TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET R. LAURIN

c/

[J] [N]

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXC4

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS [Adresse 10]

JUGEMENT DU : 14 MAI 2025

JUGEMENT

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET R. LAURIN

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [J] [N]

né le 09 Février 1989 à [Localité 8] (PHILIPPINES)

[Adresse 7]

[Localité 1]

non représenté

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 9 avril 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [J] [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers constituant le lot n°2 dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 11] et [Adresse 13], le lot dont est propriétaire M. [N] étant un appartement situé [Adresse 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par la SARL Cabinet R. Laurin, son syndic, a assigné M. [N] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 481-1 du code de procédure civile :

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 5 877,88 € au titre des arriérés de charges, appels de fonds pour travaux arrêtés au 13 février 2025 ;

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 524,65 € au titre des appels de fonds provisionnels et travaux pour la période du 01/04/2025 au 30/09/2026 ;

— dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 04/12/2024 sur la somme de 5 877,88 € et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires expose que :

nonobstant mise en demeure du 26 novembre 2024 et sommation de payer les charges de copropriété du 16 janvier 2025, M. [N] ne règle pas depuis janvier 2023 ses charges de copropriété, ni ses appels de provision sur charges pour l’année en cours, ni ses appels de fonds travaux ;

les comptes définitifs arrêtés au 30/09/2022 et les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/10/2022 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025 ont été approuvés par les assemblées générales des 21/02/2022, 30/01/2023, 20/03/2024 et 27/02/2025, auxquelles M. [N] a été régulièrement convoqué et dont il s’est vu notifier le procès-verbal.

M. [N] reste ainsi débiteur de la somme principale de 5 877,88 € selon décompte arrêté au 13/02/2025.

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ; qu’en vertu de l’article 1343-2 du code civil, le juge est tenu d’ordonner la capitalisation des intérêts dès lors que la demande en est judiciairement formée.

Il fait valoir que l’absence de règlement spontané des appels et charges définitives par M. [N] oblige les autres copropriétaires à faire l’avance constante des fonds pour faire face aux dépenses courantes et met en péril l’équilibre financier de la copropriété. Ce comportement justifie ainsi l’allocation de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assigné, M. [N] n’a pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’ article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 13/02/2025 ;

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales des 21/02/2022, 30/01/2023, 15/02/2024 et 27/02/2025 ;

— les appels de fonds du 01/01/2023 au 31/03/2025 ;

— la mise en demeure du 04/12/2024;

— la sommation de payer du 16/01/2025.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 5 877,88 € arrêté au 13/02/2025, ainsi qu’à la somme de 2 524, 65 € correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux pour la période du 01/04/2025 au 30/09/2026.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 04/12/2024 sur la somme de 5 877,88 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de M. [N] et ce en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi; elle a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayés pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [N] qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort :

Condamne M. [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 9] :

— la somme de 5 877, 88 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 13/02/2025 ;

— la somme de 2 524, 65 € au titre des appels de fonds provisionnels et travaux pour la période du 01/04/2025 au 30/09/2026 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 04/12/2024 sur la somme de 5 877, 88 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 9]:

— la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [N] aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer du 16/01/2025.

Le Greffier Le Président