TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 2]

[Localité 3]

Minute n°25/00601

Références : RG n° N° RG 25/00011 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-ITYU

M. [L] [Y]

C/

Mme [J] [U] [E] [A]

Mme [O] [P]

M. [H] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Novembre 2025

DEMANDEUR :

M. [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant assisté de M^e Fabienne THOMAS de la SCP MAGDELAINE, Avocat au Barreau de DIJON

assignations en référé en date du 24 Décembre 2024

DEFENDEURS :

Mme [J] [U] [E] [A], demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e MOREL, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e ROSSIGNOL, Avocat au Barreau de DIJON

Mme [O] [P], demeurant [Adresse 8]

Représentée par M^e MOREL, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e ROSSIGNOL, Avocat au Barreau de DIJON

M. [H] [G] [Z] [P], demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e MOREL, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e ROSSIGNOL, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 26 Septembre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2015 soumis aux dispositions e la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Monsieur [L] [Y], par l’intermédiaire de son mandataire, l’Office foncier a donné en location à Madame [J] [A], Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] une maison d’habitation avec garage, sous-sol, piscine et jacuzzi situés [Adresse 5] à [Localité 12] moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles de 1 400 € par mois.

La prise d’effet du bail a été effective au 30 novembre 2015 avec état des lieux d’entrée à la même date, pour un terme du bail fixé au 29 novembre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice en date du 16 juin 2021, Monsieur [L] [Y] a fait délivrer à Madame [J] [A] , Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] un congé pour vente , le prix estimé de l’immeuble étant fixé à 460 000 €uros.

Par acte d’un commissaire de justice du 20 novembre 2023 Monsieur [L] [Y] a fait délivrer un congé pour reprise aux locataires avec une résiliation du bail fixée au 29 novembre 2024 ;

Maître [S] commissaire de jusitce, a dressé un procès-verbal de constat le 29 novembre 2024 stipulant que Madame [J] [A] refusait de procéder à l’état des lieux de sortie dans la mesure où elle n’avait pas déménagé.

Par acte d’un commissaire de justice délivré à l’étude le 24 décembre 2024, Monsieur [L] [Y] a saisi le Juge des contentiux de la protection du Tribunal judiciaire de DIJON statuant en référé aux fins de :

— constater que par l’effet du congé pour reprise qui leur a été délivré le 20 novembre 2023, Madame [J] [A] , Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2024 ,

— ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef , avec toutes conséquences de droit ,

— condamner solidairement Madame [J] [A] , Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux et la restitution des clés, et fixer le montant de celle-ci au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ,

— condamner solidairement Madame [J] [A] , Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du congé du 20 novembre 2023 et du procès-verbal de constat du 29 novembre 2024

Par conclusions déposées à l’audience du 20 juin 2025, Madame [J] [A] , Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] sollicitent du Juge des référés de :

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur [L] [Y],

— le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— à titre reconventionnel, condamner Monsieur [L] [Y] à leur verser la somme provisionnelle de 5 000 € en réparation de leur préjudice lié au trouble de jouissance ,

— condamner Monsieur [L] [Y] à leur verser à chacun la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du congé en date du 20 novembre 2023

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs indiquent que Madame [J] [A] a contesté la validité du premier congé délivré le 16 juin 2021 par courrier recommandé en date du 1er août 2021, que cependant un second congé a été délivré non plus pour vendre mais pour reprise des lieux, que le motif de reprise est suspect dans la mesure où Monsieur [Y] est propriétaire d’une autre maison qu’il occupe qu’il ne communique aucun mandat de vente de sa résidence actuelle et qu’en réalité il souhaite se « débarasser « de ses locataires compte tenu des relations délétères qui se sont installées entre eux suite aux désordres concernent le bien loué qu’il n’a pas su gérer, désordres tels que inondations du sous-sol, présence d’humidité dans le sous-sol, dysfonctionnement de la piscine et du jacuzzi, défaillance du chauffe-eau;

Par conclusions déposées à l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [L] [Y] répond aux défendeurs , en précisant :

— qu’il a initialement habité la maison occupée par les consorts [A] alors qu’il était en couple avec Madame [X], que cette maison lui a été attribuée à la suite de leur séparation, que cependant étant trop grande pour lui ( 5 chambres ) il l’a mise en location ,

— qu’il s’est alors installé à [Localité 9] [Adresse 4] d’abord seul puis avec son épouse Madame [N] [W] ,

— qu’il a pris la gérance du bureau de tabac, PMU, bar, épicerie, dépôt de colis « Les Acacias « à [Localité 9] commerce qui se trouve à proximité de leur domicile,

— que le couple a eu un enfant [B] le 18 novembre 2021,

— que la proximité du commerce avec leur lieu d’habitation est devenue problèmatique, les clients n’hésitant pas à venir frapper à leur porte pendant les heures et jours de fermeture du commerce ,

— que c’est dans ce contexte que le couple [I] a décidé de s’installer dans leur maison au [Adresse 5] à [Localité 11]

— qu’à cette motivation s’ajoute l’espace plus avantageux de la maison pour accueillir la famille de Madame qui vit en Italie.

Que les défendeurs et plus précisèment Madame [J] [A] n’a pas contesté le congé délivré le 23 novembre 2023 que Madame [J] [A] a indiqué à la première audience qu’elle avait besoin d’un délai pour partir, et que ses enfants n’habitaient plus dans la maison ;

Pour finir, Monsieur [Y] indique qu’il a fait toutes les démarches nécessaires avec son mandataire pour pallier aux problèmes et désordres locatifs et que le Juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande reconventionnelle des défendeurs.

Par conclusions n° 2, Madame [J] [A] , Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] maintiennent leurs prétentions.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses prétentions telles qu’exposées dans ses écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

( … )

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [Y] a fait délivrer un premier congé le 16 juin 2021 pour vendre au prix de 460 000 € , que Madame [J] [A] a contesté la validité de ce premier congé, qu’un deuxième congé a été délivré le 20 novembre 2023 cette fois pour reprise.

Le congé délivré le 20 novembre 2023 motive la reprise par « la volonté du demandeur de reprendre le logement à son bénéfice personnel à titre de résidence principale . Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifiée par la volonté du propriétaire de mettre en vente le bien qu’il occupe actuellement et établira ainsi son domicile dans le bien objet du présent contrat de location «

Il ressort encore des pièces versées aux débats, qu’en réalité les relations entre bailleur et locataires se sont dégradées suite à des désordres intervenus dans le logement, même si ces désordres ont été résolus.

En l’espèce, Monsieur [Y] ne justifie pas avoir mis en vente la maison qu’il occupe actuellement . Il produit aux débats des attestations de la famille de Madame [W] qui indiquent que leur maison est trop petite pour les accueillir dans de bonnes conditions ;

Or il apparaît que la famille habite en Italie et que les visites doivent être très ponctuelles.

Dès lors Monsieur [Y] ne rapporte pas la preuve d’élèments sérieux et légitimes pour reprendre son bien

En conséquence, le congé délivré le 20 novembre 2023 sera invalidé.

Dès lors que le congé est invalidé, la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

Madame [J] [A], Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] sollicitent la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice lié au trouble de jouissance ;

Il convient de rappeler que Madame [J] [A] a précisé en audience que ses enfants n’occupaient plus la maison depuis longtemps. Ils ne justifient donc pas d’un préjudice pour trouble de jouissance.

Par ailleurs, il relève des pièces versées aux débats par Monsieur [Y] que ce dernier a fait des démarches via son mandataire pour résoudre les désordres évoqués par Madame [J] [A] ( factures SARL GALLIMARD, SARL ED-ME, RUNEL EC, factures réglées par l’office foncier à [Localité 10] assainissement, factures MICRO TP [K] [T] , Rêve Piscine , PH PISCINE ) ;

De son côté les défendeurs n’apportent aucun élément technique venant justifier les désordres non résolus par le bailleur

Il ressort de l’article 1231-1 du Code civil que “ le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure “ ;

Il est alors nécessaire pour le créancier d’une obligation de prouver un manquement contractuel résultant d’une inexécution, d’une exécution défectueuse ou d’un retard dans l’exécution du contrat. Ce manquement doit avoir causé au créancier un dommage.

En l’espèce, les défendeurs n’apportent pas la preuve d’un manquement contractuel résultant d’une inexécution, d’une exécution défectueuse ou d’un retard dans l’exécution du contrat.

Par ailleurs, il est justifié que le bailleur a fait le nécessaire pour résoudre les problèmes et les désordres intervenus dans le logement.

Dès lors Madame [J] [A], Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêt pour trouble de jouissance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] qui succombe sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est équitable de laisser à la charge des défendeurs leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; Qu’il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de constater que l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance est compatible avec la nature de l’affaire ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

DECLARONS invalide le congé pour reprise délivré le 20 novembre 2023.

REJETONS les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation de Monsieur [L] [Y].

DEBOUTONS Madame [J] [A], Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

DEBOUTONS Monsieur [L] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTONS Madame [J] [A], Madame [O] [P] et Monsieur [H] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens.

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,