Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 5 février 2025, n° 24/00428

TJ Dijon 5 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation des notaires d'assurer l'efficacité de leur acte
Le juge a estimé qu'il existait un motif légitime de rendre l'expertise commune aux notaires, car cela pourrait être utile pour trancher le litige potentiel concernant la responsabilité des notaires.
Rejeté
Responsabilité des parties dans l'expertise
Le juge a décidé que les défendeurs ne pouvaient pas être considérés comme parties perdantes, laissant ainsi les dépens à la charge de la S.A.S. Dauphine Invest.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 5 févr. 2025, n° 24/00428
Numéro(s) :	24/00428
Importance :	Inédit
Dispositif :	Statue sur un incident survenant au cours d'une mesure d'instruction ou d'information
Date de dernière mise à jour :	18 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Simon LAMBERTThibaud NEVERSEric BRAILLON
Cabinet(s) :	LANCELIN & LAMBERTLEGI CONSEILS BOURGOGNE
Parties :	S.A.S. DAUPHINE INVEST c/ S.A.S. JOUFFROY ET FILEAS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : S.A.S. DAUPHINE INVEST

S.A.S. JOUFFROY ET FILEAS

[V] [J]

S.E.L.A.S. LEGATIS [Localité 11] GENLIS

N° RG 24/00428 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-INGM

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIESla SELAS LANCELIN & LAMBERT – 62la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31

ORDONNANCE DU : 05 FEVRIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A.S. DAUPHINE INVEST

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. JOUFFROY ET FILEAS

[Adresse 7]

S.E.L.A.S. LEGATIS [Localité 11] GENLIS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentées par M^e Thibaud NEVERS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

Me [V] [J]

[Adresse 8]

représenté par M^e Eric BRAILLON de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Chalon-sur-Saône,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 29 janvier 2025, puis prorogé au 5 février 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de vente du 23 août 2017 de Me [F] [W], notaire, avec la participation de Me [V] [J], notaire, assistant l’acquéreur, la SCI [Adresse 12] a vendu à Monsieur [H] [I] dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 12], cadastré section [Cadastre 10], plusieurs lots de copropriété : 20, 24, 25, 28 et 31, le notaire précisant dans cet acte que le vendeur est propriétaire de la totalité du rez-de-chaussée matérialisé par les lots 20, 24, 25 et 31 et de la totalité du sous-sol matérialisé par les lots 20 et 28.

Par acte de vente du 11 mars 2021 de M^e Jouffroy, notaire, avec la participation de Me [W], notaire, assistant l’acquéreur, la SCI [Adresse 12] a vendu à la société Dauphine Invest deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée et en sous-sol , s’agissant des lots n°44 et 96 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 15], [Adresse 12], [Adresse 16], [Adresse 13] et [Adresse 14], cadastré section [Cadastre 9].

Par actes de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la société Dauphine Invest a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, M. [I] et la SCI [Adresse 12], aux visas des articles 145 et 834 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— ordonner à M. [I] d’avoir à libérer dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir le lot n° 96 ;

— à défaut pour ce délai de 8 jours d’être respecté, juger que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé ce délai de 15 jours expiré ;

— se réserver compétence pour liquider l’astreinte ;

— ordonner l’expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef du lot n° 96 ;

— dire que l’huissier de justice pourra être assiter de la force publique dans les conditions de la loi ;

À titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI [Adresse 12], de la SAS Dauphine Invest et de M. [I] ;

En tout état de cause,

— déclarer opposable et commune à la SCI [Adresse 12] l’ordonnance à intervenir ;

— condamner M. [I] à lui verser la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a exposé avoir constaté que M. [I] occupait le lot n° 96 consistant en une cave. Pourtant, il s’agissait d’un lot lui appartenant. M. [I] prétend être devenu propriétaire de ce lot en achetant l’ensemble [Cadastre 10]. Pourtant, il ressort d’un constat d’huissier du 8 décembre 2022 que le lot n°96 dépend bien de l’ensemble [Cadastre 9].

Par ordonnance du 20 décembre 2023, le juge des référés a débouté la société Dauphine Invest de ses demandes principales mais a fait droit à sa demande d’expertise qui a été confiée à Mme [P] [O].

Par actes de commissaire de justice des 24 juillet et 5 août 2024, la SAS Dauphine Invest a fait assigner en référé la SELAS Legatis [Localité 11] Genlis, Me [V] [J] et la SAS Jouffroy et Fileas aux fins que leur soient déclarées communes et opposables les opérations d’expertise en cours et de dire qu’elles se poursuivront en leur présence et de réserver les dépens.

La SAS Dauphine, aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 décembre 2024 a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle a fait valoir qu’à l’occasion des premières réunions d’expertise, les parties ont communément annoncé vouloir mettre en cause les notaires intervenus dans les deux actes litigieux. En effet, le notaire est débiteur d’une obligation d’assurer l’efficacité de son acte. Or, il appert une discordance entre les plans annexés à l’acte de M. [I] qui aurait dû interpeller le notaire en charge de la rédaction de l’acte.

Elle entend aussi contester les conclusions adverses. Elle reconnaît en effet ne pas avoir visité le sous-sol litigieux du fait des difficultés d’accès et avoir fait confiance au vendeur. Celui-ci semble pourtant lui avoir fourni des informations inexactes en lui affirmant que le bien était libre de toute occupation. Or, il incombe au notaire de vérifier les déclarations des parties et non de se borner à enregistrer les actes. Par ailleurs, il y a bel et bien une discordance entre les plans annexés à l’acte de M. [I] visible à la lecture du plan cadastral.

Aux termes de leurs conclusions en défense, la société Legatis [Localité 11] Genlis et la société Jouffroy et Fileas ont demandé au juge des référés de :

— débouter la société Dauphine Invest de ses demandes d’expertise commune et opposable à leur endroit ;

— les mettre hors de cause ;

— condamner la société Dauphine Invest à leur payer une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Dauphine Invest aux entiers dépens.

Elles ont ainsi soutenu que leur participation aux opérations d’expertise devait se justifier par un fait de nature à engager leur responsabilité. Or, il n’existe aucune discordance entre les plans annexés à l’acte de vente reçu par Me [W] et Me [J] le 23 août 2017. En effet, le premier plan est un ancien dessin annexé à l’acte de vente du 24 octobre 1973 tandis que le second s’apparente à un croquis du diagnostiqueur immobilier pour représenter la disposition du rez-de-chaussée et du sol de l’immeuble.

En outre, l’acte litigieux mentionnait que le bien était vendu entièrement libre de location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare à l’acquéreur. Ainsi, il s’agit d’une déclaration du vendeur ayant été vérifiée par la SAS Dauphine Invest avant son acquisition. Aussi, cette dernière a pu visiter le bien et donc vérifier sa situation. Il appert en outre que la demanderesse est un professionnel de l’immobilier de sorte qu’elle ne peut feindre son ignorance de la situation.

Enfin, il ressort du pré-rapport du 30 avril 2024 que la SAS Dauphine Invest est bien propriétaire du lot litigieux. Ainsi, l’acte de vente reçu le 11 mars 2021 par M^e Jouffroy et Me [W] est pleinement efficace.

Me [J] a demandé au juge des référés de :

— débouter la société Dauphine Invest de l’intégralité de sa demande ;

— condamner la société Dauphine Invest à lui payer une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Dauphine Invest aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

il ne résulte pas des croquis et plan annexés à l’acte d’acquisition par M. [I], de discordance que Me [J] aurait du relever ;

la SCI [Adresse 12] a déclaré dans l’acte de vente de 2021 à la société Dauphine Invest que les lots 44 et 96 étaient libres d’occupation, ce que l’acquéreur confirmait en déclarant avoir visité le bien préalablement à la vente ; le notaire n’a pas pour mission de se rendre sur site pour vérifier la véracité des déclarations des parties ;

l’expert a retenu dans son pré-rapport que le lot 96 est bien la propriété, au regard des titres, de la société Dauphine Invest et n’a pas jugé nécessaire qu’il soit procédé à une extension de sa mission aux notaires.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Le juge des référés peut sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’il a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, et suffisant, conformément aux conditions posées par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

Il résulte du pré-rapport de l’expert judiciaire que ce dernier a indiqué que la réalisation d’un plan et l’établissement d’un état descriptif de division aurait permis de détecter que la réserve n’était pas sur l’assiette de la copropriété du [Adresse 12] et d’identifier que ladite réserve était le lot 96 de la copropriété centre Dauphine ; que c’est par conséquent à tort et par erreur que le lot 96 n’a pas été vendu à M. [I] en 2017; qu’en effet la réserve faisait partie de la chose vendue et aurait dû être vendue à M. [I] ; que M. [I] en est l’occupant depuis son achat mais que c’est bien la SAS Dauphine Invest qui en est le propriétaire.

La SAS Dauphine Invest, à l’origine de la demande d’expertise déjà ordonnée, considère, comme M. [I] qui a également sollicité de l’expert judiciaire la suspension de ses opérations, que l’expertise doit être déclarée commune et opposables aux notaires rédacteurs des deux actes de vente concernés.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le point de savoir si la responsabilité des notaires ayant reçu les deux actes de vente est susceptible d’être engagée, mais de vérifier si un litige potentiel futur est susceptible d’intervenir de ce chef et dans ce cas, si l’expertise en cours serait utile pour trancher le litige au fond, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la société Dauphine Invest justifie d’un motif légitime à mettre en cause l’ensemble des défendeurs à la présente instance et il est fait droit à sa demande.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Me [J], la SAS Jouffroy et Fileas et la SELAS Legatis [Localité 11] Genlis, défenderesses à une mesure d’expertise judiciaire, ne peuvent être considérées comme parties perdantes. Les dépens seront en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SAS Dauphine Invest qui est à l’origine de la demande d’expertise.

Dans la mesure où il est fait droit à l’extension des opérations d’expertise, les défendeurs sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Disons que les dispositions de l’ordonnance rendue le 20 décembre 2023 par le juge des référés ordonnant une expertise et désignant Mme [O] comme expert sont communes et opposables à Me [V] [J], la SAS Jouffroy et Fileas et la SELAS Legatis [Localité 11] Genlis ;

Étendons en conséquence les opérations d’expertise de Mme [O] en cours et à venir à Me [V] [J], la SAS Jouffroy et Fileas et la SELAS Legatis [Localité 11] Genlis ;

Disons que l’expert devra les appeler à participer aux opérations d’expertise dès réception de la présente ordonnance ;

Déboutons Me [J], la SAS Jouffroy et Fileas et la SELAS Legatis [Localité 11] Genlis de leur demande prise au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SAS Dauphine Invest aux dépens de l’instance.

Le Greffier Le Président