TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03324 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQV6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

S.A. ADOMA, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

C/

,

[D], [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e BAYLE,-[Localité 2]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [D], [M], demeurant, [Adresse 5]

représenté par M^e Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.E.M ADOMA a donné en location-résidence à M., [D], [M] le logement 0304 de la résidence, [Adresse 6], par contrat signé le 1er juin 2022 moyennant une redevance actualisée à la somme de 406,78 euros.

Par courrier recommandé du 15 juillet 2025 remis par commissaire de justice, la S.A.E.M ADOMA a mis en demeure M., [D], [M] de régulariser la somme de 2.484,71 euros d’impayés de redevances sous 8 jours à compter de la présentation de la lettre, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l’expiration dudit délai.

Par suite, la S.A.E.M ADOMA a fait assigner le 03 octobre 2025 M., [D], [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour de :

— Constater la résiliation du contrat de résidence en application de la convention;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur, [M] et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique;

— Le condamner au paiement provisionnel de la somme de 2.484,71 euros et d’une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur, soit la somme de 406,78€, et ce jusqu’au départ effectif du résident ;

— Le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 16 janvier 2026, la S.A.E.M ADOMA, représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions écrites, maintenant ses demandes et actualisant sa demande en paiement à la somme de 1.225,39 euros et sa demande d’indemnité d’occupation à la somme de 406,78 euros. Elle sollicite de débouter le défendeur de ses demandes contraires, précisant que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoyant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent trouver application puisque cette loi n’est pas applicable aux contrats de résidence. Elle s’oppose aux délais de paiement demandés sur le fondement du code civil et pour quitter les lieux, au motif qu’un plan d’apurement a été proposé au résident avant l’introduction de l’action en justice, en vain.

M., [D], [M], représentée par son conseil, sollicite en se rapportant à ses conclusions déposées de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et la poursuite du contrat pendant les délais de paiement accordés ,

— l’autoriser à s’acquitter de la dette en 36 mensualités sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989

et, à titre subsidiaire, en 24 mensualités sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil et de lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du CPCE. Il demande, en tout état de cause, de débouter la SAEM ADOMA de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il fait valoir qu’il a repris les paiements réguliers et qu’il a même payer une partie de la dette. Il affirme être en mesure de régler celle-ci. Il expose, s’agissant de sa demande pour quitter les lieux sur le fondement des article L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il fournit des efforts pour son insertion professionnelle et que depuis le mois de juillet 2025 ses revenus ont augmenté. Il ajoute qu’il a subi un renouvellement tardif de son titre de séjour mais qu’il est de bonne foi. Il affirme qu’un départ forcé à bref délai ne lui permettrait pas de trouver une solution dans des conditions normales et compromettrait sa stabilité professionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Il convient de rappeler que le logement occupé par M., [D], [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de résidence n’étant pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX et la notification de l’assignation à la Préfecture ne sont pas obligatoires.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE DU CONTRAT

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur;

— cessation totale d’activité de l’établissement;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de résidence signé le 1er juin 2022 dispose que ''la redevance est payée mensuellement, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant (…)''.

Est également prévu à l’article 11) « Résiliation » : " Le contrat pourra être résilié à la seule initiative du résident (…) Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. "

Cet article reprend les modalités de résiliation déterminées par l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation qui précise en outre que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Par courrier recommandé du 15 juillet 2025 délivré le 18 juillet 2025 à étude, la S.A.E.M ADOMA a mis en demeure M., [D], [M] de régulariser la somme de 2.484,71 euros d’impayés de redevances sous 8 jours à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l’expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme est au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement, les paiements étant irréguliers.

La S.A.E.M ADOMA produit un décompte démontrant que la totalité de la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat et de fixer la résiliation du bail à compter du 19 août 2025.

SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ADOMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence, la proposition de plan d’apurement amiable du 11 février 2025, la lettre de mise en demeure et un décompte de sa créance arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, démontrant que M., [D], [M] reste redevable de la somme de 815,39 euros, et non 1.225,39 euros comme sollicité en demande, ce décompte n’étant pas contesté par le défendeur.

Dans ces conditions, M., [D], [M] sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

*sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 :

En l’espèce, la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas applicable au contrat objet de la présente procédure, il ne peut être octroyé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur ce fondement. M., [D], [M] sera donc débouté de ses demandes formées sur ce fondement

* sur les dispositions du code civil

L’article 1345-3 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, M., [D], [M] a repris le paiement des échéances courantes et a procédé à des paiements supplémentaires conséquents pour apurer sa dette. Il justifie également de sa capacité financière à rembourser la dette par mensualité. Il convient dès lors de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées en l’autorisant à s’acquitter de sa dette en 9 mensualités de 80 € et une 10ème mensualité qui soldera la dette, en plus des redevances courantes.

Néanmoins, s’agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, les articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation précités ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire éventuellement insérée dans le contrat de résidence (voir en ce sens CA, [Localité 3], pôle 1 – ch. 3, 20 mai 2020, n° 19/1747; CA, [Localité 3], pôle 1 ch. 8, 7 févr. 2025, n° 24/04111. ;CA, [Localité 4], ch. 1 2, 30 oct. 2025,

n° 25/03280 ; CA, [Localité 5], 2e ch. civ., 30 oct. 2025, n° 25/01419).

Par ailleurs, il ne peut être pris en compte un accord des parties quant à cette suspension des effets de la clause résolutoire, la demanderesse étant opposée à la demande.

* sur les conséquences de la clause résolutoire

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local, et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M., [D], [M] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du contrat de résidence afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 406,78 €, révisable selon stipulations contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M., [D], [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2026, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LA DEMANDE DE DELAI POUR QUITTER LES LIEUX :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

Selon l’article L. 412-3 du CPCE, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…) Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-4 du même code prévoit que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il convient de rappeler que M., [D], [M] bénéfice du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et éventuellement de la trêve hivernale prévue par l’article L412-6 dudit code.

S’il ressort des éléments produits que la SAEM ADOMA lui a proposé un plan d’apurement amiable qu’il a signé le11 février 2025 et qu’il n’a pas suivi, il justifie de sa situation financière et du renouvellement de son titre de séjour en juillet 2025, ainsi que de sa bonne foi en ce qu’il a procédé à des règlements pour apurer la dette locative.

Néanmoins, il doit également être pris en considération que le résident a bénéficié d’un délai pour rechercher un autre logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire en date du

18 août 2025 et qu’il ne justifie d’aucune recherche à ce titre.

En conséquence, il sera accordé à M., [D], [M] des délais pour quitter les lieux qui seront limités à six mois, soit jusqu’au 20 septembre 2026.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M., [D], [M], qui succombe, supportera la charge des dépens.

La SAEM ADOMA a dû ester en justice pour faire valoir ses droits alors même qu’elle démontre avoir proposé un plan d’apurement amiable, il lui sera allouée la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 1er juin 2022 entre la, [Etablissement 1] ADOMA et M., [D], [M] concernant le logement 0304 de la résidence, [Adresse 6] sont réunies à la date du 19 août 2025 ;

DEBOUTONS M., [D], [M] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de clause résolutoire par application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;

ACCORDONS à M., [D], [M] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision ;

ORDONNONS en conséquence à M., [D], [M] de libérer les lieux et de restituer les clés, avant le 20 septembre 2026 ;

DISONS qu’à défaut pour M., [D], [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M., [D], [M] à payer à la S.A.E.M ADOMA à titre provisionnel la somme de 815,39 euros au titre des redevances impayées au 12 janvier 2026, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M., [D], [M] à régler cette somme en 9 mensualités le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance de 80 euros, la 10ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS M., [D], [M] à payer à la S.A.E.M ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation, 406,78 €, révisable selon les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS M., [D], [M] à payer à la S.A.E.M ADOMA la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS M., [D], [M] aux dépens ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente