MINUTE N° : 25/00681

JUGEMENT

DU 11 Juillet 2025

N° RC 24/04885

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[T] [P]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître D’INDY

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 11 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 11 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [P]

né le 17 Avril 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé à effet du 7 novembre 2012, la SCI FICOSIL a, en vertu d’une convention consentie par TOURS HABITAT, donné à bail de sous location, à M. [T] [P] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel principal de 364,65 euros et 171,02 euros de provision sur charges, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et du défaut de justification de l’assurance des lieux loués, la SCI FICOSIL a :

— saisi la CAF le 29 août 2023 de la situation,

— fait signifier le 17 juillet 2024, un commandement de payer,

— et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 17 octobre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [T] [P] devenu occupant sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 5.041,36 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 7 octobre 2024 à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charge qui auraient été dues si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux,

— outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que le locataire n’a pas régularisé le paiement des loyers dans le délais prévu dans la clause résolutoire qui est désormais acquise.

A l’audience du 24 avril 2025, la SCI FICOSIL – représentée par son conseil – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 8 534,80 euros, arrêtée au 18 avril 2025.

Elle s’oppose à tous délais suspensifs dans la mesure où son locataire n’a procédé à aucun règlement depuis septembre 2024.

M. [T] [P] est présent. Il explique la situation par le fait d’avoir dû régler d’autres dettes. Il a du en outre repartir, un temps, en Martinique suite au décès de deux membres de sa famille. Il reconnait la dette et souhaite rester dans le logement. Il indique percevoir un revenu de 600 euros par mois et être sur le point de reprendre un emploi en intérim. Il est redevable d’un trop perçu CAF et d’un trop perçu Pole Emploi. Il propose de reprendre le paiement du loyer le mois suivant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

La SCI FICOSIL a été autorisée à produire en cours de délibéré l’accusé réception de la saisine de la CAF, ce quelle a fait.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI FICOSIL justifie avoir saisi la CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation qui a été dénoncée au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail, visant un délai de deux mois, dans le cadre du présent litige.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, la SCI FICOSIL produit :

— le bail à effet du 7 novembre 2012, contenant une clause résolutoire à défaut de paiement 2 mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer, signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 838,75 euros,

— un décompte de créance actualisé au 18 avril 2025, comprenant par anticipation le loyer d’avril 2024 et les charges dues au 30 avril 2024

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

Dans la mesure où le décompte de créance produit établit sans être contredit par M. [T] [P] qui reconnait la dette, que le paiement du loyer courant n’a pas été repris au jour de l’audience, aucun délai ne peut lui être accordé et son expulsion sera ordonnée.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [T] [P] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer mensuellement au montant du loyer actualisé et des charges, payable dans les mêmes conditions de délai que le loyer.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de sa créance arrêtée au 18 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) pour un montant de 8 534,80 euros après déduction des frais de commissaire de justice.

M. [T] [P] reconnait la dette Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le décompte de créance daté du 18 avril 2025, prévoit par anticipation le loyer d’avril payable à terme échu mais aussi une régularisation par anticipation au 30 avril de charges portées au crédit du compte.

Cette position de compte de compte favorable au locataire sera donc retenue.

M. [T] [P] sera par conséquent condamné, après déduction des frais de commisaire de justice qui seront inclus dans les dépens, au paiement de la somme de 8 534,80 euros outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera payable dans les mêmes conditions de délai que les loyers dûs antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 6 décembre 2023, conclu entre la SCI FICOSIL et M. [T] [P], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONSTATE que M. [T] [P] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FICOSIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [T] [P] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 8.534,80 euros euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dûs au 18 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à la SCI FICOSIL une indemnité mensuelle d’occupation de 380,63 euros, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable dans les mêmes conditions de délais que les loyers dus antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETE toutes autres demandes ;

CONDAMNE M. [T] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,