Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00061 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWBW

GRAND DIJON HABITAT

C/

Mme [K] [S]

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

E.P.I.C. GRAND DIJON HABITAT, dont le siège social est sis 2 Bis Rue Maréchal Leclerc – 21070 DIJON CEDEX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié és qualité audit siège

représenté par M^e David FOUCHARD, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 17 Février 2025

DEFENDEUR :

Mme [K] [S], demeurant TSARARANO 12 rue Charles de Gaulle – 97660 DEMBENI (MAYOTTE)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Justine MORLANS , Juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de DIJON pour exercer les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection par ordonnance rendue le 27 mars 2025 par la Première Présidente de la Cour d’Appel de DIJON

Greffier : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS :

Audience publique du : 17 mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2018, GRAND DIJON HABITAT a donné à bail à Madame [K] [S] un logement sis 1 rue de la Loire, n°10, 21000 DIJON, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444,17 €, outre la somme de 133,75 € pour les charges récupérables.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2023, Madame [S] a notifié à son bailleur un congé. Grand Dijon Habitat en a accusé réception en date du 25 mai 2023. Madame [S] ne s’est pas présentée lors des états des lieux de sortie fixés par le bailleur.

Grand Dijon Habitat a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 23 septembre 2024 de payer la somme de 6.811,29 euros au titre de la dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, un procès-verbal de reprise a été dressé, en l’absence de Madame [S]. Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en l’absence de la locataire en date du 27 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, Grand Dijon Habitat a assigné Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de la condamner à lui payer la somme de 11.165,187 € au titre de la dette et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 6.811,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprennent le procès-verbal de reprise.

A l’audience du 17 mars 2025, GRAND DIJON HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Madame [K] [S], régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application des dispositions de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il découle de cet article que si l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou le remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Grand Dijon Habitat produit un procès-verbal d’état des lieux de sortie, lequel fait état des dégradations suivantes :

— hall d’entrée : sol poussiéreux et sali sur l’ensemble, nombreux accrocs et entailles, plinthes défraîchies, traces de frottement, murs dégradés, traces de meubles, nombreuses petites taches noirâtres avec clous, accessoires électriques tachés, rayés et salis ;

— couloir de dégagement : murs dégradés recouverts de papier-peint vinyle expansé gris, importantes taches et coulures de saleté jaunâtres, perforations non rebouchées, décollements et arrachement du papier-peint, traces de frottement, plafond défraîchi ;

— cabinet de toilette : porte dégradée et taches de saleté, sol poussiéreux et taché, murs recouverts de toile de verre peinte beige dégradés, multiples petites taches de saleté noirâtres, quinze perforations non rebouchées, traces de frottement, grossière trace rectangulaire non repeinte, bouche d’aération dégradée, fortement encrassée, lavabo dégradé et cassé, joint d’étanchéité du lavabo fissuré, interrupteur sale,

— chambre 1 : porte dégradée, importantes traces de moisissure noirâtres, traces de doigt, sol dégradé, importantes taches violine devant le radiateur, arrachement du lino, traces de meubles, traces de saleté, murs dégradés, décollements et importantes déchirures du papier-peint, plafond défraîchi, perforations non rebouchées, volet roulant PVC avec tringlerie intérieure par manivelle ne fonctionnant pas, interrupteur et radiateur sales ;

— grand couloir : traces de frottement, sol dégradé, traces jaunâtres et entailles, murs tachés ;

— salle de bains : écailles sur la porte, nombreuses traces de peinture blanchâtres, baguette de seuil usagée, sol poussiéreux et deux taches au pied du lavabo, plinthes dégradées, murs dégradés, petits arrachements, plafond dégradé fortement moisi et noirci, fixation du lavabo descellée du mur, système de vidange dégradé, bonde manquante, faïence sale, baignoire poussiéreuse, joint d’étanchéité de la baignoire moisi, habillage de baignoire désaxé et légèrement enfoncé, importantes traces de moisissure ;

— wc : porte tachée, taches d’usures au pied de la cuvette, murs dégradés, traces de frottement et perforations, traces de tablette avec arrachement de la toile de verre, poussiéreux dans l’ensemble, couvercle et abattant fortement salis,

— chambre 2 : porte dégradée, importantes taches noirâtres, sol poussiéreux et dégradé, accrocs importants, traces de peintures, plinthes dégradés, murs dégradés toile de verre grossièrement repeinte, traces de meubles et de frottement, perforations, nombreuses traces de crayonnage, volet roulant PVC gris dégradé, tringlerie intérieure par manivelle ne fonctionne pas, accessoires électriques dégradés et grossièrement repeints ;

— chambre 3 : porte dégradée, traces de saleté, bloc serrure dégradé, sol poussiéreux et cérusé, importante tache de peinture, murs dégradés, traces de meubles et petites déchirures sur toile de verre, perforations sur coffret, baguette d’aération dégradée fortement encrassée, accessoires électriques tachés de peinture ;

— chambre 4 : porte dégradée, traces de saleté et de frottement, sol poussiéreux et dégradé, entailles et accrocs, perforations, murs dégradés fortement tachés, arrachements, murs de l’alcôve dégradés, traces de griffure et déchirements papier-peint, dégradation du placo-plâtre du placard et rayonnages manquants, volet roulant PVC avec tringlerie intérieure par manivelle ne fonctionnant pas ; accessoires électriques tachés et poussiéreux ;

— séjour : porte dégradée déposée dans le couloir, sol dégradé, rayures nombreuses, important arrachement du lino, murs dégradés, toile de verre grossièrement repeinte, traces de frottement et de peinture, perforations importantes, grand volet roulant PVC dégradé ne fonctionnant pas correctement, accessoires électriques dégradés, manquants et arrachés ;

— salon: traces de doigt sur la porte, sol dégradé, taches de peinture et arrachement, murs dégradés toile de verre grossièrement repeinte, perforations grossièrement rebouchées, accessoires électriques dégradés et fortement tachés de peinture ;

— cuisine : porte dégradée, traces de saleté, multiples taches noirâtres, traces de crayonnage, sol dégradé, importantes traces jaunâtres, petits accrocs et entailles, murs dégradés, perforations non rebouchées, plafond fortement taché et noirci, évier fortement entartré et terni, absence de bonde et joint d’étanchéité dégradé ; porte manquant sur le meuble sous-évier, accessoires électriques dégradés et fortement salis.

L’état des lieux d’entrée faisait état des éléments suivants :

— hall d’entrée : murs et sols neufs, accessoires électriques en bon état,

— dégagements :plafonds, murs et sols neufs ;

— cabinet de toilette : plafond, mur et sol neufs, porte en bon état peinture neuve, fissure sur lavabo, ventilation en bon état,

— chambre 1 : plafond, mur et sol neufs, volet roulant en bon état, radiateur en état d’usage ;

— salles de bains : murs et sols neufs, porte peinture neuve, petits éclats sur le lavabo, baignoire en bon état,

— wc : plafond, mur et sol neufs et wc en bon état ;

— chambre 2 : plafond, mur et sol neufs, un trou sur papier-peint, volet en bon état, accessoires électriques en bon état, radiateurs en état d’usage (volant simple bloqué),

— chambre 3 : mur, sol et plafond neufs, accessoires électriques et portes en bon état ;

— chambre 4 : plafond, mur et sol neufs, accessoires électriques, volet et placard en bon état ;

— séjour : plafond, mur et sols neufs, accessoires électriques en bon état, porte et volet en bon état,

— cuisine : meuble d’évier en état d’usage 3 portes placage abîmé, évier en bon état, plafond, mur et sol neufs, faïence neuve, portes en bon état peinture neuve, accessoires électriques en bon état.

Par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, il apparaît que l’ensemble des dégradations relevées sont imputables à la locataire.

Grand Dijon Habitat justifie des travaux de réparation réalisés en produisant plusieurs factures :

— facture PNA services pour un montant total de 1.598,18 euros pour la réfection totale du sol du séjour et d’une chambre ;

— facture SAS BRULE pour un montant total de 6.150,50 euros pour la réfection totale des murs.

Ces factures sont justifiées au vu des dégradations globales constatées dans le logement.

La facture ADX n’est pas prise en compte dès lors que le bailleur ne fonde pas sa demande sur l’évaluation forfaitaire initiale réalisée par cette entreprise. La facture entretien dijonnais pour un montant de 148,80 euros pour l’enlèvement des encombrants du logement est écartée dès lors que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne fait pas état de la présence de meubles dans le logement, ce qui n’est par ailleurs pas indiqué par le demandeur dans ses conclusions. Enfin, il est demandé remboursement d’une facture Sanuélec d’un montant de 781 euros pour l’électricité. Le commissaire de justice ne se prononce pas sur le fonctionnement des accessoires électriques, indiquant que l’électricité était coupée. Faute d’élément, la remise en état du logement au niveau électrique ne peut pas incomber à la locataire. Le remplacement des matériels non conformes et cassés est justifié au vu des dégradations constatées sur nombreux accessoires électriques, de sorte qu’il convient de prendre en compte la somme de 473 euros (TVA comprise) à ce titre.

Il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20 % tenant compte de la durée du séjour de la locataire.

Par conséquent, les réparations locatives imputables à la locataire s’élèvent au montant total de 6.577,34 euros.

Grand Dijon Habitat produit un décompte actualisé au 19 juin 2024 pour un montant total de 6.811,29 euros et rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il est déduit du décompte présenté le forfait initial :

— le montant des réparations locatives à hauteur de 4.773,28 euros,

— les frais de contentieux à hauteur de 88,82 euros,

— les frais de remplacement de badges à hauteur de 19,20 euros, lesquels ne font l’objet d’aucune demande dans le cadre de la présente procédure,

Il convient enfin d’ajouter au décompte le montant des réparations locatives imputables au locataire à hauteur de 6.577,34 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] à verser à Grand Dijon Habitat la somme de 8.507,33 euros au titre de la dette et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 6.811,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les autres demandes

Madame [K] [S] qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du procès-verbal de reprise et la moitié des frais de l’état des lieux de sortie, conformément à la demande du bailleur.

Grand Dijon Habitat a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits, de sorte qu’il n’est pas inéquitable de condamner Madame [K] [S] à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [K] [S] à payer à Grand Dijon Habitat la somme de 8.507,33 € (huit mille cinq cent sept euros et trente-trois cents) au titre de la dette locative et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 6.811,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [S] à payer à Grand Dijon Habitat la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [S] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais du procès-verbal de reprise et la moitié des frais de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE Grand Dijon Habitat de ses autres demandes ou prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Justine MORLANS, Juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de DIJON pour exercer les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection , et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE