Minute n° 25/00309

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00260 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7EJ

SDC COPROPRIETE [U] [Z]

C/

[G] [X]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Procédure Accélérée au Fond

DEMANDEUR(S) :

SDC COPROPRIETE [U] [Z] EPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS CITYA GESSY VERNE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 08 Octobre 2025

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE

Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

Par défaut, dernier , rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [X] est propriétaire du lot n°28 au sein de l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété [U] [Z] sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [U] [Z], représenté par son syndic, la SAS CITYA GESSY VERNE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [G] [X] devant le président du Tribunal judiciaire de DIJON, aux fins de le voir condamné, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1809,46 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 11 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 1641,69 € et à compter de l’assignation pour le surplus,166,49 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 7,25 €, sauf à parfaire,166,49 € au titre de l’appel provisionnel du 01/01/2026 (1er trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 7,25 €, sauf à parfaire,166,49 € au titre de l’appel provisionnel du 01/04/2026 (2ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 7,25 €, sauf à parfaire,166,49 € au titre de l’appel provisionnel du 01/07/2026 (3ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 7,25 €, sauf à parfaire,166,49 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2026 (4ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 7,25 €, sauf à parfaire,500 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,980 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant plusieurs mises en demeure, sommation de payer et convocation aux assemblées générales, Monsieur [G] [X] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété.

Il rappelle :

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Il précise que les comptes définitifs pour l’exercice 2024 et les budgets provisionnels pour les exercices 2025 et 2026 ont été approuvés par l’Assemblée Générale du 5 juin 2025, à laquelle Monsieur [G] [X] a été régulièrement convoqué et dont il s’est vu notifier le procès-verbal.

A l’audience, il actualise sa demande à la somme de 1997,01 €, l’appel provisionnel du 1er octobre 2025 ayant été réalisé.

Bien que régulièrement assigné suivant acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [G] [X] n’était ni présent, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A) Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [U] [Z] verse notamment aux débats :

un relevé de propriété justifiant de la propriété de Monsieur [G] [X], le contrat de syndic ayant pris effet le 25 juin 2024,le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 5 juin 2025 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2024 et les budgets provisionnels pour les exercices 2025 et 2026, et autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le décompte des sommes dues, arrêté à la somme de 1997,01 euros en date du 29 octobre 2025,

Le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [G] [X] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 1997,01 euros et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Il convient néanmoins de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 600 € (480 + 120) correspondant aux frais de constitution de dossier et transmission aux auxiliaires de justice qui ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles et qui constituent au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre.

Il résulte de l’ensemble des développements que Monsieur [G] [X] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], la somme totale de 1397,01 euros, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la sommation de payer et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, il convient donc de faire également droit à la demande au titre des appels provisionnels des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026, soit la somme de 694,96 euros.

B) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il doit cependant être rappelé que la bonne foi est toujours présumée et qu’en l’espèce aucun élément caractérisant la mauvaise foi du défendeur n’est rapporté en l’absence de précédent pas plus qu’un préjudice distinct du retard de paiement.

Par ailleurs et si la collectivité des copropriétaires supporte l’avance de trésorerie à raison de la défaillance de l’un d’entre eux, la copropriété tient de l’article 19.2 de la loi la possibilité de rendre exigibles, à l’égard du copropriétaire défaillant, des appels de charge non échus, ce qui constitue en soit une sanction complémentaire de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de ce chef de demande.

C) Sur les dépens et les frais irrépétibles

les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [X] partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront le coût de la sommation du 6 août 2025.

frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires, Monsieur [G] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort :

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [U] [Z] les sommes de :

1397,01 euros au titre des charges de copropriété dues ainsi que des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 29 octobre 2025 ;

694,96 euros au titre des appels provisionnels pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025/2026, d’un montant respectif de 527,86 euros (166,49 + 7,25) ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025 sur la somme de 1397,01 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [U] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [U] [Z] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [G] [X] aux dépens comprenant le coût de la sommation du 6 août 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le cinq décembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT