TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : S.C.I. LA CANOPEE

c/

S.A.S. ZS 23

N° RG 24/00401 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMWS

Minute N°

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31

M^e Karima MANHOULI – 26

ORDONNANCE DU : 02 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CANOPEE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud JOUBERT de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Christel BOISSEL, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. ZS 23

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Karima MANHOULI, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2024 et mise en délibéré au 27 novembre 2024, puis prorogé au 2 décembre 2024 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mars 2022, la société SCI des Lumières a donné à bail à la SAS ZS 23 des locaux commerciaux au [Adresse 7] pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer principal annuel de 24 000 €, pour un usage exclusif de lounge-bar-restauration.

Le 28 mars 2022, les locaux commerciaux ont été acquis par la SCI La Canopee.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024 , la SCI La Canopee a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la société SAS ZS 23, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’article 13 , page 20 du bail et donc la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de la société SAS ZS 23 et de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des biens meuble et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société SCI la Canopee aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société SAS ZS 23 d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433 -1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et R433-2 et R433-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société SAS ZS 23 à payer à la société SCI la Canopee à titre de provision sur les loyers, charges et impôts fonciers dus, en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard stipulé au contrat de bail, la somme de 110 050,80 € ;

— condamner la société SAS ZS 23 à payer à la société SCI la Canopee à titre de provision sur la clause pénale prévue par l’article 12 du bail la somme de 11 005,08 € ;

— constater la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité conformément aux stipulations du bail ;

— condamner la société SAS ZS 23 à payer à la société SCI la Canopee la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SAS ZS 23 aux dépens.

La SCI la Canopée a actualisé ses demandes à la somme provisionnelle de 121 737 € au titre des loyers et charges dus au mois d’octobre 2024 et à la somme provisionnelle au titre de la clause pénale à 12 173, 70 €.

La SCI la Canopee fait valoir que :

dès son entrée dans les lieux, la société SAS ZS 23 ne s’est pas acquittée du paiement des loyers ;

le bailleur lui a fait délivrer le 31 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 96 355,20 € et la société SAS ZS 23 ne s’est acquittée d’aucune des causes de ce commandement dans le délai d’un mois ; le décompte redevable au jour de l’assignation est de 110 050,80 € ;

la SAS ZS 23 n’a pas cru devoir saisir le tribunal d’une demande de délai dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer ; elle n’a pas non plus pris attache avec le bailleur pour faire état d’une quelconque difficulté économique et son obligation n’est pas sérieusement contestable ;

il convient également de faire application de la clause pénale de l’article 12 du contrat de bail ;le bailleur s’oppose à toute demande de délai de la part du preneur qui n’a jamais justifié de difficultés financières ; il s’y oppose d’autant plus que le preneur n’a pas repris le paiement des loyers courants, ne présente aucune garantie quant à sa capacité de remboursement des loyers et son action intentée contre la société Ambiance Intérieure ; il a contracté un prêt pour l’acquisition du local et l’inexécution de ses obligations par le preneur le met dans une situation financière délicate.

La SAS ZS 23 a demandé au juge des référés de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

en conséquence,

— débouter la SCI La Canopee de l’intégralité de ses demandes ;

— accorder à SAS ZS 23 un délai de 24 mois pour régler sa dette, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— mettre à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés.

La société ZS 23 a fait valoir que :

dès la prise de possession des locaux, elle a confié à la société Ambiance intérieure la réalisation des travaux d’aménagement qui consistait en la transformation de l’ancienne agence d’intérim en bar restaurant ;

les travaux ont démarré le 9 juin 2022 et la société Ambiance intérieure s’était engagée à terminer les travaux et l’aménagement mobilier le 25 septembre 2022 ;

suite à l’incompétence de la société Ambiance intérieure , la société ZS 23 lui notifiait la résiliation du contrat pour faute et le chantier est à l’arrêt depuis septembre 2022 si bien que la société ZS 23 et dans l’incapacité d’exploiter le fonds ;

la société Ambiance intérieure a assigné le 21 décembre 2022 la société ZS 23 devant le juge des référés du tribunal de commerce de Dijon afin d’obtenir diverses indemnités au titre de la résolution du contrat ; par ordonnance du 10 mai 2023 le juge des référés a débouté la société Ambiance intérieure de ses demandes et a fait droit à la demande d’expertise judiciaire de la société ZS 23 ; le 26 avril 2024 l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise définitif dont il résulte l’existence de plusieurs malfaçons et non façons ; la société ZS 23 a saisi le tribunal de commerce de Dijon aux fins d’obtenir la condamnation de la société Ambiance intérieure à l’indemnisation de l’intégralité des préjudices, la procédure étant actuellement pendante devant le tribunal de commerce ;

la société ZS 23 sollicite des délais de paiement dès lors que c’est en raison des difficultés rencontrées avec la société Ambiance intérieure qu’elle n’a pas pu régler son loyer ;

le projet de la société ZS 23 a également été freiné par une assignation du 12 septembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires ayant sollicité le juge des référés pour prononcer la condamnation solidaire de la société ZS 23 et de la SCI la Canopee à remettre les lieux concernés par les travaux dans leur état initial, le juge des référés ayant ordonné une mesure de médiation qui n’a pas pu être finalisée compte tenu de l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal de commerce ;

c’est d’ailleurs en raison de toutes ces difficultés que le bailleur a attendu presque deux ans après la régularisation du bail commercial pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

malgré les difficultés connues du bailleur, la société ZS 23 conserve la confiance de son établissement bancaire qui s’engage notamment à poursuivre le financement des travaux sous réserve que le bail soit maintenu à l’ouverture de l’établissement espérée en janvier 2025,

la société ZS 23 a assigné à heure indiquée la société Ambiance intérieure devant le tribunal de commerce aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemnisation de son préjudice financier comprenant les loyers dus au bailleur ; la condamnation par provision de la société Ambiance intérieure au titre du montant retenu par l’expert judiciaire ne souffre d’aucune contestation sérieuse et le recouvrement de ce montant permettra à la société ZS 23 de régler sa dette de loyer ; enfin dès l’ouverture de son établissement et alors que le chiffre d’affaires prévisionnel est de 900 € par jour en moyenne, la société ZS 23 disposera des ressources suffisantes pour envisager la mise en place des délais de paiement ; en conséquence la société ZS 23 apporte la preuve de sa bonne foi et de sa volonté de payer le loyer ; il convient en conséquence de lui allouer un délai de 12 mois pour payer sa dette de loyers.

Lors de l’audience, la SCI La Canopée a maintenu ses demandes ; la société SAS ZS 23 a demandé au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de commerce visant à obtenir une provision sur l’indemnisation de la SAS ZS 23.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de sursis à statuer

La société SAS ZS 23 a demandé des délais de paiement et sollicite un sursis à statuer au motif que le tribunal de commerce est saisi dans le cadre d’un référé commercial d’heure à heure et qu’une audience est intervenue le 16 octobre 2024, soit le même jour que l’audience de référé.

Le juge des référés ignore la date du délibéré du juge des référés commercial.

Il ne dispose d’aucun élément permettant de confirmer ou d’infirmer qu’une ouverture du commerce pourrait intervenir dans un délai proche , le mois de janvier 2025 étant évoqué.

Dès lors que les loyers commerciaux ne sont pas acquittés depuis la conclusion du contrat de bail le 25 mars 2022, que des travaux de transformation du local commercial étaient nécessaires à l’ouverture du commerce de restauration, que l’activité commerciale n’a pas débuté à ce jour, que le bailleur a attendu le 31 janvier 2024 pour faire délivrer un commandement de payer, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et dans l’intérêt tant du bailleur que du preneur que le juge des référés dispose d’éléments actualisés sur la situation financière du preneur et sur les perspectives d’ouverture du commerce et d’activité économique générant des revenus, dans un délai proche ou non, ces éléments ayant à l’évidence une incidence sur la possibilité ou non du preneur de faire face aux loyers courants et de payer l’arriéré locatif et ce, dans l’intérêt partagé des parties.

Il convient en conséquence, non pas de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du juge des référés commercial, mais de ré-ouvrir les débats à l’audience du 22 janvier 2025 pour permettre aux parties d’actualiser leurs demandes , propositions et versement de pièces sur la situation financière de la SAS ZS 23 et les perspectives d’ouverture du restaurant dans le local, objet du bail commercial .

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Ordonnons la réouverture des débats à l’audience du

mercredi 22 janvier 2025 à 9h00, salle H

Réservons les dépens.

Le Greffier Le Président