Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 1er octobre 2025, n° 25/00378

TJ Dijon 1 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [B] n'a pas réglé ses charges malgré les mises en demeure et que les assemblées générales ont approuvé les comptes et budgets, rendant les sommes exigibles.
Accepté
Exigibilité des appels de fonds provisionnels
La cour a jugé que les appels de fonds provisionnels étaient exigibles en raison de la défaillance de M. [B] et de l'approbation des budgets par les assemblées générales.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que la récurrence des défauts de paiement de M. [B] a causé un préjudice distinct du simple retard, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais non compris
La cour a statué que M. [B], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens et les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 1er oct. 2025, n° 25/00378
Numéro(s) :	25/00378
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Line CUNIN
Cabinet(s) :	DU PARC - MONNET - BOURGOGNE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L ' [ Adresse 5 ] A [ Localité 4 ], son syndic en exercice la SAS APROPRIA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'[Adresse 5] A [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS APROPRIA

[C] [B]

N° RG 25/00378 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I3QP

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE – 91

JUGEMENT DU : 01 OCTOBRE 2025

JUGEMENT

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'[Adresse 5] A [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS APROPRIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [C] [B]

né le 02 Février 1975 à [Localité 4] (COTE D’OR)

[Adresse 6]

[Localité 4]

non représenté

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 octobre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [C] [B] est propriétaire de biens et droits immobiliers (respectivement les lots n°19, 44 et 71) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par la SAS Apropria, son syndic, a assigné M. [B] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 481-1 du code de procédure civile :

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 4 729,75 € au titre des arriérés de charges, appels de fonds pour travaux arrêtés au 28 avril 2025 ;

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 906,42 € au titre des appels de fonds provisionnels pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

— dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024 sur la somme de 4 729,75 € et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [B] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation commissaire de justice d’une montant de 154,11 € ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant sommation de payer les charges de copropriété du 29 janvier 2025, M. [B] ne règle pas depuis septembre 2022 ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges pour l’année en cours, ni même ses appels de fonds travaux.

M. [B] reste ainsi débiteur de la somme principale de 4 729, 75 € selon décompte arrêté au 28 avril 2025

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les comptes définitifs pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 25 février 2022, 3 mars 2023, 15 février 2024 et 16 janvier 2025 à laquelle M. [B] a été régulièrement convoqué et dont il s’est vu notifier le procès-verbal.

Il soutient que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assigné, M. [B] n’a pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] verse notamment aux débats :

— décompte des sommes dues au 28/04/2025,

— procès-verbaux des assemblées générales des 25/02/2022, 03/03/2023, 15/02/2024 et 16/01/2025,

— appels de fonds du 01/01/2023 au 31/03/2025,

— sommation de payer du 12/03/2025.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 4 729, 75 € arrêté au 28 avril 2025, ainsi qu’à la somme de 1906, 42 € correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, somme devenue immédiatement exigible par application de l’article 19-2 précité.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 4 729, 75 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

Conformément à l’article 1 343-2 du code civil, il sera ordonné la capitalisation des intérêts.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de M. [B] en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi. Il a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [B] qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire en premier ressort :

Condamne M. [C] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6] à [Localité 4] :

— la somme de 4 729, 75 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 28 avril 2025,

— la somme de 1 906, 42 € au titre des appels de fonds provisionnels travaux pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 4 729, 75 €, et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [C] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6] à [Localité 4] :

— la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [B] aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer d’un montant de 154, 11 € ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président