TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET SOULARD

c/

[G] [R]

N° RG 24/00619 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-ISTM

Minute N° 281

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Anne-lise LUKEC – 64-1

la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES – 72

ORDONNANCE DU : 23 JUIN 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET SOULARD

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [G] [R]

né le 11 Janvier 1980 à [Localité 10] (COTE D’OR)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Anne-lise LUKEC, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 18 juin 2025, puis prorogé au 23 juin 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [G] [R] est propriétaire de plusieurs biens immobiliers constituant les lots n°1, 2, 4, 13, 23 et 31 au sein d’un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9] et soumis au régime de la copropriété.

Aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2021, M. [R] a été autorisé à effectuer certains travaux de rénovation de ses appartements de nature à affecter les parties communes.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Dijon, représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Soulard, a assigné M. [R] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

— condamner M. [R], dans le délai d’un mois suivant signification de la décision, à intervenir et sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard passé ce délai, à remettre les parties communes dans leur état initial, tel qu’il préexistait avant le commencement des travaux réalisés, à savoir :

• suppression de la goulotte et du coffrage réalisés dans le couloir commun du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

• suppression des câbles électriques mis en place dans le plancher commun du 1er étage de l’immeuble ;

• suppression des gaines de couleur rouges et câbles dans les caves de l’immeuble ;

— condamner M. [R] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés de :

— condamner M. [R], dans le délai d’un mois suivant signification de la décision à intervenir et sous astreinte provisoire de 250 € par jour de retard passé ce délai, à remettre les parties communes dans leur état initial, tel qu’il préexistait avant le commencement des travaux réalisés, à savoir :

• suppression de la goulotte et du coffrage réalisés dans le couloir commun du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

• suppression des câbles électriques mis en place dans le plancher commun du 1er étage de l’immeuble ;

• reboucher le trou réalisé dans la voûte de la cave (lot n° 23) ayant permis le passage d’une canalisation d’eau ;

— condamner M. [R] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que :

peu après le début des travaux en février 2022, il est apparu que ceux-ci ne correspondaient pas à ceux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice que M. [R] a décaissé sur 1 mètre l’ancien sol des lots du rez-de-chaussé, empiétant ainsi sur le couloir commun et menaçant potentiellement la structure de l’immeuble ;

une première ordonnance de référé en date du 12 octobre 2022 a ainsi condamné M. [R] à remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient avant le commencement des travaux. M. [R] a finalement exécuté cette décision de justice mais en a profité pour effectuer de nouveaux travaux affectant les parties communes et ce sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

il ressort en effet des procès-verbaux de constat de commissaires de justice des 16 mai 2023 et 30 mai 2024 que M. [R] a de nouveau porté atteinte aux parties communes de l’immeuble en posant une goulotte, une trappe et un coffrage dans le couloir commun. Il a en outre installé des câbles non protégés dans le plancher de l’immeuble et des gaines dans les caves en parties communes ;

bien qu’ayant retiré ces gaines de la cave, M. [R] n’a pas rebouché le trou percé dans le mur destiné à permettre leur passage ;

ces installations sauvages effectuées sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires sont constitutives d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ;

il apparaît enfin que M. [R] a poursuivi ses travaux illicites au cours de la présente instance en perçant la voûte de la cave de l’immeuble pour y faire passer une canalisation d’eau. Il est précisé qu’une fuite s’est déclarée au niveau de cette installation.

À l’audience du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [R] demande au juge des référés :

À titre principal,

— dire et juger la copropriété irrecevable et à tout le moins mal fondée ;

À titre subsidiaire,

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

— rejeter les demandes de frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [R] soutient que :

aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite n’est démontré par le syndicat demandeur puisqu’il n’est pas prouvé que les travaux effectués en application de l’ordonnance de référé du 12 octobre 2022 ne sont pas conformes à l’état antérieur de l’immeuble ;

ainsi, la goulotte, la trappe et le coffrage litigieux ont été posés par ses soins afin d’exécuter sa condamnation à remettre les lieux en état. Quant aux câbles présents dans le plancher du premier étage, ceux-ci l’ont toujours été et il s’agit de l’ensemble des câbles de toute la copropriété comme en atteste le procès-verbal de constat du 28 février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure, d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fonds du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

Il est constant que l’atteinte portée aux parties communes dans un immeuble soumis à la copropriété, comme des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés est tenu de faire cesser en ordonnant la remise en l’état antérieur.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux de constat d’huissier des 16 mai 2023 et 30 mai 2024 qu’une goulotte a été posée dans le couloir commun dans l’entrée et qu’un coffrage a été installé d’une dimension de 70 cm de haut sur 40 cm de large et 4 m de long; il n’est pas contestable que ces travaux ont été effectués sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il en résulte également que des gaines et câbles électriques non protégées ont été passés dans le plancher du premier étage qui est une partie commune. M. [R] fait valoir que ces câbles passaient déjà par là avant son intervention ; pour autant, il est soutenu par le syndicat des copropriétaires qu’à tout le moins de nouveaux fils ont été ajoutés depuis les travaux effectués par M. [R] et que ces fils électriques ne concernent que l’alimentation des lots, propriétés de M. [R]. Il ne résulte pas du constat antérieur du 28 février 2022 l’existence de ces fils avant les travaux réalisés par M. [R] et il convient de constater qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des coprorpiétaires n’a été demandée pour le passage de ces fils dans les parties communes, le passage de câbles électriques, sans protection, dans un plancher pouvant au surplus être à l’origine de risques en terme de sécurité.

Il convient de constater que M. [R] a enlevé les gaines de couleur rouges et câbles dans les caves de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires a abandonné sa demande de ce chef ; pour autant, M. [R] a réalisé un trou dans la voute de la cave n° 23 pour passer une canalisation d’eau, là encore sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

M. [R] ne saurait utilement prétendre que les travaux qu’il a effectués l’ont été dans le cadre de la remise en état ordonnée par le juge des référés dès lors que la précédente ordonnance de référé du 12 octobre 2022 concernait la remise en état des planchers des appartements et cloisons séparatives du couloir commun.

M. [R] est en conséquence condamné à nouveau sous astreinte à la remise des lieux en l’état antérieur compte tenu de l’existence de travaux affectant les parties communes de la copropriété et/ou empiètant sur les parties communes, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de rappeler aux parties qu’il serait utile que ces travaux de rénovation des parties privatives, propriétés de M. [R], se fassent, dans l’intérêt de tous les copropriétaires, en bonne intelligence après des discussions entre M. [R] et le syndic et le respect des dispositions applicables aux copropriétés.

M. [R] qui succombe est condamné aux entiers dépens ; il est en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’ article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ;

Ordonnons à M. [G] [R], de remettre les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9], dans leur état initial, en supprimant la goulotte et le coffrage réalisés dans le couloir commun du rez-de-chaussée de l’immeuble, en supprimant les câbles électriques mis en place dans le plancher commun du 1er étage de l’immeuble et en rebouchant le trou réalisé dans la voûte de la cave (lot n° 23) ayant permis le passage d’une canalisation d’eau, dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard ;

Condamnons M. [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Soulard, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [G] [R] aux dépens.

Le Greffier Le Président