de 20 m2. Il n’est pas établi par les pièces du dossier que celui-ci contreviendrait aux caractéristiques d’un logement décent. Au jour de la conclusion du bail mais aussi ultérieurement de l’audience aucun arrêté n’interdisait sa location ou établissait son insalubrité, ne résultant par ailleurs aucunement du dossier que la locataire ait alerté le bailleur sur des problèmes de mauvais entretien ou de moisissure du logement mettant en cause sa salubrité.

La défenderesse, au soutien de sa demande de travaux et d’indemnisation fondée sur l’insalubrité du logement, verse des photos non datées, témoignant de traces de moisissures sur des murs et montrant des murs, placards et fenêtres décrépis. Il ne peut être établi par ces seules pièces que la responsabilité du bailleur du fait de l’insalubrité du logement soit établie.

La défenderesse se verra ainsi déboutée de sa demande de travaux de mise en conformité et de sa demande indemnitaire faite de constater l’insalubrité du logement.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [C] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de constat de résiliation de bail,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 décembre 2018 entre M. [C] [U], d’une part, et Mme [O] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 10 août 2023,

CONDAMNE Mme [O] [Z] à payer à M. [C] [U] la somme de 19.346,42 euros (dix-neuf mille trois cent quarante-six euros et quarante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 6.096 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.524 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [O] [Z] à verser à M. [C] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 762 euros mensuelle, et ce jusqu’à la complète libération des lieux et restitution des clefs,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

REJETTE la demande d’assortir la demande d’indemnité d’occupation d’une astreinte,

ORDONNE à Mme [O] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [O] [Z] de toutes ses demandes contraires,

CONDAMNE Mme [O] [Z] à payer à M. [C] [U] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juin 2023 et celui de l’assignation du 12 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge