Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02527 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2CU

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[V] [Z]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [V] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 octobre 2019, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [V] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 316,12 euros, outre 114,93 euros de provision mensuelle sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette s’élève désormais à 3 892,86 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2025 à étude, Madame [Z] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2019 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.575,45 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

En conséquence, Madame [Z] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du Code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [Z] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 27 janvier 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 3.892,86 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 14 novembre 2025, avis d’échéance d’octobre 2025 comprise.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que la locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite.

La dette locative représente donc la somme totale de 3 892,86 euros.

Madame [Z], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Madame [V] [Z] sera donc condamnée à payer à la société demanderesse la somme de 3.892,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 3 073,10 euros à compter de l’assignation et du présent jugement s’agissant du surplus.

Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société bailleresse ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à la société demanderesse la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA [Adresse 7] à l’encontre de Madame [V] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2019 entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [V] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 3.892,86 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-six centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 3 073,10 euros à compter du 16 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, ……………………………………………………… La Présidente