TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 04/12/25

à : M^e David GOLDSTEIN ; Monsieur [P] [M]; Madame [N] [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04445 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXHZ

N° MINUTE :

10-2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 28 novembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic la Société [B] GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0402

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [N] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

Délibéré le 28 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04445 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXHZ

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [M] et Mme [N] [L] sont propriétaires indivis du lot n°12 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la cabinet [B] GESTION, a fait assigner M. [P] [M] et Mme [N] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, aux fins de :

Voir arrêter sa créance, au 1er avril 2025, à la somme de 7 988,02 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais,Obtenir la condamnation de M. [P] [M] et de Mme [N] [L] à hauteur de leur part respective dans l’indivision, à lui verser les sommes respectives de 4 792,81 euros et de 3 195,21 euros à ce titre,Obtenir la capitalisation des intérêts, lesquels courront, au taux légal, à compter du 8 décembre 2024, Obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts, Obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Obtenir leur condamnation au paiement des dépens dont distraction au profit de M^e GOLDSTEIN.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer une seconde assignation aux défendeurs au même fins, enrôlée sous un numéro de répertoire général différent.

À l’audience du 23 septembre 2025, les deux affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général 25/04445.

Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que le montant des frais s’élevait à 180 euros.

M. [P] [M] et Mme [N] [L], comparaissant seuls, ont indiqué reconnaître le montant de la dette au principal et ont sollicité le rejet des demandes au titre des frais, des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaires indivis de M. [P] [M] et Mme [N] [L] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°12,le certificat de publicité foncière attestant des parts de chacun dans l’indivision, à hauteur de 60% pour M. [P] [M] et de 40% pour Mme [N] [L],un relevé de situation du compte des copropriétaires portant sur la période portant sur la période allant du 1er janvier 2021 au 2 avril 2025 appel du 2ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, ainsi que la répartition des charges des années 2022 et 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 15/02/2021, 13/07/2021, 14/12/2021, 30/06/2022, 20/06/2023, 20/06/2024 et les attestations de non-recours afférentes pour celles de 2022, 2023 et 2024,le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur depuis le 29 mai 2023, arrêté, au 2 avril 2025, à la somme de 7 988.02 euros appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 132 euros au titre des frais qui feront l’objet d’un examen séparé.

De plus, la régularisation de charges intervenue le 20 mars 2025 n’est justifiée par aucune pièce et le montant de 314,93 euros sera également déduite du montant de la créance.

La somme de 7 541,09 euros qui en résulte est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées ayant adopté les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025, approuvé les comptes des exercices des années 2022 et 2023 et voté les travaux de réfection des parties communes (bat AG).

Les défendeurs ne contestent pas la dette au principal.

M. [P] [M] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 524.65 euros correspondant à sa part dans l’indivision et Mme [N] [L] à lui verser la somme de 3 016.44, correspondant à leurs parts respectives dans l’indivision.

En application de l’article 1231-6 du code civil, ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, la mise en demeure du 8 décembre 2024 ne valant pas interpellation suffisante faute pour le requérant de prouver qu’elle a bien été envoyée par LRAR.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée conformément à l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement correspondant au coût de l’envoi de la mise en demeure et du suivi du dossier au contentieux.

Toutefois, comme déjà indiqué, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il sera également rappelé que les dispositions du contrat de syndic, dont les copropriétaires ne sont pas signataires, ne leur sont pas opposables.

Par ailleurs, les frais de suivi de contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile sur lesquels il sera statué ci-après.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le compte de copropriétaires de défendeurs est débiteur depuis plus de deux années et que le montant de la dette s’élève à 8170,95 euros.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie. Le montant du préjudice doit cependant être évalué, en l’espèce, à l’aune des diligences entreprises pour le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance. Or, il ne justifie pas avoir interpellé M. [P] [M] et Mme [N] [L] avant la délivrance de l’assignation puisque la lettre du 8 décembre 2024 ne leur a pas été adressée par courrier LRAR.

Par conséquent, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires sera évalué à la somme de 600 euros. M. [P] [M] sera condamné à verser la somme de 360 euros au syndicat des copropriétaires et Mme [N] [L], la somme de 240 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [M] et Mme [N] [L] seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner également à verser chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], au titre des charges de copropriété impayées au 2 avril 2025, s’élève à la somme de 7 541,09 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,

CONDAMNE M. [P] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet [B] GESTION, les sommes suivantes :

4 524,65 euros au titre des charges de copropriétés impayées au 2 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 03/09/2025 et avec capitalisation des intérêts360 euros à titre de dommages et intérêts, 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet [B] GESTION, les sommes suivantes :

3 016,09 euros au titre des charges de copropriétés impayées au 2 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 03/09/2025 et avec capitalisation des intérêts240 euros à titre de dommages et intérêts, 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet [B] GESTION de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [P] [M] et Mme [N] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente