TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00013 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-ITZM

S.A.S. FONCIERE EQUIFI

C/

M. [T] [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE EQUIFI, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, avocat au barreau de TOULOUSE

assignation en référé du 31 décembre 2024

DEFENDEUR :

M. [T] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Claire TODESCO, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Stéphane LARCAT

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juillet 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 22 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 31 décembre 2024, la Société FONCIERE EQUIFI a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DIJON aux fins notamment de voir prononcer l’expulsion de Monsieur [T] [I], au motif qu’il serait sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3].

L’affaire était appelée à l’audience du 25 juillet 2025, les parties sont représentées.

Le représentant de la S.A.S. FONCIERE EQUIFI soutient ses demandes au motif que le défendeur se maintient dans les lieux alors même qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2024 et qu’il s’est engagé à quitter les lieux, ce qu’il n’a pas fait.

Il soutient la régularité de la procédure, même sans appel en cause de Madame [P] [X], épouse du défendeur, le bien étant un bien propre de [T] [I].

Enfin, il dépose ses pièces et renvoie à ses dernières conclusions pour le surplus.

Le représentant de [T] [I] explique qu’à compter de l’année 2017, son client a connu d’importantes difficultés financières liées à la perle de son emploi en région parisienne.

Il précise que c’est alors qu’il est revenu à [Localité 4], étant alors hébergé par ses parents, propriétaires de la maison située [Adresse 3].

Que suite à leur décès, il a hérité du bien querellé.

Qu’ en raison de difficultés financières persistantes, il a eu recours a la vente avec faculté de rachat (vente à réméré) avec la société FONCIERE EQUIFI.

Suivant l’acte de vente avec faculté de rachat en date du 8 novembre 2022, il était convenu que le vendeur,[T] [I], consentirait à céder son bien immobilier a un prix minoré, a savoir 161.500,00 €, avec une possibilité de rachat pendant 24 mois.

Qu’il était également convenu d’une d’occupation précaire pendant ce délai de 24 mois, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation a hauteur de 1.459,00 € par mois.

À l’expiration de ce délai, [T] [I] n’était pas en capacité de procéder au rachat de la maison familiale.

C’est ainsi qu’il en a informé le Conseil du demandeur par mail du 24 octobre 2024.

S’agissant de la présente procédure, il soulève son irrecevabilité en raison de l’absence de l’épouse de son client Madame [P] [X] avec laquelle il est marié depuis le 07 juin 1996 sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, en l’absence de contrat de mariage, alors que son intervention dans la présente procédure est manifestement obligatoire.

Il soutient également qu’il existerait une contestation sérieuse en ce que la convention d’occupation précaire, devra être requalifiée en bail d’habitation, de sorte que les garanties prévues par la loi du 06 juillet 1989 devront s’appliquer, la contrepartie financière de la convention d’occupation précaire étant trop importante pour justifier le recours à ce type de contrat.

Enfin, il dépose ses pièces et renvoie à ses conclusions pour le surplus.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défendeur soulève l’incompétence du Juge des référés en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

En effet, la S.A.S. FONCIERE EQUIFI soutient que [T] [I] serait un occupant sans droit ni titre du logement querellé à [Localité 5].

Elle s’appuie son argumentaire sur l’acte de vente avec faculté de rachat qui prévoit une convention d’occupation précaire pendant une durée de 24 mois correspondant au délai accordé a [T] [I] pour racheter le bien, et qui stipule que le vendeur serait ensuite, a l’expiration dudit délai, occupant sans droit ni titre.

[T] [I] conteste cependant l’existence d’une convention d’occupation précaire

En effet, la convention d’occupation précaire est un « contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de reconnaître a l’occupant un droit de jouissance précaire, moyennant une contrepartie financière ».

L’occupation précaire doit donc répondre à une précarité objective, avec une contrepartie financière modique, nettement inférieure aux prix du marché immobilier.

En l’espèce, il est peu contestable que [T] [I], sans Conseil, a procède à la vente avec faculté de rachat de son bien immobilier au bénéfice de la société FONCIERE EQUIFI, société spécialisée dans les activités immobilières.

Il a vendu son bien a un prix inférieur au marché.

De plus, l’acte de vente, élabli en novembre 2022, prévoit une convention d’occupation précaire pour une durée de 24 mois, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation a hauteur de 1.459,00 € par mois.

Tout d’abord, que le montant de celle indemnité d’occupation ne représente a l’évidence pas une contrepartie financière modique, et le défendeur soutient que ce montant est aux prix des loyers pratiqués actuellement sur la commune de [Localité 5].

Ainsi, le défendeur soutient que la contrepartie financière de la prétendue convention d’occupation précaire est trop importable pour justifier le recours à ce contrat, qui doit être encadré strictement dans la mesure où il n’octroie pas les mêmes protections qu’un bail d’habitation.

En second lieu, il est constant que la vente avec faculté de rachat n’est pas une cause de précarité objective, de sorte qu’aucune circonstance particulière indépendante de la volonté des parties justifie l’occupation précaire.

Dans ces conditions, le défendeur soutient que la convention d’occupation précaire devra faire l’objet d’une requalification en bail d’habitation, de sorte que les garanties prévues par la loi du 6 juillet 1989 devront s’appliquer.

Il convient de rappeler que le Juge des Référés est le juge de l’évidence.

Il ressort de l’ensemble des éléments du dossier que le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé se heurte en l’espèce à une contestation sérieuse, notamment la question de la qualification du contrat en contrat de bail ou convention d’occupation précaire

Il convient en conséquence de se déclarer incompétent et d’inviter S.A.S. FONCIERE EQUIFI à mieux se pourvoir.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en référés,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse,

INVITONS la Société S.A.S. FONCIERE EQUIFI à mieux se pourvoir,

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS S.A.S. FONCIERE EQUIFI aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal d’instance, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,