TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06487

N° Portalis 352J-W-B7H-CZVWO

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET GRAND

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I. BENICHAY

[Adresse 3]

[Localité 5]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/06487 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVWO

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire du lot concerné est la SCI Benichay, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] l’a assignée devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

« Condamner la SCI Benichay en :

-17.314,29 € de charges de copropriété arrêtées au 2ème appel 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

-1.500 € de dommages et intérêts,

-1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner la même en tous les dépens ».

Bien que régulièrement assignée, la SCI Carlolga n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 7 décembre 2023.

Dans ses conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et d’actualisation notifiées par le réseau privé des avocats le 30 mai 2024 et signifiées le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

« Condamner la SCI Benichay en :

-21.151,01 € de charges de copropriété arrêtées au 01/04/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

-1.500 € de dommages et intérêts,

Décision du 26 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/06487 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVWO

-1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner la même en tous les dépens ».

Il est renvoyé aux conclusions du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 5 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Vu l’article 802 du code de procédure civile qui précise qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Vu l’article 803 du même code qui dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Lorsque le juge révoque l’ordonnance de clôture, cette décision, qui doit être motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou sinon, s’accompagner de leur réouverture, de sorte qu’une même décision ne peut simultanément révoquer l’ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige.

En l’espèce, l’actualisation de la dette de charges de copropriété n’est pas une cause grave de révocation de la clôture. En outre, la révocation de l’ordonnance de clôture imposerait une réouverture des débats, ce qui n’est ni dans l’intérêt du demandeur, ni dans l’intérêt d’une bonne justice.

En outre, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ne figure pas au dispositif des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, de sorte que le tribunal n’en est pas valablement saisi.

Quoi qu’il en soit, la révocation de l’ordonnance de clôture ne sera pas prononcée.

Le tribunal se prononcera uniquement sur les demandes figurant dans l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel.

Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de propriétaire de la société Benichay pour le lot n° 18 (428/10000ème) ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 23 février 2021, 29 mars 2022, 10 février 2023 et 28 novembre 2023 comportant approbation des comptes de plusieurs exercices et votant des budgets prévisionnels (2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024) et le fonds travaux ainsi que des travaux ;

des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel.

l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er avril 2024 faisant état d’un solde débiteur global de 21.151,01 € ;

Pour la période antérieure au 2 avril 2023 (visée dans l’assignation), le décompte versé aux débats mentionne un solde débiteur de 17.314,29 €.

Il convient de retrancher une somme de 12 € de « solde antérieur » non justifié.

Il convient de retrancher également différentes sommes qui ne sont pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement : 12 € de relance, 12 € de relance, 55 € de mise en demeure et 96 € d’honoraires d’avocat.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la période antérieure au 2 avril 2023 est établie à hauteur de 17.127,29 €.

La SCI Benichay sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023 sur la somme de 12.732,42 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aucune demande n’est formulée au titre des frais de recouvrement (au demeurant non justifiés par des preuves d’envoi des courriers pour ceux réalisés par le syndic).

Décision du 26 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/06487 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVWO

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.500 €.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Benichay, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI Benichay sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DIT n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture et déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par le réseau privé des avocats le 30 mai 2024 et signifiées le 28 mai 2024,

CONDAMNE la SCI Benichay à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes suivantes :

17.127,29 € au titre des charges de copropriété pour la période antérieure au 2 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023 sur la somme de 12.732,42 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI Benichay aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024

La Greffière Le Président