TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Affaire : SYNDICAT DES COPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] [Localité 10] représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 12]

c/

S.C.I. PIERRE VII

N° RG 25/00364 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I3P7

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP LDH AVOCATS – 16-1

la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES – 24

JUGEMENT DU : 12 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Caroline BREDA, greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 12]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.C.I. PIERRE VII

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 septembre 2025 et mise en délibéré au 5 novembre 2025, puis prorogé au 12 novembre 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Pierre VII est propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] Dijon.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] Dijon, représenté par la société [Adresse 11], son syndic, a assigné la SCI Pierre VII devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner la SCI Pierre VII à lui payer la somme de 17 856,03 € arrêtés au 17 juin 2025 correspondant aux arriérés de charges au titre des divers lots dont elle est propriétaire au sein de la copropriété, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 avril 2025 sur la somme de 16 382 € ;

— condamner la SCI Pierre VII à lui payer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts, la résistance dans le paiement des charges de copropriété lui causant un préjudice en déséquilibrant sa trésorerie ;

— condamner la SCI Pierre VII à lui régler la somme de 2 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin la SCI Pierre VII aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que :

la défenderesse paye ses charges de copropriété de manière très irrégulière au point qu’elle a déjà été assignée en justice à deux reprises. Le dernier jugement en date a été rendu le 12 décembre 2023 ; bien qu’ayant régularisé les causes de ce dernier jugement, la défenderesse a parallèlement laissé de nouvelles charges impayées. Elle a pourtant été régulièrement convoquée aux assemblées générales aux cours desquelles les comptes ont été approuvés avant de lui être notifiés ;

la SCI Pierre VII reste ainsi débitrice de la somme principale de 17 856,03 € selon décompte arrêté au 17 juin 2025 ;

l’absence de règlement des appels et charges définitives lui cause un déséquilibre préjudiciable de sa trésorerie et justifie ainsi l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 4 000 €.

La SCI Pierre VII demande au président du tribunal judicaire de :

— débouter le syndicat de la copropriété de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le même, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, à produire un relevé de compte faisant apparaître au 1er septembre 2023 une somme due de 0 €, et se réserver le droit de liquider l’astreinte ;

— condamner le même à lui verser une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

La SCI Pierre VII soutient que :

l’intégralité des sommes dues à la suite du jugement du 12 décembre 2023 ont été versées à la demanderesse qui a par ailleurs reconnu, aux termes d’un protocole d’accord du 14 février 2025, qu’elle était à jour du règlement de ses charges arrêtées au 1er septembre 2023 ;

dès lors, elle n’est redevable d’aucune somme antérieurement au 1er septembre 2023. Pourtant, le décompte des sommes dues versé aux débats par la demanderesse fait état d’un solde débiteur de 57 192,74 € à cette date. Un solde nul devrait y apparaître ;

ainsi, ne pouvant connaître précisément les sommes dues à la demanderesse, il y aura lieu de débouter celle-ci de ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Il convient de constater à titre liminaire qu’il est constant que le jugement du tribunal judiciaire de Dijon du 12 décembre 2023 a constaté que la défenderesse demeurait redevable de la somme de 19 467,95 € et l’a condamnée à payer cette somme, outre 4 000 € de dommages et intérêts et 2 500 de frais irrépétibles.

Il n’est pas non plus contesté par les parties qu’elles ont régularisé un protocole d’accord à la date du 14 février 2025. Aux termes de cet acte, le syndicat de la copropriété a reconnu que la SCI Pierre VII était à jour du règlement de ses charges arrêtées au 1er septembre 2023 selon jugement du 12 décembre 2023.

Or, la société défenderesse a soutenu qu’elle ne pouvait connaître avec certitude les sommes dues dans la mesure où le décompte versé aux débats faisait apparaître un solde débiteur de 57 192, 74 € au 1er septembre 2023. Cependant, il y a lieu de constater que les relevés de compte produits (pièces 5, 6 et 7) en date des 2 décembre 2024, 10 avril 2025 et 17 juin 2025 font clairement apparaître les versements successifs ayant abouti au remboursement des charges dues au 1er septembre 2023 et les sommes dues depuis lors . Il n’existe dès lors aucune contradiction entre les demandes et les termes du protocole d’accord du 14 février 2025.

Il n’y a en conséquence pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de la SCI Pierre VII d’ordonner la production sous astreinte d’un nouveau décompte.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 17 856,03 € arrêté au 17 juin 2025.

Ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 16 382 €.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de la SCI Pierre VII en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi. Elle a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Pierre VII qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI Pierre VII qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 € sur ce fondement ; elle est déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort :

Condamne la SCI Pierre VII à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] la somme de 17 856,03 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 17 juin 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 16 382 € ;

Condamne la SCI Pierre VII à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 4] Dijon :

— la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI Pierre VII de ses demandes ;

Condamne la SCI Pierre VII aux dépens, incluant le coût de la mise en demeure du 10 avril 2025.

Le Greffier Le Président