TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA [Localité 8] VERNE IMMOBILIER

c/

[G] [K]

N° RG 24/00527 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IQTK

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP MAUSSION – 80

JUGEMENT DU : 18 DECEMBRE 2024

JUGEMENT

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA [Localité 8] VERNE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [G] [K]

né le 12 Octobre 1987 à [Localité 9] (RWANDA)

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représenté

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 novembre 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [G] [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers (respectivement les lots n° 5 et n° 31) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par la société Citya [Localité 8] Verne Immobilier, son syndic, a assigné M. [K] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et de l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire :

— déclarer recevable et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires ;

— condamner M. [K] à lui verser les sommes suivantes :

• 21 176, 02 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 10/10/2024 ;

• 2 117, 60 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires ;

• 980, 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer ;

— juger que les condamnations prononcées à hauteur de 20 518, 90 € porteront intérêts au taux légal à compter du 19/07/2024 et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant mises en demeures et sommation de payer les charges de copropriété du 19 juillet 2024, M. [K] ne règle pas depuis plusieurs années ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges pour l’année en cours, ni même ses appels de fonds travaux.

M. [K] reste ainsi débiteur de la somme principale de 21 176, 02 € selon décompte arrêté au 13 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires rappelle :

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;

que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Il soutient que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il précise que les comptes définitifs pour l’exercice 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 23/05/2017, 26/04/2018, 17/12/2019, 22/10/2020, 21/10/2021 et 28/06/2023 auxquelles M. [K] a été régulièrement convoqué et dont il s’est vu notifier les procès-verbaux.

Bien que régulièrement assigné, M. [K] n’a pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’ article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] verse notamment aux débats :

— sommation de payer du 19 juillet 2024 ;

— décompte actualisé des charges dues au 10 octobre 2024 et décompte Gogim Parisel expliquant la somme au 01/01/2023 de 15 365, 37 € ;

— convocations aux Assemblées Générales des 23/05/2017, 26/04/2018, 17/12/2019, 22/10/2020, 21/10/2021 et 28/06/2023 ;

— procès-verbaux des Assemblées Générales des 23/05/2017, 26/04/2018, 17/12/2019, 22/10/2020, 21/10/2021 et 28/06/2023 ;

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de la somme de 21 176, 02 € arrêtée au 10 octobre 2024,correspondant à l’arriéré de charges et aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux de l’exercice 2024.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 20 518, 90 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de M. [K] en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi. Elle a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [K] qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort si :

Condamne M. [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par la société Citya [Localité 8] Verne Immobilier :

— la somme de 21 176, 02 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 10 octobre 2024 et de l’appel provisionnel de l’exercice 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 20 518, 90 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par la société Citya [Localité 8] Verne Immobilier :

— la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [K] aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer du 19 juillet 2024 ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président