Minute n° 171

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00013 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUJZ

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [H] [I]

M. [J] [I]

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS substitué par Maître Emilie CAMPANAUD , Avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 09 Janvier 2025

DEFENDEURS :

Mme [H] [I], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

M. [J] [I], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 31 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort, premier , rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2020 , Monsieur [F] [N] a , par l’intérmédiaire de son mandataire l’agence SOLIHA AIS DOUBS, donné à bail à Monsieur [J] [I] et Madame [H] [I] un logement type 4 n° 194 – au 1er étage – Bâtiment 56 situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles de 733,70 € par mois.

Suivant contrat en date du 31 mai 2021 , Monsieur [F] [N] a souscrit au profit du locataire au dispositif de cautionnement « VISALE » dispensé par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

A la suite d’incident de paiement, un commandement de payer a été délivré aux locataires le 14 mars 2024, pour paiement de la somme de 1 551,93 € ledit commandement de payer ayant été signifié à la CCAPEX le 15 mars 2024 ;

Par actes d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 9 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [F] [N], a fait assigner Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] devant le Tribunal judiciaire de DIJON aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail , à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] et de tous occupants de leur chef du logement au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 684,57 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mars 2024 sur la somme de 1 551,93 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

— Le tout assorti de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025 au cours de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’ensemble de ses demandes, sauf à produire un décompte actualisé présentant un solde débiteur de 2 684,57 € mois de décembre 2024 inclus .

Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] ne sont ni présents ni représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 10 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique

Dès lors, la demande de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

Par ailleurs, en application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce il ressort des pièces de la procédure qu’à la suite de la défaillance de Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] , la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur une partie des loyers et charges exigibles à compter du mois d’avril 2024 jusqu’au mois de décembre 2024 , pour lequel le bailleur l’a subrogé dans ses droits et actions contre les locataires défaillants

En outre, le contrat de cautionnement VISALE conclu le 31 mai 2021 entre Monsieur [F] [N] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que, dès que la caution aura payé le bailleur, celle-ci sera subrogée dans tous ses droits et actions et pourra agir en recouvrement, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Dès lors, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES contre Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] est recevable à cet égard.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 14 mars 2024 pour paiement de la somme de 1 551,93 € au titre de l’arriéré locatif

Il ressort des observations et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 15 mai 2024;

A compter de la résiliation du contrat de bail, les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre. Il conviendra de les condamner à régler une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif et restitution des clés, ladite indemnité d’occupation devant être indexée comme le loyer initial

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le dernier décompte produit aux débats fait apparaître une dette de 2 684,57 € mois de décembre 2024 inclus au titre des loyers et charges dus.

Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] , absents à l’audience, n’apportent aucun élément pouvant contester le principe et le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] seront condamnés solidairement à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 684,57 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dès lors que la dette a été réactualisée depuis la délivrance du commandement de payer.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 600 € sera allouée de ce chef à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable.

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à la date du 15 mai 2024, concernant le logement type 4 n° 194 – au 1er étage – Bâtiment 56 situé [Adresse 3] à [Localité 4].

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 15 mai 2024 aux torts des locataires.

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 684,57 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ORDONNE à Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente décision.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation , à compter du 15 mai 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglé au bailleur à ce titre , dès lors que les paiements de l’indemnité d’occupation seront justifiés par une quittance subrogative.

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [L] [I] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection assistée de Martine LECOMTE, Greffier,

Le greffier, Le magistrat exerçant à titre temporaire,