TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Géraldine GAUVIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin PORCHER

M^e Marième DIOP

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/07376 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6NG

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 29 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Marième DIOP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0403

Madame [P] [J] [F] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Marième DIOP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0403

DÉFENDERESSES

S.A.S. ORALIA PIERRE ET GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0450

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0708

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/07376 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6NG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2008, à effet le 21 septembre 2008, [K] [H] a donné à bail à [P] [J] [O] et [R] [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour une durée de trois années, tacitement reconductible, moyennant un loyer de 620 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Les locataires ont déclaré subir des troubles de jouissance dans les lieux loués et dans les parties communes depuis 2011. Ils ont adressé des courriers de mises en demeure de faire réaliser des travaux.

[W] [H] est venue aux droits de [K] [H], à la suite d’une donation de la nue-propriété des biens de ses parents et de leurs décès en 2021.

Des travaux ont eu lieu dans l’appartement du 22 au 27 novembre 2021, les locataires étant relogés.

Par exploit en date du 12 septembre 2022, [P] [J] [O] et [R] [X] [O] ont fait assigner [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été renvoyée afin de mise en état.

A l’audience du 20 novembre 2024, [P] [J] [O] et [R] [X] [O] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— juge non prescrite leur action, considérant que la reconnaissance des troubles de jouissance par la défenderesse avait interrompu la prescription pour les faits antérieurs au 12 septembre 2019;

— avant dire-droit,

désigne un expert avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux litigieux, se faire remettre tous documents et pièces et entendre toutes personnes qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission, examiner les désordres allégués, rechercher la cause des désordres et rechercher s’ils proviennent d’un défaut d’entretien du bailleur, fournir tout élément technique de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis, notamment le trouble de jouissance des époux [O], indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires et chiffrer le coût des remises en état, indiquer les effets de la présence de plomb dans la peinture et de moisissures dans l’appartement, indiquer si un rapport pourrait exister entre l’état de santé des occupants et l’état de l’appartement notamment si les troubles respiratoires dont souffre leur fille pourraient être liés à l’insalubrité de l’appartement,

ordonne la consignation des loyers et charges à venir sur un compte séquestre qu’il plaira au tribunal de céans de désigner,

dise que ces sommes seront consignées dans l’attente de la remise du rapport de l’expert et jusqu’à ce que les juridictions compétentes se prononcent sur les préjudices subis par les époux [O] et ordonnent leur éventuelle indemnisation,

dise et juge que la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert sera versée par la défenderesse,

condamne les défendeurs à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis par ces derniers du fait de la carence de leur bailleur,

— à titre subsidiaire,

juge qu’il y a lieu à réduction de loyer à hauteur de 50% à compter du prononcé de la décision et jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise aux normes,

en conséquence,

fixe le montant du loyer dû par les époux [O] à Madame [H] à la somme mensuelle de 362,09 euros à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise aux normes et ordonne le séquestre des loyers,

condamne [W] [H] à effectuer les travaux de remise en décence du logement que les époux [O] occupent sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

condamne [W] [H] à leur payer la somme de 50,65 euros par jour et par personne étant donné la composition du foyer, Madame, Monsieur et leur fille, à titre de dommages intérêts pour troubles de jouissance durant l’exécution des travaux ainsi que pour leur relogement et déménagement,

condamne [W] [H] à leur payer la somme de 58.658,58 euros au titre des dommages intérêts pour troubles de jouissance pour la période du 1er juillet 2011 au 30 novembre 2024,

condamne [W] [H] à leur payer la somme de 10.000 euros pour préjudice moral,

déboute la société PIERRE et GESTION de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

déboute [W] [H] de l’ensemble de ses demandes,

ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

condamnne [W] [H] et la société PIERRE et GESTION chacun à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne [W] [H] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, [P] [J] [O] et [R] [X] [O] exposent subir des désordres dans leur logement depuis 2011, et que la reconnaissance de ces désordres par la bailleresse a fait obstacle à la prescription ou l’a interrompue. Ils indiquent que les services techniques de l’habitat ont constaté ces désordres, engendrant des poursuites contre la bailleresse. Ils soulignent que plusieurs de leurs assureurs habitation ont résilié leur contrat en raison du nombre de sinistres affectant leur lot.

Les époux [O] sollicitent à titre principal une expertise afin de préciser les troubles de jouissance, humidité importante, infiltrations dégradant les revêtements, installation électrique insuffisamment protégée, présence de plomb et de moisissures, désordres sur la façade non ravalée du bâtiment B. Ils contestent habiter [Adresse 4].

[W] [H] demande à la juridiction de :

— déclarer irrecevables les demandes des époux [O] pour cause de prescription,

— à titre subsidiaire, débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, juger que la société PIERRE et GESTION sera tenue de relever et de garantir [W] [H] de toutes les condamnations à quelque titre que ce soit, qui seraient prononcées à son encontre au profit de [R] [X] [O] et [P] [J] [F] épouse [O], et de la condamner à la relever et garantir de ces condamnations,

— en tout état de cause, condamner solidairement les époux [O] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens d’instance, appel en garantie inclus,

— écarte l’exécution provisoire concernant les demandes des époux [O].

[W] [H] expose avoir réalisé des travaux dans le bâtiment B entre 2018 et 2023 et indique que les désordres subis par les demandeurs résultent de sinistres privatifs affectant les lieux occupés par les demandeurs. Elle mentionne avoir été relaxée le 5 novembre 2024 par la cour d’appel de Paris des poursuites liées aux arrêtés pris par la Ville de Paris.

[W] [H] expose que les demandes indemnitaires des époux [O] sont prescrites.

Elle souligne l’absence de motif légitime pour solliciter une mesure d’instruction et l’absence de faute. Elle indique que les époux [O] vivent [Adresse 4] et sous-louent les lieux, rendant difficile l’entretien et la réalisation de travaux dans les lieux.

[W] [H] expose avoir confié la gestion de son immeuble à l’agence ORALIA PIERRE et GESTION qui avait à son égard une obligation de conseil et d’assistance et doit la garantir des éventuelles condamnations prononcées contre elle.

La société ORALIA PIERRE et GESTION sollicite de la juridiction qu’elle:

à titre liminaire,

— joigne les instances n°22/7376 et 23/7899,

— déclare irrecevables l’ensemble des demandes des époux [O] ou à tout le moins toute demande portant sur des faits et préjudices antérieurs au 12 septembre 2019,

au fond,

— déboute intégralement les époux [O] de leurs prétentions, et madame [H] de son appel en garantie,

à titre subsidiaire,

— ramène les préjudices des époux [O] à de plus justes proportions et dise que l’hypothétique garantie due par ORALIA PIERRE et GESTION à Mme [H] ne pourra en aucun cas être intégrale,

en tout état de cause,

— écarte l’exécution provisoire concernant les demandes des époux [O],

— condamne tout succombant à verser à ORALIA- PIERRE et GESTION une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

La société ORALIA PIERRE et GESTION expose que les demandes des époux [O] sont prescrites puisqu’elles reposent sur des faits remontant à 2011, alors que la prescription a été interrompue à compter du 12 septembre 2022. Elle indique que les troubles de jouissance invoqués n’ont pas une cause unique, mais ont fait l’objet d’interventions au fur et à mesure, et soutient que seules les demandes postérieures au 12 septembre 2019 ou au 12 septembre 2017 en cas d’application de la prescription quinquennale, peuvent être examinées. Elle expose que la simple réalisation de travaux par la bailleresse ne constitue pas une reconnaissance claire et non équivoque de sa responsabilité. La société mentionne avoir rempli ses obligations, de moyen. Elle souligne l’inutilité de la demande d’expertise, compte-tenu des travaux réalisés en 2022 et 2023 et rappelle avoir répondu diligemment aux demandes des locataires.

La présente décision, contradictoire et rendue en premier ressort, a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le bail relatif à l’occupation des lieux litigieux est un contrat de location de locaux vides en date du 19 septembre 2008, conclu pour une durée de 3 ans, à effet au 21 septembre 2008.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Issue de la loi du 24 mars 2014, cette disposition est applicable aux baux en cours en application des dispositions de l’article 82, II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

L’article 2240 du code civil dispose certes que “La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription”, mais en l’absence d’acte positif de reconnaissance par [W] [H] des désordres, il ne saurait être considéré que la prescription a été interrompue en l’espèce. En effet, ni le projet de protocole transactionnel produit aux débats, ni aucune autre pièce ne constitue une reconnaissance par [W] [H] des désordres invoqués par les époux [O].

En l’espèce, les époux [O] indiquent que les désordres existent depuis 2011 et se multiplient depuis cette date. Or, l’assignation interruptive de prescription datant du 12 septembre 2022, seuls les désordres postérieurs au 12 septembre 2019 seront examinés, les faits antérieurs étant prescrits.

Sur la demande de désignation d’un expert

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’ “Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.”

En l’espèce, les époux [O] exposent que le logement loué à [W] [H] est affecté de désordres générant des troubles de jouissance.

Ils produisent aux débats un courrier du service technique de l’habitat de Paris en date du 30 septembre 2021 indiquant avoir constaté dans les lieux :

— une importante humidité de condensation en raison d’une ventilation insuffisante, provoquant d’importantes traces de moisissures sur les revêtements du logement et leur dégradation, étant noté la présence d’une ventilation mécanique contrôlée assujettie à un interrupteur,

— des infiltrations d’eaux dans le logement, dégradant les revêtements du plafond et les murs de la pièce de vie,

— une insuffisance de protection de l’alimentation électrique du ballon d’eau chaude dans la salle de bain, laissant apparaître des câbles sans protection mécanique.

Ils produisent également les résultats d’analyses de moisissures en date du 8 février 2022 et un état diagnostic de la présence de plomb en date du 29 mars 2022.

En considération des éléments produits aux débats par les époux [O], suffisants pour apprécier leurs demandes, la désignation d’un expert apparaît inutile. Elle sera donc rejetée, ainsi que les demandes de consignation des loyers et charges dans l’attente de la remise du rapport de l’expert et de condamnation de [W] [H] à leur verser une provision sur l’indemnisation des préjudices.

Sur la demande de travaux

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [P] [J] [O] et [R] [X] [O] produisent aux débats un courrier du service technique de l’habitat de Paris en date du 30 septembre 2021 indiquant avoir constaté dans les lieux :

— une importante humidité de condensation en raison d’une ventilation insuffisante, provoquant d’importantes traces de moisissures sur les revêtements du logement et leur dégradation, étant noté la présence d’une ventilation mécanique contrôlée assujettie à un interrupteur,

— des infiltrations d’eaux dans le logement, dégradant les revêtements du plafond et les murs de la pièce de vie,

— une insuffisance de protection de l’alimentation électrique du ballon d’eau chaude dans la salle de bain, laissant apparaître des câbles sans protection mécanique.

Le courrier du 25 janvier 2022 établi par le service technique de l’habitat indique que des travaux destinés à faire cesser les condensations qui se manifestent dans le logement doivent être faits, qu’il faut faire des travaux afin de faire cesser les infiltrations affectant murs et plafond et qu’il faut sécuriser les installations électriques.

Ils produisent également les résultats d’analyses de moisissures en date du 8 février 2022 indiquant la présence importante de trois moisissures et la présence faible de deux autres moisissures et un état diagnostic de la présence de plomb en date du 29 mars 2022 mentionnant la présence de plomb sur la porte de la cuisine et du séjour, ayant donné lieu à un arrêté en date du 11 mai 2022.

En l’espèce, [W] [H] justifie avoir réalisé les travaux suivants :

— constatation du fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée pour la salle de douche et la cuisine, sous réserve de l’activation de l’interrupteur par les occupants du logement, en octobre 2022,

— remplacement du ballon d’eau chaude en octobre 2022,

— retrait du plomb dans l’appartement, permettant la mainlevée de l’arrêté ordonnant ces travaux le 13 janvier 2023,

— l’impossibilité pour la société mandatée d’intervenir en octobre 2022 pour la protection de l’alimentation et du câble sous le ballon d’eau chaude.

Il convient de considérer que ces pièces établissent que les travaux nécessaires pour assurer la santé et la sécurité des occupants des lieux loués ont été réalisés par la propriétaire bailleresse.

En conséquence, [W] [H] ne sera pas condamnée à réaliser des travaux de mise en conformité tels que demandés par [P] [J] [O] et [R] [X] [O].

La demande de [P] [J] [O] et [R] [X] [O] de fixation du montant du loyer dû à Madame [H] à la somme de mensuelle de 362,09 euros à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise aux normes et de séquestre des loyers sera également rejetée, en l’absence de démonstration de la persistance des désordres évoqués.

Sur le préjudice de jouissance

Les pièces produites aux débats par [P] [J] [O] et [R] [X] [O] établissent l’existence de désordres affectant les lieux donnés à bail entre septembre 2021, date du constat par les services techniques de l’habitat, et octobre 2022, date de réalisation des travaux et de mainlevée de l’arrêté ordonnant le retrait du plomb en janvier 2023.

En l’espèce, le rapport de la société FARALICQ, exerçant l’activité réglementée d’enquêteur de droit privé, ne démontre pas que les époux [O] ne vivent pas dans les lieux loués et qu’ils seraient donc mal fondés à demander l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

De même, le certificat médical établi par le Docteur [V] le 9 août 2021 n’établit pas un lien de causalité entre l’asthme infantile de [G] [O] et sa présence dans les lieux.

Les désordres affectant l’appartement ont certes généré des troubles de jouissance consistant à la fois dans l’humidité ressentie dans les lieux et le risque lié à la présence de plomb, de moisissures et d’insuffisance de la protection d’un câble électrique, mais ces troubles ne sauraient être évalués à plus de 25% de la valeur locative des lieux pour une période de 14 mois de septembre 2021 à octobre 2022.

En conséquence, [W] [H] sera condamnée à payer aux époux [O] la somme totale de 2.350 euros à titre de dommages intérêts pour troubles de jouissance de septembre 2021 à octobre 2022.

Sur le préjudice moral

En l’absence de démonstration de leur préjudice moral, [P] [J] [O] et [R] [X] [O] seront déboutés de leur demande de condamnation de [W] [H] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur l’appel en garantie

Aux termes des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, si les désordres affectant les lieux loués sont établis, de septembre 2021 à octobre 2022, l’absence de diligences de la bailleresse et de son mandataire, la société ORALIA PIERRE et GESTION ne le sont pas. Les 3 parties à l’instance produisent aux débats les justificatifs des diligences accomplies par le mandataire pour apporter des réponses aux locataires et remédier aux désordres invoqués et aux troubles de jouissance induits.

En l’absence de faute imputable au mandataire dans l’exécution de son mandat de gestion, [W] [H] sera déboutée de sa demande de condamnation de la société ORALIA PEIRRE et GESTION à la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[W] [H], partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à payer la somme totale de 1.000 euros [P] [J] [O] et [R] [X] [O] et la somme de 800 euros à la société ORALIA PIERRE et GESTION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande sur ce fondement.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

— Constate l’irrecevabilité des demandes de [P] [J] [O] et [R] [X] [O] antérieures au 12 septembre 2019, pour cause de prescription,

— Condamne [W] [H] à payer à [P] [J] [O] et [R] [X] [O] la somme totale de 2.350 euros à titre de dommages intérêts pour troubles de jouissance de septembre 2021 à octobre 2022,

— Déboute [P] [J] [O] et [R] [X] [O] du surplus de leurs demandes, notamment de leurs demandes de désignation d’un expert, de consignation des loyers et charges dans l’attente de la remise du rapport de l’expert, de condamnation de [W] [H] à leur verser une provision sur l’indemnisation des préjudices, à faire réaliser des travaux de mise en conformité, de fixation du montant du loyer dû par les époux [O] à Madame [H] à la somme de mensuelle de 362,09 euros à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise aux normes, de séquestre des loyers, de condamnation au paiement de dommages intérêts au titre du préjudice moral ;

— Déboute [W] [H] du surplus de ses demandes,

— Déboute la société ORALIA PIERRE et GESTION du surplus de ses demandes,

— Condamne [W] [H] aux dépens ;

— Condamne [W] [H] à verser à [P] [J] [O] et [R] [X] [O] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne [W] [H] à verser à la société ORALIA PIERRE et GESTION la somme totale de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute [W] [H] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE