Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [P] [M], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [W] [R] [J]

Logement 227 Etage 1

29 Rue des Gripots

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00781 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUU3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [K] [W] [R] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 février 2015 à effet au même jour, la S.A.HARMONIE HABITAT a donné à bail à [K] [J] un logement de type 3 lui appartenant sis, 29 rue des Gripots, 1er étage n°227 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 356,38 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 58,06 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait sommation à [K] [J] de communiquer son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 9.285,95 € arrêté au 20 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [K] [J] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 16.713,51 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [K] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 474,16 € à compter du 15 mai 2025, date de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

L’Espace de solidarité du département a informé le tribunal le 2 mai 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 18.671,95 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2025.

Régulièrement assignée à étude, [K] [J] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 26 septembre 2024, dont l’organisme a accusé réception le même jour soit au moins deux mois avant l’assignation du 31 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 31 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, dont le préfet a accusé réception le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 25 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [K] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 9.285,95 € arrêté au 20 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 18.671,95 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 mai 2025.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

HARMONIE HABITAT a adressé à la locataire des rappels de justifier de ses ressources par la communication de son avis d’imposition par courriers des 22 septembre 2023 et 1er février 2024.

Si le bailleur verse aux débats deux courriers intitulés “mise en demeure” qu’il aurait adressé à la locataire les 15 novembre 2023 et 14 janvier 2025 pour lui demander de justifier de ses ressources, il ne produit aucun accusé de réception de ce courrier par la locataire, et ce alors même que le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l’issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l’absence de réponse du locataire. L’existence d’un délai suppose en effet de pouvoir en déterminer le point de départ et seul l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation. Il est notable que HARMONIE HABITAT justifie de l’envoi à [K] [J] d’une lettre recommandée avec accusé réception portant mise en demeure de payer sa dette de loyer.

La bailleresse verse aux débats le procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 15 novembre 2023 relatif à l’envoi des enquêtes de situation et demandes d’avis d’imposition adressées à différents locataires de HARMONIE HABITAT, mais en courrier simples.

En revanche, la sommation du 25 septembre 2024 par commissaire de justice d’avoir à communiquer l’avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 a bien été signifiée à étude à [K] [J] et il convient ainsi de maintenir l’ensemble des suppléments de loyer solidarité (SLS) postérieurs ainsi que les pénalités pour non réponse à l’enquête relative à l’occupation d’un logement social, soit à compter du 10 octobre 2024 (25 septembre 2024 + 15 jours).

Il convient donc de déduire la somme de 9.661,68 € (9 x 1.073,52 €, pour janvier à septembre 2024).

En conséquence, [K] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 9010,27€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 449,90 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et s’opposer à l’octroi de délais de paiement à [K] [J].

D’après le relevé de compte locataire, le dernier versement de la locataire date de novembre 2024, pour un montant inférieur au loyer courant. Elle n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. Elle ne demande pas de délai à l’audience.

Par ailleurs, la défenderesse ne s’est pas présentée aux rendez-vous avec l’Espace départemental des solidarités. HARMONIE HABITAT observe, dans le cadre du diagnostic social et financier, qu’un précédent jugement d’expulsion avec délais de paiement a été rendu en 2019 et qu’elle a bénéficié d’un FSL maintien avec effacement d’une dette de 1.217,86 €.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [K] [J].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [J], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de HARMONIE HABITAT fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 février 2015 entre HARMONIE HABITAT et [K] [J], concernant le logement sis 29 rue des Gripots, 1er étage n°227 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONDAMNE [K] [J] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 9.010,27€ en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [J] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 449,90 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [K] [J], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [K] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [K] [J] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY