— N° RG 25/00206 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2FY

Date : 27 Août 2025

Affaire : N° RG 25/00206 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2FY

N° de minute : 25/00430

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 29-08-2025

à : M^e Stéphane BAZIN + dossier

M^e Stanislas DE JORNA + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT SEPT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur [N] [R], Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. PREST INN

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Association EQUALIS

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 25 Juin 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la S.A.S PREST INN a fait délivrer une assignation à comparaître à l’Association EQUALIS devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles 809 et 849 du code de procédure civil, de :

— CONDAMNER l’association EQUALIS à payer par provision à la société PREST INN la somme de 126.000 €, au titre des arriérés de loyers, taxes et charges, compte arrêté au 5 février 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience ;

— CONDAMNER l’association EQUALIS à payer par provision à la société PREST INN la somme de 12.690,76 € au titre de la taxe foncière

— CONDAMNER l’association EQAULIS au paiement desdits sommes assortit d’un intérêt de retard égal à une fois et demie le taux de l’intérêt légal

— CONDAMNER l’association EQUALIS à payer par provision à la société PREST INN la somme de 75.600 € à titre de pénalité

— CONDAMNER l’association EQUALIS à payer à la société PREST INN la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONSTATER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER l’association EQUALIS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ;

Elle a actualisé ses demandes à l’audience du 25 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue portant à 255.600 euros la demande de condamnation par provision au titre des arriérés de loyers au 1er juin 2025, et à 4.000 euros la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S PREST INN, spécialisée dans l’hébergement d’urgence, fait valoir qu’elle a été approchée par l’association EQUALIS par le biais d’une lettre d’intention pour une prise à bail suite à la visite d’un immeuble lui appartenant sis [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1]. Par courrier en date du 27 février 2024, la ville de [Localité 9] entendait soutenir l’association EQUALIS dans le cadre de ce projet et le financer à hauteur de 302 400 euros. Par suite, un bail civil a été signé entre les parties qui commençait à courir à compter du 1er mars 2024 et jusqu’au 28 février 2029. Des études de faisabilité du local commercial ont été réalisées les 27 mai 2024 et 03 juin 2024 ainsi qu’une notice de sécurité pour les foyers d’hébergement pour mineur le 13 juin 2024 et un plan de restructuration.

La demanderesse indique de ce qu’à compter de septembre 2024, l’association EQUALIS (preneur) n’a plus honoré le paiement de ses loyers. Le 16 septembre 2024, elle lui transmettait une mise en demeure avec le concours de son avocat d’avoir à régulariser le solde desdits loyers. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 septembre 2024, l’association EQUALIS faisait part de sa volonté de rompre le bail qui la liait à la demanderesse objectivant l’absence d’adéquation des locaux à son projet et l’arrêt du financement par la ville de [Localité 9].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 septembre 2024, la S.A.S PREST INN entendait contester, par le biais de son conseil, l’intention de l’association EQUALIS d’avoir à résilier le bail et c’est dans ces conditions qu’elle délivrait par acte de commissaire de justice un commandement de payer à date du 18 novembre 2024 portant sur une somme de 52 800 euros correspondant au solde du loyer non payé à cette date.

La S.A.S PREST INN fait valoir que l’association EQUALIS ne pouvait résilier de manière unilatérale le bail les liant et ce à minima pendant toute la durée du bail soit cinq ans à compter du 1er mars 2024 et qu’en tout état de cause, la cessation du financement opéré par la ville de [Localité 9] n’est par un argument opposable au soutien de cette résiliation dans la mesure où les clauses du bail ne le permettaient pas. À cet égard, elle affirme que si l’article 2 du bail permettait une résiliation “en raison de la perte du financement par la Ville de [Localité 9]” cet article doit s’interpréter au sens d’une perte totale de financement au bénéfice de l’association et non seulement relativement à ce projet.

S’agissant de l’argument opposé relatif à l’inadéquation de l’agencement des lieux, la S.A.S PREST INN y oppose encore un refus dans la mesure où elle plaide que l’association EQUALIS connaissait parfaitement la conjoncture du local pour l’avoir au préalable visité.

Concernant la délivrance conforme des lieux, la S.A.S PREST INN explique avoir procédé à toutes diligences utiles afin d’objectiver les nécessités structurelles des lieux et met en avant les multiples études de faisabilité réalisées pour ce faire et que dans ces conditions, il y a lieu de dire qu’elle n’a pas failli à son obligation.

S’agissant des demandes reconventionnelles de l’association EQUALIS tenant notamment à la restitution du dépôt de garantie, la S.A.S PREST INN y oppose, d’une part, une irrecevabilité tirée de l’incompétence du juge des référés à prononcer une condamnation celui-ci ne pouvant accorder qu’une provision et d’autre part une contestation sérieuse dans la mesure où la défenderesse avait elle-même consentie à leur paiement.

La S.A.S PREST INN sollicite dès lors du juge des référés, dans le cadre de ses dernières conclusions notifiées par RPVA et soutenues oralement à l’audience des plaidoiries, de débouter l’association EQUALIS de ses demandes reconventionnelles.

***

L’Association EQUALIS, valablement représentée, a demandé au juge des référés, sur le fondement des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1219 et 1719 du code civil, de :

— Dire et juger la société PREST’INN mal fondée en ses demandes en paiement à l’encontre de l’Association EQUALIS des sommes de :

* 126 000 euros au titre des arriérés de loyers, taxes et charges, compte arrêté au 5 février 2024, sauf à parfaire,

* 12 690,76 euros au titre de la taxe foncière,

* 75 600 euros à titre de pénalité,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouter la société PREST’INN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— Dire et juger que la société PREST’INN a manqué à son obligation de délivrance en s’abstenant d’exécuter les travaux nécessaires pour accueillir des mineurs non accompagnés,

En conséquences,

— condamner la société PREST’INN à restituer à l’Association EQUALIS le dépôt de garantie d’un montant de 50 400 euros,

— condamner la société PREST’INN à rembourser à l’Association EQUALIS l’intégralité des loyers et charges versés pour la période du 1er mars 2024 au 30 septembre 2024 inclus soit la somme totale de 184 800 euros,

— condamner la société PREST’INN à payer à l’Association EQUALIS la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner en tous les dépens

Au soutien de ses conclusions, l’Association EQUALIS indique que la ville de [Localité 9] a mis fin au projet de financement et que ce seul motif est suffisant pour emporter la résiliation dudit bail conformément à son article 2 dont copie est jointe au dossier de la procédure.

En tout état de cause, elle plaide le mal fondée des demandes formées par la S.A.S PREST INN dans la mesure où l’ensemble des sommes réclamées se heurte à des contestations sérieuses. À cet égard, elle oppose l’absence de délivrance conforme des lieux lesquels ont été privés de tous les travaux contractuellement prévus et à la charge du bailleur. Elle indique en sus, que la conjoncture des lieux n’était pas adaptée au projet dont elle avait l’initiative.

Enfin, à titre reconventionnel, elle sollicite que la S.A.S PREST INN soit condamnée à lui restituer le montant du dépôt de garantie versée à l’occasion de la signature du bail ainsi que l’intégralité des loyers et charges versés pour la période du 1er mars 2024 au 30 septembre 2024.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en provision au titre des loyers, charges et taxe foncière et l’incompétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— N° RG 25/00206 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2FY

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

Constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés l’examen d’un litige portant sur l’interprétation d’un contrat de bail (Cass, Civ3, 10 février 1998 n°86-18.864).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation provisionnelle du preneur au paiement d’arriérés locatifs et de charges. Toutefois, le preneur soulève plusieurs moyens sérieux de contestation qui relèvent de l’appréciation exclusive du juge du fond.

D’une part, le preneur fait valoir que les locaux ne sont pas adaptés au projet prévu, ce qui est d’ailleurs corroboré par la décision de la Ville de [Localité 9] de mettre un terme à tout financement à son profit, considérant l’inadaptation des lieux. Ce grief soulève la question de la conformité des locaux à la destination contractuelle et engage directement l’obligation essentielle de délivrance conforme mise à la charge du bailleur par l’article 1719 du Code civil.

D’autre part, le preneur oppose le fait que le bailleur n’a pas entrepris les travaux nécessaires pour permettre l’exploitation des lieux conformément au projet initialement envisagé. Cette contestation implique d’examiner la répartition des obligations contractuelles, et notamment de déterminer si les travaux incombent au bailleur ou au preneur, ce qui nécessite une analyse des stipulations du bail et de ses annexes.

Le bailleur quant à lui réfute ces allégations en soutenant que les conditions d’exécution du projet étaient subordonnées à une étude de faisabilité préalable, et qu’en tout état de cause, la réalisation des aménagements ne relevait pas de sa responsabilité. Il s’agit d’une contestation sérieuse, mettant en cause l’interprétation du contrat et la portée des obligations respectives des parties.

Enfin, et surtout, le preneur argue des dispositions de l’article 2 du contrat de bail pour justifier sa résiliation unilatérale à effet immédiat alors que le bailleur considère que cet article ne peut être interprété en ce sens.

Il y a donc en l’espèce plusieurs contestations sérieuses qui conduisent à rejeter la demande du bailleur, l’interprétation d’une ou plusieurs clauses du bail relevant de l’appréciation des juges du fond.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande.

2 – Sur les demandes reconventionnelles de l’association EQUALIS

L’association EQUALIS forme des demandes reconventionnelles tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie ainsi que le remboursement de sommes versées à titre de loyer.

Ces demandes reposent intégralement sur la validité alléguée d’une résiliation unilatérale du bail, résiliation que le preneur prétend justifiée par l’inadaptation des locaux, le manquement du bailleur à ses obligations notamment quant à l’exécution de certains travaux, et les dispositions de l’article 2 du bail.

La restitution du dépôt de garantie suppose au préalable d’établir que le bail a été valablement résilié et que le preneur a satisfait à l’ensemble de ses obligations locatives. Une telle analyse nécessite un examen approfondi des obligations respectives des parties, et notamment de la question de la délivrance conforme (article 1719 du Code civil) et de l’exécution des travaux éventuellement nécessaires à l’exploitation des locaux.

Quant à la demande relative aux arriérés locatifs, elle implique de vérifier la réalité des créances invoquées, leur exigibilité, et de trancher les contestations substantielles soulevées par le preneur. Ce débat ne peut manifestement pas être tranché dans le cadre restreint du référé.

A l’instar des demandes principales, le caractère complexe et contesté des prétentions avancées par le preneur fait obstacle à toute décision provisionnelle. Il appartient exclusivement au juge du fond de statuer sur ces points, après avoir procédé à un examen contradictoire et détaillé des pièces et moyens des parties.

Par conséquent, disons n’y avoir lieu à référé.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes formées de part et d’autre sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, et conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, disons que chacune des parties recouvrera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Vu les dispositions combinées des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la S.A.S PREST’INN,

Disons n’y avoir lieu à référés sur les demandes reconventionnelles de l’association EQUALIS,

Rejetons les demandes formées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que chacune des parties recouvrera la charge de ses dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,