TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 8]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Février 2025

AFFAIRE N° RG 23/00214 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-HZDV

Jugement Rendu le 11 FEVRIER 2025

AFFAIRE :

[O] [I] épouse [P]

[R] [P]

C/

Commune de [Localité 10]

ENTRE :

1°) Madame [O] [I] épouse [P]

née le 02 Mars 1958 à [Localité 15]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julie PICHON, avocat au barreau de DIJON postulant et par Maître Yannic FLYNN, de la SELARL CADRAJURIS, Avocat au barreau de NANTES

2°) Monsieur [R] [P]

né le 02 Avril 1955 à [Localité 9]

de nationalité Française

Retraité, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julie PICHON, avocat au barreau de DIJON postulant et par Maître Yannic FLYNN, de la SELARL CADRAJURIS, Avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS

ET :

La Commune de [Localité 10], agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice

sise [Adresse 13]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile, en présence de Monsieur David PINCZON, Juriste assistant

GREFFIER : Madame Catherine MORIN, en présence de Madame [B] [N], Greffier stagiaire

Ouï l’avocat des demandeurs en ses plaidoiries ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 03 juillet 2024 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 10 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 juillet 2024 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 17 décembre 2024 puis prorogé au 11 Février 2025.

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Julie PICHON

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

M. [R] [P] et Mme [O] [I] épouse [P] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 3], sur un terrain cadastré n° [Cadastre 5], formant le lot n° 18 du lotissement “[Adresse 12]”, dont le projet avait été approuvé par arrêté du préfet de la Côte-d’Or du 19 novembre 1979.

La société Ages et Vie Habitat a déposé une demande de permis de construire pour l’édification d’une résidence senior sur le terrain situé [Adresse 1], correspondant à une partie de la parcelle cadastrée section ZL n° [Cadastre 4]. Dans sa demande, la société Ages et Vie Habitat a sollicité de la commune de [Localité 10] la création d’un accès au profit de la parcelle cadastrée section ZL n° [Cadastre 4], en passant par la parcelle n° [Cadastre 6], voisine de l’habitation des époux [P]. Le permis de construire PC n° 02135618L008 a été accordé le 28 septembre 2018 et affiché le 3 décembre 2018.

Le 11 février 2019, la commune de [Localité 10] a rejeté le recours grâcieux formé le 12 décembre 2018 par les époux [P], tendant à l’annulation du permis de construire accordé à la société Ages et Vie Habitat au motif que le projet désaffecterait la partie espace vert correspondant au lot n° 265 du plan du lotissement approuvé par le préfet le 19 novembre 1979 pour en changer la destination.

Les époux [P] ont ensuite contesté devant les juridictions administratives le permis de construire accordé par la commune de [Localité 10] à la société Ages et Vie Habitat. Leur recours en annulation a été rejeté par la cour administrative d’appel de [Localité 11] courant 2022.

Par courrier du 20 septembre 2022, les époux [P] ont sollicité de la mairie de [Localité 10] la réunion d’une commission d’arbitrage selon l’article XII du cahier des charges du lotissement. Il n’y a pas été donné suite.

Par acte d’huissier de justice du 18 janvier 2023, les époux [P] ont assigné la commune de Losne devant le tribunal judiciaire de Dijon au visa de l’article 1103 du code civil, aux fins d’obtenir :

— sa condamnation à conserver l’affectation de l’espace vert litigieux,

— sa condamnation à ne pas céder cet espace vert,

— le prononcé de l’exécution provisoire de la décision,

— sa condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les époux [P] prétendent que la création d’un accès permettant de desservir la maison seniors cadastrée n° [Cadastre 4] suppose soit une cession de la parcelle n° [Cadastre 6] par la commune au constructeur, soit une modification de son affectation pour l’ouvrir à la circulation du public. Ils font valoir que, l’espace vert étant inclus dans le périmètre d’un lotissement, sa cession ou son changement d’affectation nécessitent l’accord des colotis, ce qui fait défaut en l’espèce. Ils rappellent que la commune avait expressément qualifié la zone d’espace vert dans un courrier de 1983, puis dans un courrier du 11 février 2019, de telle sorte que cette zone constitue un espace vert en vertu du cahier des charges du lotissement, si bien que l’affectation de la parcelle ayant une valeur contractuelle, elle ne peut être modifiée par un seul coloti qu’est la commune. Enfin, ils font valoir que l’espace litigieux ne peut en aucun cas constituer une emprise de la voirie, mais qu’il s’agit bien d’un espace vert.

°°°°°

Assignée en étude, la commune de [Localité 10] n’a pas constitué avocat.

°°°°°

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 juillet 2024. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 10 septembre 2024 puis mise en délibéré au 17 décembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 11 février 2025 pour contrainte de service.

MOTIFS :

1/ Sur les demandes de condamnation de la commune de [Localité 10] à conserver l’affectation de l’espace vert litigieux et à ne pas céder cet espace vert :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le cahier des charges peut être défini comme un document contractuel de droit privé limitant, dans un périmètre défini, l’exercice du droit de propriété de l’ensemble des propriétaires de terrains qui y sont inclus.

Les époux [P] se prévalent de la force obligatoire du règlement du lotissement et de son cahier des charges pour conclure à l’impossibilité de céder ou de modifier l’affectation de la parcelle n° [Cadastre 6] qualifiée d’espace vert, sans le consentement des colotis.

En l’espèce, le cahier des charges du lotissement a été approuvé par le préfet, qui retient, dans son arrêté, que la commune de [Localité 10] est propriétaire du terrain concerné et que le lot numéro 19 (5321 m²) constitue la voirie et les aires de stationnement nécessaires à la desserte du lotissement. Le règlement du lotissement créé par la commune précise en son article 1 qu’il est “opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie du lotissement.” Il prévoit que le lot numéro 19 de 5321 m² est à destination de voirie et de parking.

Il résulte des pièces produites aux débats que l’ensemble du terrain à lotir était la propriété de la commune, à l’exception d’une parcelle cadastrée ZL numéro [Cadastre 7] de 1260 m² qui appartenait aux consorts [S] et qui est devenue la propriété de la commune par échange d’un terrain situé hors lotissement avec ces derniers.

Une partie du terrain à lotir est devenue la propriété des acquéreurs des maisons individuelles qui y ont été édifiées. De fait, le lot numéro 19 de 5321 m², à destination de voirie et parking, est resté la propriété de la commune.

Il résulte du courrier du maire de la commune de [Localité 10] en date du 30 juillet 1983 que “le terrain en cause figure au plan du lotissement approuvé en qualité d'“espace vert”. Il est donc impossible de donner à cette parcelle une autre destination et surtout de la distraire du patrimoine communal”.

Bien que la lecture du “règlement du lotissement à destination d’habitation” et du “cahier des charges du lotissement”, ainsi que de “l’arrêté du préfet de la Côte-d’Or en date du 19 novembre 1979” dont les deux premiers constituent les pièces jointes G et H (les pièces jointes A à F, en annexe à cet arrêté, n’étant pas produites aux débats) ne fasse pas apparaître le terme d'“espace vert” concernant la parcelle litigieuse contrairement à ce qu’indique ce courrier du 30 juillet 1983, il est clairement indiqué que cet espace fait partie du patrimoine de la commune.

De plus, il résulte du courrier du premier adjoint du 11 février 2019 adressé aux époux [P] en réponse à leur recours grâcieux que “le lot n° [Cadastre 6] appartient à la commune de [Localité 10] comme en témoignent le relevé et les actes de propriété joints en annexe. L’espace vert et la voirie constituant à l’origine le lot numéro 265 font partie du domaine public de la commune. (…) L’espace vert n’a pas fait l’objet d’un emplacement réservé ni dans le règlement du lotissement, ni dans le cahier des charges”.

En effet, comme indiqué supra, tant le règlement que le cahier des charges du lotissement n’évoquent pas cet espace vert. Il n’y a donc pas d’affectation contractuelle de la parcelle litigieuse pour être un espace vert, il ne peut alors être question d’en changer la destination.

En outre, cet espace fait partie du domaine public de la commune, il ne peut être vendu. L’adjoint au maire démissionnaire ajoute que la commune n’a jamais envisagé “l’aliénation du futur accès au profit d’Ages et Vie. Elle autorise dans le respect des contraintes édictées par l’orientation d’aménagement de la zone AU1 de réaliser un accès sur la [Adresse 14]”. Il s’agit donc simplement de la réalisation d’un accès sur une parcelle propriété de la commune.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que les colotis n’avaient pas à consentir à l’aménagement de cette parcelle.

Au surplus, l’adjoint au maire démissionnaire invoque la loi ALUR du 27 mars 2014 qui prévoit la caducité décennale de tous les cahiers des charges du lotissement. Le nouvel article L. 442-9 du code de l’urbanisme dispose en son premier alinéa que “les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu”.

Dès lors que la commune de [Localité 10] évoque “l’Orientation d’Aménagement” de la zone AU1, c’est qu’elle est dotée d’un plan local d’urbanisme, ce que les époux [P] ne contestent pas. Ainsi, les documents contractuels sont devenus caducs et ne peuvent plus être invoqués à l’encontre de la commune (cf Civile 3ème, 16 novembre 2017 – n° 16-20.884).

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes présentées par les époux [P].

2/ Sur les demandes accessoires :

Les époux [P] perdant le procès, ils seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il convient alors de rejeter leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE les demandes de M. [R] [P] et Mme [O] [I] épouse [P] aux fins de condamnation de la commune de [Localité 10] à conserver l’affectation de l’espace vert litigieux et à ne pas céder cet espace vert ;

— CONDAMNE M. [R] [P] et Mme [O] [I] épouse [P] aux dépens ;

— REJETTE la demande de M. [R] [P] et Mme [O] [I] épouse [P] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT que la demande d’exécution provisoire est devenue sans objet.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente