N° RG 25/00482 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIQV

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

Monsieur [X] [O] [T], demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 06 Janvier 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Février 2026

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 95,83 euros incluse, de 483,89 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V], le 7 janvier 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 388 euros, outre 71,34 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 8 mars 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] à lui régler la somme de 718,77 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— condamner Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 8 mars 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 6 janvier 2026.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a indiqué au tribunal être convenu avec Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V], dans le cadre de leurs échanges avant les débats, d’un plan d’apurement de leur dette locative, qui s’élevait à 1 233,56 euros le 31 décembre 2025, par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 60 euros, en précisant qu’ils ont repris le paiement du loyer courant.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Conformément aux dispositions du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT prouve avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par courrier électronique du 8 janvier 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article 5-5 intitulé RÉSILIATION DU BAIL DEMANDEE PAR L’OPH, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V], le 7 janvier 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 388 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation ni proposé à leur bailleur la moindre solution d’apurement de leur dette locative qu’ils ont au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 718,77 euros le jour de l’assignation et à 1 233,56 euros le 31 décembre 2025 ; ils n’en contestent toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] sont redevables envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 décembre 2025, d’une somme de 1 233,56 euros ;

Ils sollicitent l’octroi de délais pour se libérer de cette dette ; l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT accepte leur proposition de l’apurer en lui réglant chaque mois, en sus du loyer et charges courant, une somme de 60 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] dont le relevé de compte de locataires daté du 2 janvier 2026 prouve tout autant qu’ils ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2025 que leur capacité à régler leur arriéré locatif, d’autant qu’ils bénéficient des aides au logement ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que leur responsabilité est imputable à Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de leur bailleur les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] seront donc condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de 50 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V], qui succombent, seront donc condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui leur a été délivré le 7 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] sont redevables envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, d’une somme de MILLE DEUX CENT TRENTE-TROIS EUROS et CINQUANTE-SIX CENTIMES (1 233,56 euros).

Les autorise à s’en libérer en VINGT ET UN (21) versements mensuels de SOIXANTE EUROS (60 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] de se libérer de leur dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 19 février 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] devront immédiatement quitter les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, sous peine d’expulsion avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] seront condamnés au paiement, à partir du 1er janvier 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer convenu.

Dit, encore dans cette hypothèse, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT sera débouté de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de CINQUANTE EUROS (50 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [X] [T] et Madame [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE