TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : [B] [V]

[E] [V]

[K] [V],

[J] [V]

c/

[P] [V]

N° RG 24/00465 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IO2U

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Dominique-Arnold DE BUSTAMANTE – 24Me Eric RUTHER – 106

JUGEMENT DU : 13 NOVEMBRE 2024

JUGEMENT

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

M. [B] [V]

né le [Date naissance 12] 1970 à [Localité 31] (AUBE)

[Adresse 4]

[Localité 17]

M. [E] [V]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 31] (AUBE)

[Adresse 7]

[Localité 18]

Mme [K] [V],

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 31] (AUBE)

[Adresse 26]

[Adresse 26]

[Localité 19]

M. [J] [V]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 31] (AUBE)

[Adresse 16]

[Localité 10]

représentés par M^e Eric RUTHER, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

Mme [P] [V]

née le [Date naissance 9] 1997 à [Localité 21] (COTE D’OR)

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Dominique-Arnold DE BUSTAMANTE, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de Dijon,

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 octobre 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Les époux [V] ont eu cinq enfants, [J], [K], [N], [E] et [B] [V]. M. [N] [V] est décédé le [Date décès 11] 2002, à l’âge de 43 ans laissant pour lui succéder sa fille Mme [P] [V].

Le 14 janvier 2006, les époux [V] avait consenti une donation en avancement de voirie sur un bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 25] ; ils en conservaient l’usufruit et en donnait la nue propriété à leurs enfants et à leur petite fille Mme [P] [V].

En 2018, les époux [V] alors âgés de 85 ans ont souhaité vendre ce bien immobilier et Mme [P] [V] a refusé de signer le mandat de vente, empêchant la vente de ce bien.

Les époux [V] sont décédés les [Date décès 14] et [Date décès 20] 2021 ; le bien immobilier de [Localité 25] est dès lors en indivision entre [J], [K], [E] et [B] [V] et [P] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, M. [J] [V], Mme [K] [V], M. [E] [V] et M. [B] [V] ont fait assigner Mme [P] [V] devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

— déclarer que les consorts [V] justifient de l’urgence et de l’intérêt commun de vendre la maison en indivision située [Adresse 15] à [Localité 25] ;

— autoriser la vente du bien situé [Adresse 15] à [Localité 25] sur la base du mandat non exclusif de l’agence immobilière [24] au prix de 1 400 000 € net vendeur signé par les consorts [V] ;

— déclarer ledit mandat opposable à Mme [P] [V] ;

— autoriser la régularisation par M. [J] [V], Mme [K] [V], M. [E] [V] et M. [B] [V], sans Mme [P] [V] de toute promesse ou compromis relatif à cette maison d’habitation située [Adresse 15] à [Localité 25] au prix de 1 222 000 € net vendeur , avec faculté de baisse de prix à hauteur de 200 000 € ;

— autoriser la réitération et la passation de l’acte définitif de vente de la maison par les consorts [V] sans Mme [P] [V] ;

— désigner Me [L] [D], notaire , afin de procéder à la réitération et la passation de l’acte définitif de vente de la maison d’habitation située [Adresse 15] à [Localité 25] ;

— condamner Mme [P] [V] à payer aux consorts [V], la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déclarer qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Mme [P] [V] aux dépens, en jugeant que M^e Ruther pourra procéder à leur recouvrement comme cela est prescrit à l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts [V] ont fait valoir que :

les époux [V] étant décédés à [Localité 28], le lieu d’ouverture de la succession détermine par application de l’article 45 du code de procédure civile, la compétence territoriale du président du tribunal judiciaire de Dijon auquel l’article 815-6 du code civil donne compétence matérielle ;

les consorts [V] ne peuvent pas faire face aux frais de cette maison et souhaitent la vendre avant qu’elle ne se dégrade et/ou qu’elle soit squattée qu’ils souhaitent conclure pour éviter la dégradation ou le squat de cette maison ;

le mutisme de leur nièce bloque la vente du bien indivis ;

le 5 octobre 2022, ils ont fait appel à deux agences immobilières pour obtenir une estimation du bien qui a été évalué à 1 100 000 € et à 1 040 000 € ;

Mme [P] [V] n’a pas donné son accord pour la vente, puis elle accepté de donner son accord à la condition que le bien soit mis en vente à 1 500 000 €, ce qu’ont accepté les consorts [V] ; elle a accepté de signer le mandat de vente avec l’agence [23] à la condition que les consorts [V] signent au préalable un autre mandat avec l’agence immobilière [U] et les consorts [V] se soumettaient à cette exigence ;

le 10 avril 2024, l’agence [23] les avisait qu’un de ses clients avaient fait une offre à hauteur de 1 300 000 €, frais d’agence inclus ; Mme [P] [V] refusait de signer cette promesse d’achat et dénonçait le mandat de vente qu’elle avait signé 15 jours plus tôt ; elle mettait en demeure l’agence [23] de remettre les clés du bien à l’agence [U] ;

par courrier recommandé du 31 mai 2024, les consorts [V] répondaient à ce courrier en rappelant l’urgence de la vente du bien ;

les consorts [V] estiment dès lors qu’ils sont bien fondés à être autorisés à vendre seuls le bien immobilier dès lors que cette mesure est justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun ;

ils font valoir que la condition d’urgence est parfaitement démontrée, le bien étant vide, sans entretien, se dégradant rapidement, sa valeur va se déprécier, il existe des risques de squatt ; il engendre chaque année des frais que les consorts [V] ne vont pas pouvoir supporter indéfiniment ; l’habitation est classée F et va nécessiter des travaux de mise aux normes ;

il est de l’intérêt commun des indivisaires de vendre le bien afin d’éviter les difficultés postérieures, qu’un acheteur a été trouvé pour un prix de 1 222 000 € net vendeur ; Mme [P] [V] a parfaitement conscience que cette vente est de l’intérêt commun puisqu’elle a souhaité donner un mandat à une deuxième agence. Mme [P] [V] a demandé au juge des référés au visa de l’article 815-6 du code civil de :

à titre principal,

— débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les consorts [V] in solidum à verser à Mme [P] [V] la somme de 2 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

à titre subsidiaire,

— déclarer que l’urgence et l’intérêt commun nécessitent de vendre la maison en indivision située [Adresse 15] à [Localité 25] ;

— autoriser la vente du bien situé [Adresse 15] à [Localité 25] sur la base d’un mandat exclusif d’une durée de 3 mois renouvelable une fois au bénéfice de telle agence du choix de Mme [P] [V] ou qu’il plaira au juge de désigner au prix proposé de 1 490 000 € net vendeur signé par [P] [V] ;

— déclarer ledit mandat opposable aux consorts [V] ;

— autoriser la régularisation par Mme [P] [V] sans les consorts [V] de toute promesse ou compromis relatif à cette maison d’habitation située [Adresse 15] à [Localité 25] au prix de 1 222 000 € net vendeur ;

— autoriser la réitération et la passation de l’acte définitif de vente de la maison par [P] [V] sans les consorts [V] ;

— désigner Me [A] ou tel autre notaire qu’il plaira au juge de désigner afin de procéder à la réitération et la passation de l’acte définitif de vente de la maison d’habitation située [Adresse 15] à [Localité 25] ;

— déclarer qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

— dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chaque partie conservera ses dépens.

Mme [P] [V] a soutenu que :

l’historique rapporté par les consorts [V] est lacunaire et ne mentionne pas qu’elle n’a pas avisé du décès de ses grands parents en Epahd , que ni elle ni sa mère ne figurent sur l’avis de décès, qu’elle a reçu le 13 mai 2022 une lettre de Me [D], notaire chargé de la succession par les consorts [V] ; qu’elle a été avisée de testaments olographes de ses grands-parents de janvier 2018, instituant comme légataires universels les consorts [V] et mentionnant que « tout autre héritier non mentionné ici sera exclu de la part à héritage ou des droits qui lui reviennent » ; qu’elle apprendra que les époux [V] ont vendu le 20 juillet 2020 à leur fils [B] leur maison de [Localité 30] et les meubles pour le prix de 250 000 € ;

l’intérêt des parties est, à terme de vendre la villa de [Localité 25] et de voir la succession réglée ; Mme [P] [V] n’a pas refusé de vendre la maison , mais a souhaité que cette maison soit vendue dans des conditions de saine concurrence ;

elle n’a nullement fait de la résistance à la vente, étant observé que la maison n’a pas été mise en vente en 2022 ni en 2023, sans doute parce qu’elle était louée jusqu’au 31 décembre 2023 ; après deux estimations qui valorisent la maison libre à 1 100 000 € honoraires inclus par [23] et à 1 040 000 € nets vendeur, maison libre, Mme [P] [V] a souhaité qu’un mandat soit confié à un autre agent immobilier, l’agence [U] pour mettre les agents immobiliers en concurrence et que la mise à prix se fasse à 1 500 000 € ; les deux mandats ont été signés en mars 2024, mais l’agence [27] n’a pas obtenu les clés pour mener à bien son mandat si bien que Mme [P] [V] a dénoncé le mandat donné à l’agence [23] dans le délai légal de rétractation ;

le 9 avril 2024 , [23] produisait une intention d’achat de 1 222 000 € net vendeur de M. [F], après que l’agence immobilière ait ramené sa commission de 90 000 € à 50 000 € ; M. [F] est l’associé de M. [R], gérant d’Immosûr, dans une autre société depuis 2021 ;

les consorts [V] se sont précipités sur cette offre et l’ont acceptée sans en parler au préalable à leur nièce et sans qu’aucune publicité sur la vente de la villa au prix de 1 400 000 € voir 1 500 000 € n’ait été faite sur l’internet public ;

dès lors, la condition d’urgence de l’article 815-6 du code civil n’est pas démontrée : la maison était en location jusqu’en décembre 2023 et ce n’est qu’à ce moment que les clés étaient remises à l’agence [23] pour la mise en vente ; les travaux de remise aux normes devaient être réalisés avant 2018 ; il n’ y a pas de risque spécial de squatt compte tenu de la situation de la maison dans une ASA et alors qu’une alarme ou le passage d’une société de surveillance peuvent y remédier ; il existe sur les comptes de la succession une somme de 29 562, 50 € au 2 octobre 2024 ;

l’intérêt commun n’est ni celui des seuls consorts [V], ni celui de Mme [P] [V] ; les consorts [V] produisent une évaluation du cabinet [C] dont la réputation n’est pas contestée qui conclut à une valeur de 1 250 000 €, le principe des estimations immobilières autorisant une variation à la hausse ou à la baisse de 10 à 15 %, de sorte que la demande de Mme [P] [V] de mettre en vente à 1 490 000 € n’est pas déraisonnable ;

suite à une sommation interpellative, il a été confirmé par M. [F] qu’il était toujours acheteur dans les conditions de son offre du 9 avril 2024 ;

à titre subsidiaire, Mme [V] fait valoir que l’autorisation qui serait donnée de baisse de prix de 200 000 € est la porte ouverte à tous les débordements possibles, que le dispositif pourrait prévoir la mise en vente par une autre agence qu’Immosûr et que Mme [P] [V] soit l’indivisaire désignée pour passer les actes.

Les consorts [V] ont maintenu dans leurs dernières écritures (conclusions n°1) et lors de l’audience leurs demandes initiales en faisant valoir que l’obstruction de Mme [P] [V] est établie, qu’une offre a été faite et est maintenue au-delà de la valeur estimée par le rapport d’expertise de M. [C] et des avis de valeur ; que l’urgence est parfaitement démontrée, que la maison n’est plus chauffée ni habitée et se dégrade au fil du temps, qu’une alarme n’a jamais empêché un squatt et que l’emplacement de la maison dans un lotissement n’empêche pas non plus le risque de squatt ; que la somme figurant sur les comptes de la succession ne sera pas éternelle ; que l’intérêt commun est de vendre la maison le plus rapidement possible au prix du marché et que les indivisaires disposent d’une proposition au-dessus du prix du marché ; que les consorts [V] ont prévu dans leur dispositif une éventuelle baisse de prix de 200 000 € , ignorant combien de temps l’acheteur potentiel patienterait et quelle nouvelle proposition ils pourraient obtenir d’un nouvel acquéreur, proposition pouvant être moins avantageuse.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer un acte de disposition sur un immeuble indivis.

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut toutefois prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun de l’indivision.

L’application de cette disposition impose que soient réunies deux conditions cumulatives, à savoir que la mesure sollicitée soit justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun de l’indivision.

Il ressort des écritures et pièces versées aux débats que les indivisaires, qu’il s’agisse des consorts [V] demandeurs et de Mme [P] [V], conviennent que la maison d’habitation située [Adresse 15] à [Localité 25] doit être vendue et qu’aucun des indivisaires n’en revendique l’attribution.

Il est constant que cette maison est inoccupée depuis à tout le moins le 1er janvier 2024 et que l’inoccupation d’une maison d’habitation qui n’est pas chauffée et pas entretenue est de nature à entraîner la dépréciation de ce bien.

Le risque de l’installation de squatteurs est également à prendre en compte et ne saurait être écarté parce que la maison se trouve au sein d’une résidence ou lotissement ou par l’installation d’une alarme et le recours à une société de surveillance, mesures au surplus coûteuses pour l’indivision.

Il résulte également du relevé des comptes de la succession dont se prévaut Mme [P] [V] que l’indivision ne pourra pas faire face très longtemps aux charges et impositions afférentes à la maison, en l’absence de la perception d’un loyer.

Ainsi l’urgence à voir vendre le bien immobilier est parfaitement établie par les demandeurs.

Il est à l’évidence de l’intérêt commun de l’indivision que cette maison d’habitation qui a vocation à être vendue, le soit dans les meilleurs délais pour les mêmes motifs.

Il résulte de l’avis de valeur de l’agence [23] que la maison a été évaluée à 1 100 000 € au 5 octobre 2022 ; l’agence [29] l’a estimée le 28 octobre 2022 à 1 040 000 €.

Surtout, un rapport d’expertise en évaluation immobilière de la SAS [C] [22] a estimé sa valeur vénale au 24 septembre 2024 à la somme de 1 250 000 € ; ce rapport d’expertise est complet et motivé et prend en compte l’ensemble des éléments nécessaires à une estimation pertinente, comme l’emplacement de la maison, l’exposition et la vue sur mer, ses prestations, son état général, la moins-value résultant du diagnostic énergétique, le marché immobilier avec des éléments de comparaison.

Mme [P] [V] qui soulève la proximité entre le gérant de l’agence immobilière [23] et l’acheteur potentiel de la maison, ne remet d’ailleurs nullement en cause l’évaluation faite dans ce rapport d’expertise du cabinet [C].

Ainsi la demande des consorts [V] d’être autorisés à mettre en vente le bien par l’intermédiaire de l’agence immobilière [23] au prix de 1 400 000 € net vendeur est conforme à l’intérêt commun de l’indivision.

Dès lors qu’un acheteur potentiel trouvé par cette même agence immobilière, M. [I] [F] a offert par lettre d’intention du 9 avril 2024 d’acquérir la maison au prix de 1 222 000 € net vendeur, ce qui correspond parfaitement à l’estimation au 24 septembre 2024 du cabinet d’expertise [C], il est de l’intérêt commun de l’indivision que cette vente puisse être réalisée à ce prix.

Le refus de Mme [P] [V] d’accorder ce mandat de vente à l’agence immobilière [23] et d’accepter une vente au prix de 1 222 000 € n’est pas contesté par cette dernière et il est constant que ce refus, au moment de la délivrance de l’assignation et maintenue dans la présente instance, bloque les opérations de mise en vente et de vente de la maison à ce jour, pourtant urgentes et conformes à l’intérêt commun de l’indivision.

Il convient en conséquence de faire droit aux demandes des consorts [V] sauf à prévoir que le bien immobilier pourra être vendu à M. [I] [F] au prix net vendeur de 1 222 000 €, et , en cas de défaillance de M. [I] [F], à tout autre acquéreur à un prix net vendeur de 1 222 000 €, avec une faculté de baisse de ce prix jusqu’au prix net vendeur de 1 125 000 €, ce prix correspondant à l’estimation du rapport d’expertise [C] moins 10 % ; il ne saurait en effet être fait droit à la demande d’une baisse de 200 000 € eu égard à cette même évaluation et à l’offre de M. [F].

Il n’appartient pas au juge de désigner le notaire en charge de l’acte de vente et les consorts [V] sont déboutés de leur demande de ce chef sauf à préciser que le notaire en charge de l’acte de vente pourra acter sans le concours de Mme [P] [V].

Mme [P] [V] qui succombe dans ses demandes est condamnée aux dépens de l’instance, dont recouvrement au profit de M^e Ruther en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle est condamnée à verser aux consorts [V] la somme totale de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort :

Vu l’article 815-6 du code civil,

Autorise la vente du bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 25] sur la base du mandat non exclusif de l’agence immobilière [24] au prix de 1 400 000 € net vendeur signé par les consorts [V] ;

Déclare ledit mandat opposable à Mme [P] [V] ;

Autorise M. [J] [V], Mme [K] [V], M. [E] [V] et M. [B] [V] , à signer seuls, sans le concours de Mme [P] [V] , toute promesse ou compromis relatif à ce bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 25] :

— avec M. [I] [F] ou toute personne physique ou morale se réservant le droit de substitution , au prix de 1 222 000 € net vendeur,

— ou en cas de défaillance de M. [F] , avec tout autre acquéreur à un prix net vendeur de 1 222 000 €, avec une faculté de baisse de ce prix jusqu’au prix net vendeur de 1 125 000 € ;

Autorise la réitération et la passation de l’acte définitif de vente dudit bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 25] par M. [J] [V], Mme [K] [V], M. [E] [V] et M. [B] [V] sans le concours de Mme [P] [V], dans les conditions prévues ci-dessus ;

Dit que Me [L] [D], ou tout autre notaire, pourra dès lors procéder à la réitération et la passation de l’acte définitif de vente dudit bien immobilier située [Adresse 15] à [Localité 25], dans les conditions prévues ci-dessus, sans le concours de Mme [P] [V] ;

Condamne Mme [P] [V] à payer à M. [J] [V], Mme [K] [V], M. [E] [V] et M. [B] [V] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Ruther par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président