TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03042 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBIKA

N° MINUTE : 26/00101

JUGEMENT

DU 16 Février 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION- Rep/assistant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparant

à :

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI

CCC

Le 11/03/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 25 mars 2022 d’une durée de six ans renouvelable avec prise d’effet immédiate, l’entreprise EURL Pro HD, représentée par M. [X] [G], représentée par l’agence immobilière Agenceimmo.re, a donné à bail à Mme [J] [O], née le 7 février 2000 à [Localité 1] ([Localité 2]), un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3], [Localité 4] ([Localité 2]), pour un loyer de 470 euros et une provision sur charges locative de 30 euros soit une somme globale mensuelle de 500 euros.

La société Action logement services s’est portée caution de la locataire pour le paiement des charges et des loyers, aux termes d’un contrat de cautionnement VISALE n° A10136918456 convenu entre la caution et le bailleur le 15 avril 2022.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, le bailleur a actionné l’engagement de la caution.

Agissant dans le cadre de son recours subrogatoire, la société Action logement services a fait délivrer, le 5 mai 2025, à Mme [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 6 375,40 euros hors coût de l’acte dans un délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 21 juillet 2025, la société Action logement services a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée dans le bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et grief de la défenderesse,ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 8 184,44 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 559 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner la défenderesse à lui payer cette indemnité d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été fixée le 17 novembre 2025 et retenue le 15 décembre 2025.

Lors de la dernière audience, la société Action logement services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son assignation, valant dernières conclusions. Elle indique s’en rapporter à la décision du tribunal concernant la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire si la défenderesse justifie du paiement des sommes dues.

En défense, Mme [J] [O] a comparu. Elle souhaite se maintenir dans le logement, sollicite un échéancier et propose de rembourser sa dette à hauteur de 60 euros par mois. Elle explique avoir rencontré des difficultés financières l’ayant empêchée d’honorer le paiement de son loyer, avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de juillet 2025, bénéficie d’un moratoire durant vingt-quatre mois depuis le 8 avril 2025 sur décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion, percevoir le revenu de solidarité active ainsi que l’allocation d’aide au logement (285 euros) et mettre tout en œuvre pour améliorer sa situation notamment en limitant ses dépenses, en recherchant activement un emploi et faisant appel à l’aide associative.

Un diagnostic social et financier dressé le 18 novembre 2025 a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience du 15 décembre 2025. Il en ressort que Mme [J] [O] perçoit un revenu mensuel de 810 euros (allocation chômage : 707 euros ; AL : 103 euros) et supporte, outre le loyer de 577 euros, les charges courantes estimées à 264 euros.

Selon l’évaluation sociale, la défenderesse bénéficie, suivant saisine de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion, du gel d’une partie de sa dette et s’applique dans sa recherche d’emploi pour faire face de manière plus conséquente à ses dettes. Elle a accepté la proposition d’accompagnement du service dans une recherche de logement plus adapté à ses ressources et dans la gestion de son budget.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 févier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation

Conformément aux dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 alinéa 1er du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Elle doit être expresse. Elle transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Aux termes de l’article 2309 du même code, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE n°A10136918456 conclu entre la société Action logement services et le bailleur, lequel est conforme à l’article 7.1 de la convention conclue le 24 décembre 2015 entre l’Etat français et l’Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement (UESL) pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, stipule que dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage notamment à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

La quittance subrogative n°16 délivrée le 1er décembre 2025 par le gestionnaire du bien atteste du versement au bailleur de la somme totale de 8 494,44 euros par virements pour la période d’octobre 2023 à novembre 2025.

En conséquence, la société Action logement services a qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la société demanderesse justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 novembre 2025.

En conséquence, l’action est recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur avant le 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la société Action logement services sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé entre l’entreprise EURL Pro HD, représentée par M. [X] [G], et Mme [J] [O] prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

La société demanderesse justifie avoir fait délivrer au locataire, le 5 mai 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois l’arriéré locatif, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 6 375,40 euros.

Elle avait au préalable adressé un courrier en date du 3 avril 2025 reçu le 16 avril 2025 de mise en demeure de respecter le paiement du loyer courant imposé dans le cadre du plan de désendettement de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 26 septembre 2024, et avait signifié son intention de se prévaloir de la caducité du plan par courrier recommandé en date du 9 mai 2025.

Il sera d’abord indiqué qu’en dépit de dispositions transitoires et au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

En tout état de cause, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a, dès lors, lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2025.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A cet égard, il faut rappeler que le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Enfin, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la société demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

Aux termes du bail liant les parties, Mme [J] [O] est tenue par un loyer mensuel, charges comprises, révisé de 576,73 euros.

La société Action logement services produit un décompte arrêté au 4 décembre 2025 démontrant que la défenderesse est redevable de la somme de 8 841,88euros.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’au mois de juillet 2025.

Mme [J] [O] reconnait la dette et ne conteste pas son montant.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers impayés d’octobre 2023 à juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 comprise, s’élève à la somme de 7.642,44 euros composée comme suit :

sommes versées par la société demanderesse au titre des loyers/charges d’octobre 2023 à juillet 2025 : 8 494,44 euros,sous déduction des sommes restituées par le bailleur : 852 euros.

Mme [J] [O] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon le VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [J] [O] souhaite rester dans le logement litigieux de sorte qu’elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire et propose de rembourser la somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant.

La société demanderesse a maintenu ses demandes initiales notamment tendant à l’expulsion de la défenderesse. Pour autant, elle indique s’en rapporter à la décision du tribunal.

Il ressort des éléments du dossier la bonne foi de Mme [J] [O], laquelle a d’ailleurs repris le paiement de loyer depuis juillet 2025, ainsi qu’en attestent la quittance du 10 décembre 2025 d’Agenceimmo.re.

Cependant, force est de constater que ses capacités financières actuelles telles que justifiées ne lui permettront pas d’assumer le remboursement de la dette locative même échelonnée en sus du paiement du loyer courant. Sa proposition de remboursement ne permettra d’ailleurs pas d’apurer la dette dans le délai maximal prévu par la loi. En effet, au vu du délai légal de trente-six mois, si des délais de paiement lui étaient accordés, cela se traduirait par la mise en place d’une mensualité supérieure à 200 euros soit d’un montant particulièrement important alors qu’elle dispose d’un faible revenu (853,94 euros) et est débitrice de nombreuses autres dettes. Dans ces conditions, il n’apparaît dès lors pas opportun de lui accorder des délais de paiement qui pourraient avoir un effet néfaste en la mettant davantage en difficulté financière. En revanche, il sera constaté que son précédent plan de désendettement étant devenu caduc, elle peut déposer un nouveau dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers.

Mme [O] sera en conséquence déboutée de sa demande, précision faite que cette décision ne contrevient pas à d’éventuels délais de paiement qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’un plan de surendettement.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Mme [J] [O] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 6 juillet 2025.

Afin de mettre fin à l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, il convient de juger que le logement doit être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance illicite des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux, et par voie de conséquence pour la caution qui reste tenue de verser les loyers et charges.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 576,73 euros, laquelle sera payable à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE, et de condamner la défenderesse à verser cette somme à la société demanderesse dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Mme [O], qui succombe, sera tenue des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 mai 2025.

Au regard de l’équité et notamment de la disparité des situations économiques des parties, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la société Action logement services, venant aux droits de l’entreprise Pro HD, représentée par M. [X] [G], en qualité de caution ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2022 entre l’entreprise Pro HD, représentée par M. [X] [G], représenté par la société Agenceimmo.re, et Mme [J] [O] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 3][Adresse 7] [Localité 5] ([Localité 2]) sont réunies à la date du 5 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clefs un mois après la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la société Action logement services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Mme [J] [O] à verser à la société Action logement services la somme de 7.642,44 euros (sept mille six cent quarante-deux euros et quarante-quatre centimes) euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE Mme [J] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [J] [O] à verser à la société Action logement services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 576,73 euros, dont la caution a désintéressé le bailleur en vertu du contrat de cautionnement en date du 15 avril 2022 et dès lors que ces paiement seront justifiés par une quittance subrogative, et ce à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 2] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée le juge des contentieux de la protection et la greffière.

La greffière, La juge,