N° RG : N° RG 23/06274 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDOG

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

50B

N° RG : N° RG 23/06274 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDOG

AFFAIRE :

S.A.R.L. CMRE

C/

S.A.S. MARITIMM IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, S.C.I. ARNAUD

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Jean-baptiste LANOT

M^e Florence MOLERES

M^e Sabine NGO

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice-Président,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

SARL CMRE

37 rue des Mathurins

75008 PARIS

représentée par M^e Jean-baptiste LANOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

SAS MARITIMM IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21

1 place du Général de Gaulle

N° RG : N° RG 23/06274 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDOG

33680 LACANAU

représentée par M^e Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

SCI ARNAUD

36 rue de Gravelotte

33800 BORDEAUX

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par mandat n°105 du 18 mars 2021, la société MARITIMM IMMOBILIER a délégué à la SARL CMRE la recherche d’un acquéreur pour le bien immobilier appartenant à la SCI ARNAUD, situé au 36 rue Gravelotte à Bordeaux, pour un prix net vendeur de 3.000.000€ (en fait 2.900.000€). Le mandat initial prévoyait une indemnité compensatrice égale aux honoraires en cas de refus injustifié d’une offre conforme.

Le 19 mars 2021, la société TEMPERANCE a présenté une lettre d’intention d’achat pour le montant de 3.000.000 € prenant fin le jour même à 20 heures.

La SCI ARNAUD n’a pas donné suite à cette proposition, motivant ultérieurement son refus par l’existence de conditions suspensives attachées à la lettre.

Malgré plusieurs relances et une mise en demeure adressée à son contractant, soit la SAS MARITIMM IMMOBILIER (CENTURY), la SARL CMRE n’a pas obtenu le paiement de l’indemnité compensatrice et a saisi la justice.

Procédure:

Par assignation délivrée le 17/09/2021, la SARL CMRE a assigné la SAS MARITIMM IMMOBILIER Centyry 21, devant le Tribunal de commerce de Bordeaux.

Par assignation délivrée le 24/01/2022, le défendeur a assigné le mandataire initial, la SCI ARNAUD devant la même juridiction.

Par jugement en date du 10/11/2022, le Tribunal de commerce de Bordeaux a notamment joint les deux procédures, s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Bordeaux et a renvoyé l’affaire et le dossier devant cette juridiction.

Il convient de préciser que depuis cette transmission :

— les défendeurs et demandeur ont constitué avocat et fait déposer leurs conclusions,

— par Ordonnance en date du 31/01/2024, le Juge de ma mise en état a ordonné une médiation, à laquelle il n’a pas été donné une suite favorable,

— les parties ont conclu au fond,

— l’ordonnance de clôture est en date du 5/03/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 20/03/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22/05/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SARL CMRE délégataire de mandat :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24/01/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :

DEBOUTER la SAS MARITIM-IM Century 21 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL CMRE ;

CONSTATER le défaut d’intérêt à agir de la SCI ARNAUD à l’encontre de la SARL CMRE

DEBOUTER la SCI ARNAUD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL CMRE ;

CONDAMNER la SAS IMARITIMM Century 21 à payer à la SARL CMRE la somme 50.000€ TTC, correspondant à sa part du montant de l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandant n°105 en date du 18 mars 2021

CONDAMNER la SAS MARITIMM Century 21 à payer à la SARL CMRE la somme de 2.000€ à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive;

CONDAMNER la SAS MARITIMM Century 21 à payer à la SARL CMRE la somme de 4000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de la présente Instance.

La SARL CMRE soutient qu’elle a reçu une délégation de mandat n°105 le 18 mars 2021 de la part de la société MARITIMM IMMOBILIER Century 21. Ce mandat visait à rechercher un acquéreur pour le bien immobilier appartenant à la SCI ARNAUD, situé au 36 rue Gravelotte, Bordeaux, moyennant un prix net vendeur de 3.000.000€.

Le mandat prévoyait expressément qu’en cas de présentation d’une offre conforme aux conditions du mandat, le refus non justifié du mandant d’accepter ladite offre donnerait lieu au versement d’une indemnité compensatrice équivalente aux honoraires prévus. Le montant des honoraires prévus était de 100.000 € TTC, soit 50.000 € TTC revenant à CMRE.

Elle prétend que la société TEMPERANCE aurait présenté, le 19 mars 2021, une offre d’achat conforme aux termes du mandat, soit 3.000.000 € net vendeur, avec des conditions d’acquisition claires et la présentation de garanties financières solides ; alors que la SCI ARNAUD aurait refusé cette offre sans apporter de motif légitime, ni démontrer une quelconque difficulté dans le financement de l’acquéreur ou une irrégularité dans l’offre. Le refus, serait arbitraire, et constituerait un manquement au contrat, justifiant le versement de l’indemnité compensatrice prévue.

Elle fait valoir que la jurisprudence considérerait qu’un refus non motivé d’une offre conforme engagerait la responsabilité du mandant au titre des clauses contractuelles, ce qui justifie la réclamation de l’indemnité prévue dans le mandat.

L’article 4 du mandat stipulerait que le refus non justifié d’une offre conforme engage le mandant au paiement d’une indemnité équivalente aux honoraires de négociation, qui viserait à réparer le préjudice subi par l’agent immobilier qui a rempli sa mission de présentation d’un acquéreur sérieux et solvable.

Elle serait ainsi en droit de solliciter le paiement de 50.000 € TTC, correspondant à sa part contractuellement convenue. Or, malgré plusieurs mises en demeure et sollicitations adressées à MARITIMM IMMOBILIER pour obtenir le versement de l’indemnité due, cette dernière a refusé le paiement sans fondement valable, ce qui constituerait une résistance abusive, caractérisée par l’inertie injustifiée et l’absence de réponse sérieuse aux demandes légitimes de CMRE.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SAS MARITIMM IMMOBILIER, le mandataire:

Dans ses dernières conclusions en date du 6/03/2024 le défendeur demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER la SCI ARNAUD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

DEBOUTER la société CMRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société CMRE à régler à la SAS MARITIMM IMMOBILIER la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de son préjudice de perte de temps,

CONDAMNER la société CMRE à régler à la SAS MARITIMM IMMOBILIER la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER la société CMRE à régler à la SAS MARITIMM IMMOBILIER la somme de 4.000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens d’instance,

A titre subsidiaire si le tribunal estimait les demandes de la société CMRE fondées,

DEBOUTER la SCI ARNAUD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

DEBOUTER la société CMRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI ARNAUD à régler à la SAS MARITIMM IMMOBILIER la somme de 100.000 € TTC (cent mille euros toutes taxes comprises) au titre de la clause pénale, dont le paiement serait ventilé, conformément au mandat de vente signé et à la délégation de mandat comme suit :

—  50.000 € TTC entre les mains de la société MARITIMM IMMOBILIER

—  50.000 € TTC entre les mans de la société CMRE

CONDAMNER la SCI ARNAUD à régler à la SAS MARITIMM IMMOBILIER la somme de 50.000 € (cinquante mille euros) au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER la SCI ARNAUD à relever indemne la SAS MARITIMM

IMMOBILIER de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, frais et accessoires,

CONDAMNER la SCI ARNAUD à régler à la SAS MARITIMM IMMOBILIER la somme de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens d’instance,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société CMRE et la SCI ARNAUD à régler, chacune, à la SAS MARITIMM IMMOBILIER la somme de 4.000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens d’instance,

MARITIMM IMMOBILIER affirme avoir parfaitement exécuté ses obligations contractuelles dans le cadre du mandat de vente signé avec la SCI ARNAUD et de la délégation de mandat qu’elle a consentie à CMRE.

Elle aurait relayé les informations nécessaires entre le mandant et CMRE, présenté les offres transmises par CMRE au mandant et assuré un suivi régulier des négociations.

Le refus de finaliser la vente serait exclusivement imputable à la SCI ARNAUD, mandant qui demeurerait libre d’accepter ou de refuser toute offre, sous réserve que son refus ne soit pas abusif.

A ce titre, elle n’aurait joué aucun rôle actif dans le refus de l’offre émise par TEMPERANCE et ne saurait être tenue responsable de la décision finale du mandant.

Elle soutient que la SARL CMRE aurait dû assigner directement le mandant au motif qu’il résulterait de l’article 1994 du code civil un lien direct entre le mandataire substitué et le mandant qui l’autorise a agir directement contre celui-ci et non pas contre elle qui n’aurait commis aucune faute dans l’exercice de du mandat.

De plus, si le mandat initial conclu entre MARITIMM IMMOBILIER et la SCI ARNAUD prévoit qu’en cas de refus non justifié d’une offre conforme, le mandant sera tenu au paiement d’une indemnité compensatrice équivalente aux honoraires prévus, la délégation de mandat consentie à CMRE ne contiendrait quant à elle d’aucune stipulation relative à une indemnité compensatrice. La rémunération de CMRE serait subordonnée à la réalisation effective de la vente, conformément aux principes classiques du droit des mandats de vente immobilière et faute de réalisation de la vente, et en l’absence de stipulation spécifique dans le mandat de délégation, aucune somme n’est due à CMRE.

MARITIMM IMMOBILIER réfute toute prétendue résistance abusive, soulignant qu’elle a répondu promptement aux demandes de CMRE, fait preuve de transparence dans ses échanges et justifié son refus de paiement par l’inexistence d’une obligation contractuelle envers CMRE.

A titre reconventionnel, la société MARITIMM IMMOBILIER invoque avoir subi un préjudice résultant de la perte de temps, ayant été contrainte d’engager des démarches inutiles en raison de la procédure infondée initiée par CMRE, elle sollicite réparation du préjudice lié à cette perte de temps (3.000€).

Elle invoque également l’existence d’un préjudice moral, tenant au stress et la perturbation causés par la procédure injustifiée initiée par CMRE, ainsi qu’une atteinte potentielle à sa réputation professionnelle (2.000€).

A titre subsidiaire elle sollicite que la SCI ARNAUD soit condamnée à la relever indemne de toute condamnation.

De plus le mandant aurait fautivement dissimulé l’existence d’autres offres concurrentes et aurait refusé de lui communiquer les informations relatives à la vente intervenue sur ce bien alors qu’il aurait été tenu contractuellement, comportement qui justifierait sa condamnation au montant de la clause pénale du mandat avec répartition au prorata prévue à la délégation, soit 50.000€ pour elle et 50.000€ pour CMRE.

De plus, la SCI ARNAUD serait tenue à l’indemniser de son préjudice moral (50.000€) avec mes mêmes arguments que ceux invoqués à l’encontre de CMRE.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SCI ARNAUD, le mandant initial:

Dans ses dernières conclusions en date du 20/03/2024 le défendeur demande au tribunal de :

Débouter la société CMRE et la société MARITIMM CENTURY 21 de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Condamner in solidum les sociétés MARITIMM CENTURY 21 et CMRE, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de procédure abusive

Les condamner au paiement d’une somme de 4.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

La SCI ARNAUD soutient que le mandat signé avec MARITIMM IMMOBILIER serait un mandat d’entremise, et non un mandat de négociation, ce qui signifie qu’elle n’était pas tenue d’accepter l’offre présentée par la société TEMPERANCE.

Selon la jurisprudence, la simple présentation d’un bien immobilier par un agent ne constituerait pas une offre ferme de vente, mais une simple entrée en pourparlers (cf. Cour de cassation, 14 décembre 2004, n°03-10528).

La lettre d’intention présentée par TEMPERANCE le 19 mars 2021 n’était pas selon elle une offre d’achat ferme, mais une simple demande destinée au vendeur de promesse unilatérale de vente, soumise à de nombreuses conditions suspensives (notamment des études techniques, financières et administratives) ; étant précisé que le bénéficiaire de la promesse de vendre reste libre de lever ou pas l’option qui lui est ainsi offerte.

Le droit de retrait serait garanti au vendeur dans le cadre des négociations, surtout en présence d’une lettre d’intention qui ne constituerait pas un engagement ferme.

Elle n’aurait pas donné mandat à MARITIMM IMMOBILIER ou à CMRE pour accepter une offre de promesse unilatérale de vente.

Au cas particulier elle aurait exercé son droit de choisir librement ses cocontractants.

De plus, l’acceptation d’une lettre d’intention n’entraînerait pas la formation d’un contrat de vente, mais uniquement l’ouverture de négociations..

La jurisprudence retiendrait que seule l’acceptation d’une offre ferme de vente peut ouvrir droit à commission, de sorte que ni MARITIMM IMMOBILIER, ni CMRE ne pourraient prétendre au paiement d’une indemnité compensatrice

Elle prétend qu’aucun manquement à ses obligations ne peut lui être reproché, en ce que le refus d’une offre non conforme car soumise à des aléas et des conditions suspensives, relève de sa liberté contractuelle, alors qu’il ne serait pas démontré qu’elle aurait adopté un comportement fautif ou dilatoire dans ses négociations ; alors qu’au surplus, en ne répondant pas à la lettre d’intention qui prenait fin le jour même à 20 heures, elle aurait ainsi implicitement refusé les conditions qui y étaient fixées.

Par ailleurs, elle considère que la procédure engagée par CMRE et MARITIMM IMMOBILIER serait manifestement infondée et abusive, en ce qu’ils savaient que la lettre d’intention n’était pas une offre ferme susceptible d’engager la vente et que la sollicitation d’une indemnité compensatrice reposerait sur une interprétation erronée des faits et du droit ; alors que cette procédure lui aurait causé inquiétude et désagrément, dont elle demande réparation (5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive).

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnité compensatrice

En droit, le mandat d’agence immobilière est régi à la fois par le droit spécial (loi Hoguet et décret de 1972) et le droit commun du mandat dans le code civil.

Outre les dispositions générales propres aux mandat (articles 1984 à 2001 du code civil), la sanction d’un manquement contractuel relève donc des dispositions des articles 1104 et 1231-1 du code civil.

Et s’agissant de la charge de la preuve, selon l’article 1353 du même code. :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

En l’espèce, la demande présentée par CMR, est dirigée contre le mandataire initial, non le mandant. Or, les manquements allégués par CMR concernent le mandant, qui n’aurait pas donné suite, fautivement, à la lettre d’intention d’achat.

Aucune faute n’est alléguée à l’encontre du mandataire initial, qui a délégué son mandat.

De plus, la délégation de mandat à CMRE ne prévoyait pas explicitement l’application d’une l’indemnité compensatrice.

En tout état de cause, de l’analyse de la lettre d’intention du 19 mars 2021 émise par TEMPERANCE, il résulte que celle-ci ne constituait aucunement une offre ferme d’acheter sans condition au prix demandé, mais un engagement à ouvrir des négociations visant à obtenir du vendeur une promesse de vente et elle comportait une série de conditions suspensives substantielles, pour le moins implicites

.

Or, la jurisprudence exige que l’offre soit ferme et définitive pour engager la responsabilité du mandant. Aussi, le caractère non contraignant de la lettre d’intention du candidat acquéreur justifiait le refus de la SCI ARNAUD.

De sorte que la SCI ARNAUD était libre de ne pas donner suite, sans être tenue de verser d’indemnité compensatrice.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que la proposition présentée par TEMPERANCE s’inscrivait dans une négociation portant initialement sur des conditions de prix et de paiement fort différentes de celles demandées au mandat de vente, de sorte que la méfiance, ou pour le moins l’attitude prudente du vendeur était légitime.

En outre, il convient de relever le caractère pour le moins abrupte, si ce n’est comminatoire, de la lettre d’intention. En effet, elle est datée du 19 mars 2021 et affirme qu’elle n’est valable que jusqu’à 20 heures du même jour (sans que l’on sache à quelle heure cette proposition a été présentée au vendeur) ; précisant qu’à l’épuisement de ce délai extrêmement court, elle deviendrait caduque tout en annonçant une série de conditions difficilement analysable pour un non professionnel.

La demande d’indemnité compensatrice est rejetée.

Sur la demande pour résistance abusive

En droit, une résistance abusive suppose une volonté manifeste d’entraver une obligation contractuelle incontestable.

Or, en l’espèce, MARITIMM IMMOBILIER a répondu aux sollicitations de CMRE et a justifié son refus de paiement par l’inexistence d’une obligation contractuelle à son égard.

Son refus était légitime et fondé sur une analyse juridique sérieuse. Le comportement de MARITIMM IMMOBILIER est fondé sur des arguments juridiques sérieux, excluant tout abus.

Cette demande est également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

A titre liminaire, si la société CMRE demande de “constater le défaut d’intérêt à agir” à son encontre de la société ARNAUD, elle n’en tire aucune conséquence. Le tribunal, tenu de le faire, requalifie cette demande en demande d’irrecevabilité. Néanmoins, en l’état cette demande ne peut constituer une prétention, dès lors qu’elle n’est fondée sur aucun moyen de droit et de fait dans les conclusions

Les demandes de dommages et intérêts des défendeurs reposent sur l’allégation d’une procédure abusive.

En droit, tout justiciable est en droit de saisir une juridiction d’une demande dirigée contre autrui, ou encore de résister à cette demande.

Toutefois, l’action, ou exceptionnellement la défense, en justice est susceptible de dégénérer en abus.

Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur ou du défendeur, au sens de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, il incombe à la partie qui invoque l’abus d’action ou de défense judiciaire de démontrer l’existence d’une intention exclusive de la partie adverse de nuire à la partie adverse ou encore d’une absence manifeste de perspective de chance pour le demandeur, ou le défendeur, d’obtenir gain de cause en justice.

En l’espèce, les défendeurs, demandeurs reconventionnels à ce titre, échouent dans cette démonstration, ils seront déboutés de leurs demandes.

En effet, d’une part, les demandes de SAS MARITIMM IMMOBILIER de condamner la société CMRE à lui régler à la la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de son préjudice de perte de temps et 2.000 € (deux mille euros) au titre de son préjudice moral supposent une faute caractérisée de CMRE.

Or, CMRE avait un intérêt légitime à agir, même si ses prétentions ont été rejetées.

La procédure abusive suppose une intention manifeste de nuire, ce qui n’est pas démontré.

D’autre part, les demandes de la SCI ARNAUD – de condamner in solidum les sociétés MARITIMM CENTURY 21 et CMRE, à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de procédure abusive arguant que CMRE et MARITIMM IMMOBILIER savaient que l’offre de TEMPERANCE n’était pas une offre ferme et définitive – ne sont pas plus fondées. Dès lors que l’action intentée n’était pas manifestement infondée, et qu’aucune faute grave ne peut être imputée aux demandeurs.

L’ensemble de ces demandes sont donc rejetées.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici le demandeur, la SARL CMRE.

N° RG : N° RG 23/06274 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDOG

— sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

La SARL CMRE, qui est à l’initiative de ce litige, sera équitablement condamnée à payer à chacun des défendeurs la somme de 3.000€.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— DÉBOUTE la SARL CMRE de sa demande d’indemnité compensatrice formées à l’encontre de la SAS MARITIMM ;

— DÉBOUTE la SAS MARITIMM de ses demandes de condamnation de la SARL CMRE au titre de dommages et intérêts financier et moral ;

— DÉBOUTE la SCI ARNAUD de sa demande de condamnation in solidum de la SARL CMRE et de la SAS MARITIMM pour procédure abusive ;

— CONDAMNE la SARL CMRE aux entiers dépens ;

— CONDAMNE – au titre de l’article 700 du code de procédure civile – la SARL CMRE à payer :

—  3.000€ à la SAS MARITIMM,

—  3.000€ à la SCI ARNAUD ;

— REJETTE les demandes de la SARL CMRE formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT