N° RG 23/00096 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C5JB

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Daniel CHASLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 2], sise [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Syndic. de copro. LES ETANGS, sis [Adresse 6]

représenté par Maître Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître CAULLET-MEILHAN

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 18 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 06 Janvier 2026

copie exécutoire délivrée le à M^e VIAL

copie conforme délivrée le à M^e DILHAC

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA CHENAIE est propriétaire d’un lot commercial (lot 169) au sein de l’ensemble immobilier dénommé Résidence “[3]” sis [Adresse 5] à Seignosse (40).

Par convention du 18 février 2020, la SCI LA CHENAIE a donné à bail ce local pour une activité de bar-restauration rapide.

Par résolution prise en assemblée générale du 14 mai 2022, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS, considérant que l’activité de restauration installée dans le lot n°169 entrainait le paiement d’une surprime d’assurance, a décidé d’imputer cette surprime d’un montant de 5043,38 € sur le compte de charges de la SCI LA CHENAIE.

Par courrier de son conseil du 6 décembre 2022, la SCI LA CHENAIE a contesté l’application de cette surprime. Par résolution du 13 mai 2023, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS a autorisé son syndic a engager toute action y compris judiciaire pour obtenir le paiement de la surprime d’assurance litigieuse.

De son côté, par acte du 12 mai 2023, la SCI LA CHENAIE a assigné LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de DAX.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été abordée à l’audience du 18 Novembre 2025 de cette juridiction.

La SCI LA CHENAIE, représentée par son conseil, a demandé au tribunal de :

— déclarer nulle et non avenue l’imputation par le Syndicat de copropriétaires de la somme de 5043,48 € au débit du compte de charges de la SCI LA CHENAIE,

— condamner LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS à payer à la SCI LA CHENAIE la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes prétentions contraires,

— rejeter toute demande de condamnation formulée par LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI LA CHENAIE est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS, représenté par son conseil, a demandé au tribunal de :

— déclarer la SCI LA CHENAIE irrecevable en ses demandes présentées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS, représenté par son syndic en exercice,

— débouter la SCI LA CHENAIE de ses demandes présentées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS,

— condamner la SCI LA CHENAIE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS considère que la demande de la SCI LA CHENAIE est irrecevable car, selon lui, il appartenait à cette dernière d’agir dans un délai de deux mois à partir de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale, soit au plus tard le 4 août 2022, pour contester l’une des résolutions de cette assemblée générale, ce que la demanderesse n’a pas fait. La SCI LA CHENAIE serait donc déchue de ce pouvoir à compter de cette date.

La SCI LA CHENAIE rétorque que son action est recevable car son action contre la résolution litigieuse est une action personnelle, soumise à un delai de prescription de 10 ans.

Sur le fond, la SCI LA CHENAIE soutient que l’imputation sur son compte de charges de la somme de 5043,48 € est illégale car :

— les charges d’assurance ne font pas partie dans le règlement de copropriéte des charges spéciales applicables aux propriétaires de locaux commerciaux,

— le syndicat de copropriétaires devrait démontrer que la SCI LA CHENAIE a commis une faute justifiant le paiement d’une surprime, ce qu’il ne fait pas,

— elle a communiqué au syndicat de copropriétaires le bail intervenu avec la société occupante du local commercial,

— elle a communiqué une copie de la police d’assurance souscrite par son locataire qui permettait au syndicat de copropriétaires de vérifier si l’occupant du local commercial était correctement assuré,

— aucune indication n’a été donnée à la SCI LA CHENAIE pour savoir comment la surprime a été calculée,

— il a été jugé que si l’activité commerciale exercée est conforme à la destination de l’immeuble, les copropriétaires de lots commerciaux n’ont pas à supporter une surcharge de prime d’assurance. Dans ce cas, les charges liées à l’assurance, prime et surprime, sont des charges communes générales,

— il ressort de l’une des pièces du dossier que la compagnie d’assurance assurant la copropriété ne considère pas l’activité de bar/restauration rapide comme étant à risque et ne pratique donc pas de surprime.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS rétorque que l’action de la SCI [Adresse 2] est mal fondée car le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 4] ne prévoit pas spécifiquement que la responsabilité du copropriétaire doit avoir été judiciairement établie en cas d’aggravation de charges votée par l’assemblée générale. L’argument développé par la SCI LA CHENAIE sur l’absence de démonstration d’une faute de sa part ne serait donc pas opposable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la SCI [Adresse 2] :

Selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, régissant les droits et obligations des copropriétaires en France, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. […].

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que l’action en contestation d’un appel de charges est une action personnelle née de l’application de la loi et, comme telle, se prescrit par cinq ans.

En l’espèce, le procès verbal de l’assemblée générale DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS du 14 mai 2022 imputant une surprime d’assurance de 5043,48 € à la SCI LA CHENAIE a été réceptionné par cette dernière le 4 juin 2022. L’action de cette dernière en constestation de cette résolution a le caractère d’une action personnelle dont le delai de prescription est de cinq années. L’action introduite par la SCI LA CHENAIE le 12 mai 2023 sera donc considérée comme étant recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 10 de la loi de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant les droits et obligations des copropriétaires en France, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le 3°) de l’article 13 du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 4] prévoit que “les propriétaires qui aggraveraient par leur fait, celui de leur locataire ou celui des gens à leur service les charges communes, auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnées. Il pourra en être ainsi pour les dégats qui seraient causés aux plantations des abords par les enfants au cours de leurs jeux, et pour le bris de glace des portes d’entrée.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la surprime d’assurance votée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS lors de l’assemblée générale du 14 mai 2022 et mise à la charge exclusive du lot n°169 détenu par la SCI LA CHENAIE pour un montant de 5043,48 € a le caractère d’une aggravation de charges. Une telle aggravation de charges doit résulter d’un fait fautif de la SCI LA CHENAIE. Aucun élement fourni au dossier ne vient démontrer une telle faute, la compagnie d’assurance considérant de surcroît que l’activité de restauration rapide/bar n’est pas une activité à risque nécessitant de pratiquer une surprime. C’est donc a tort que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS réclame à la SCI LA CHENAIE le paiement de la somme de 5043,48 €. L’imputation par le Syndicat de copropriétaires de la somme de 5043,48 € au débit du compte de charges de la SCI LA CHENAIE sera déclarée nulle et non avenue.

Partie perdante, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS sera condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera en outre condamné à régler à la SCI LA CHENAIE la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la SCI LA CHENAIE est dispensée de toute participation à la dépense des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nulle et non avenue l’imputation par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS de la somme de 5043,48 € au débit du compte de charges de la SCI LA CHENAIE,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS à payer à la SCI LA CHENAIE la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ETANGS aux dépens.

RAPPELLE que la SCI LA CHENAIE est dispensée de toute participation à la dépense des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le Greffier, Le Juge,

Delphine DRILLEAUD Daniel CHASLES