COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Juillet 2025

N° RG 24/04237 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBKQ

Grosse délivrée

à M^e GIANQUINTO

Expédition délivrée

à M^e BOUGHANMI-PAPI

le

DEMANDEURS:

Madame [R] [Y]

née le 14 Juin 1961 à [Localité 10] (ALGERIE)

[Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

Madame [F] [V]

née le 26 Octobre 1988 à [Localité 8] (06)

[Adresse 1]

[Adresse 6] (AFRIQUE DU SUD)

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [V]

né le 31 Janvier 1981 à [Localité 8] (06)

[Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [H] [T]

née le 11 Décembre 1988 à [Localité 7] (MOLDAVIE)

[Adresse 4]

représentée par M^e Patricia BOUGHANMI-PAPI, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C06088-2025-001161 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er février 2023, un bail d’habitation meublée a été octroyé à Madame [H] [T], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, et portant sur un logement (ainsi qu’une cave et un parking) sis à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel indexé de 930,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 300,00 euros, soit un total mensuel de 1 230,00 euros, actualisé à 1 225,00 euros.

Suite au décès de Monsieur [O] [V] survenu le 27 janvier 2023, Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] sont devenus propriétaires indivis du bien susvisé.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 24 octobre 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de leurs prétentions, par lequel Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] ont fait assigner Madame [H] [T], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 27 février 2025 à 15h00 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 1741 du code civil de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 10 juin 2025 à 14h00,

À l’audience du 10 juin 2025,

Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leur assignation, qu’ils soutiennent expressément, excepté le montant de l’arriéré locatif qu’ils actualisent selon un décompte arrêté au mois de juin 2025 à la somme de 18 799,00 euros. Ils déclarent que la locataire a cessé le paiement des loyers depuis des années, qu’elle a quitté les lieux le 13 avril 2025 mais qu’elle soutient être toujours dans les lieux. Ils demandent à la juridiction de supprimer le délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

Madame [H] [T], représentée par son conseil, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de statuer ce que de droit sur l’application des effets de la clause résolutoire, de débouter les demandeurs de leur demande en dommages et intérêts et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle déclare ne pas être en capacité de verser le loyer, avoir un enfant à charge, bénéficier du revenu de solidarité active, être allée en Moldavie pendant quelque temps et être activement à la recherche d’un emploi car elle a tenté une activité en auto-entrepreneur qui a échoué.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification des demandes

L’article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] énoncent dans les motifs de leur assignation souhaiter se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail mais sollicitent dans le dispositif le prononcé de la résiliation du bai meublé.

Le juge, qui relève à l’étude du dossier que les demandeurs ont entendu fonder leur demande sur l’acquisition de cette clause, tranchera donc le litige conformément aux dispositions applicables aux demandes de constat d’acquisition de clause résolutoire.

Sur la recevabilité de l’action

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Les demandeurs, bailleurs personnes physiques qui sollicitent la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Ils produisent en effet, à peine d’irrecevabilité de leur demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 22 octobre 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 24 octobre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 27 février 2025 à 15h00, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 24 mai 2024, en date du 28 mai 2024.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail meublé liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête des bailleurs à Madame [H] [T] par acte du commissaire de justice en date du 24 mai 2024 pour un arriéré locatif de 4 900,00 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2024 et le coût de l’acte pour 160,16 euros.

Il est constant que le bail meublé en date du 1er février 2023, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail meublé effet au 5 juillet 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tous les occupants de son chef du logement, de la cave et du parking et de la condamner à payer à Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la juridiction de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant supérieur au loyer et charges, soit à la somme de 1 800,00 euros, sans s’en expliquer.

Or, en vertu de l’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989, il est prohibé au bailleur de percevoir des amendes ou indemnités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location.

En conséquence, Madame [H] [T] sera condamnée à payer à Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 1 225,00 euros à compter du 6 juillet 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant à la locataire sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire en application de l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution sera accueillie compte-tenu de la mauvaise foi de la défenderesse qui, en dépit d’alléguer des difficultés financières n’a plus réglé aucun loyer depuis avril 2024 et n’a pas cherché un hébergement dont le coût serait en adéquation avec ses revenus, laissant sa dette locative s’élever à 18 799,80 euros au mois de juin 2025.

La demande des bailleurs tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance locative sera également rejetée, ces derniers ne justifiant pas avoir notifié à la locataire un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Sur le paiement des sommes dues au titre du bail

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Les demandeurs produisent au soutien de leur demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [H] [T] reste devoir la somme de 18 799,00 euros arrêtée au mois de juin 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

Il convient de condamner Madame [H] [T] à payer à Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] la somme de 18 799,00 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts

Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] sollicitent la condamnation de Madame [H] [T] à la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [H] [T] s’oppose à cette demande, considérant à juste titre que les demandeurs ne justifient pas du quantum de leur préjudice.

En l’espèce, la juridiction relève que les bailleurs ne qualifient pas le préjudice sur lequel ils fondent leur demande en dommages et intérêts qui n’est par aiileurs pas motivée.

En conséquence, la demande de Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [H] [T], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 24 mai 2024 et sera condamnée à payer à Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] une somme de 900,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] recevable,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation meublé en date du 1er février 2023 à effet au 5 juillet 2024,

ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [H] [T] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement sis à [Adresse 9] et de la cave et du parking sis à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant à la locataire sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai légal de deux mois du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de la locataire en application de l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 225,00 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 6 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] la somme de 18 799,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] en dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à Madame [R] [Y], Madame [F] [V] et Monsieur [D] [V] la somme de 900,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [T] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 24 mai 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,