N° RG 25/01448 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKPK

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/01448 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKPK

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 19 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 433.972.577. pris en son établissement secondaire sis [Adresse 8] à [Localité 7], elle-même représentée par son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DEFENDERESSE :

S.A.S. LA DURANCE, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 900.491.838. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Août 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

La Sas La Durance est propriétaire des lots n°4, 15, 16, 17, 24, 25, 31, soit un local commercial et des emplacements de parking au sein d’un ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété.

Le conseil du syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 3] à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure le 21 mai 2024 la Sas La Durance de s’acquitter de la somme de 28 106,23 € au titre de charges impayées échues et de provisions sur charges trimestrielles.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sas La Durance le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

— condamner la Sas La Durance à lui payer la somme de 26 501,17 € au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2022, plus subsidiairement à compter de l’assignation,

— condamner la Sas La Durance à lui payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la Sas La Durance aux entiers frais et dépens,

— condamner la Sas La Durance à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la Sas La Durance propriétaire de lots au sein de la « résidence [Adresse 3] » est tenue des charges qui lui incombent, précise qu’elle a cessé de s’acquitter des charges et qu’un arriéré s’est constitué, à hauteur de 26 501,17 € à la date du 6 janvier 2025.

Il fait également valoir que la Sas La Durance en ne s’acquittant pas des sommes dues de manière répétée et abusive lui a causé un préjudice de trésorerie entrainant l’annulation de travaux pourtant votés en assemblée générale et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts.

La Sas La Durance, assignée par dépôt à étude, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 10 juin 2025, a été évoquée à l’audience de la même date et la décision a été mise en délibéré au 19 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté

sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les éléments suivants :

— un extrait du livre foncier,

— le règlement de copropriété,

— la copie du livre foncier,

— le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— l’appel de provision des charges courantes du 4ème trimestre 2021,

— les appels de provision des charges courantes de l’année 2022,

— les appels de provision des charges courantes des 1er et 2ème trimestres 2023,

— les appels des provisions des charges courantes de l’année 2024,

— l’appel de provisions des charges courantes du 1er trimestre 2025 incluant un appel de fonds Alur,

— l’appel de fonds travaux exigible le 1er mars 2022,

— un « remboursement appel de fonds » du 28 février 2024 suite à l’assemblée générale du 20 février 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 13 janvier 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 21 septembre 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 19 janvier 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 26 juillet 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 février 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 17 octobre 2024,

— un « extrait de compte consolidé au 6 janvier 2025 ».

Le syndicat des copropriétaires demande que la Sas La Durance soit condamnée à lui payer la somme de 26 501,17 € au titre des charges, des appels de fonds travaux et d’un appel de fonds exceptionnel pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats que :

— les comptes de l’exercice 2020 ont été approuvés par l’assemblée générale ordinaire du 13 janvier 2022, ainsi que des travaux de mise en place d’un sous-compteur sous le départ du groupe froid, des travaux d’électricité sur les bâtiments A, B et C, des travaux de remplacement de la pompe à chaleur, des travaux de remplacement d’un caisson d’extraction VMC sanitaires du bâtiment B et la mise en œuvre du décret tertiaire, – les comptes de l’exercice 2021 ont été approuvés par l’assemblée générale ordinaire du 21 septembre 2022 et l’assemblée générale a voté pour la restitution intégrale des fonds appelés au titre de l’impayé de charges de la société Domesia, des fonds appelés exceptionnellement par l’assemblée générale du 4 octobre 2017 et du fonds de travaux appelés en application du point 13 de l’assemblée générale du 27 mars 2018,

— une plus-value des travaux de remplacement de la pompe à chaleur a été votée par l’assemblée générale du 19 janvier 2023,

— l’assemblée générale du 26 juillet 2023 a autorisé le syndic à procéder à la saisie immobilière des lots de la Sas La Durance, a voté en faveur d’un appel de fonds après avoir fixé les créances contre la Sas La Durance à hauteur de 35 924,57 €,

— les comptes de l’exercice 2022 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ont été approuvés par l’assemblée générale ordinaire du 20 février 2024 tout en précisant que les comptes charges exceptionnelles des travaux de désembouage du réseau de climatisation et du chauffage seront restitués aux copropriétaires, de même que les travaux électriques des bâtiments A, B et C,

— les comptes de l’exercice 2023 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ont été approuvés par l’assemblée générale du 17 octobre 2024 ; l’assemblée générale a également voté en faveur de la constitution de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale.

Il sera observé en premier lieu que si le syndicat des copropriétaires ne produit pas les décomptes de fin d’exercice, « l’extrait de compte » du 6 janvier 2025 fait état de soldes créditeurs pour la Sas La Durance à la fin des exercices 2021, 2022 et 2023.

Les appels de fonds relatifs aux charges courantes dont il est demandé le paiement sont ainsi justifiés par les pièces produites, les comptes des exercices ou des budgets provisionnels concernés ayant été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, les appels de fonds faisant apparaître les sommes à répartir et les tantièmes de répartition.

Les appels de fonds pour les travaux de mise en place d’un sous-compteur, de remplacement de la pompe à chaleur, du remplacement du caisson, d’un appel exceptionnel de charges lié aux impayés et de la constitution de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale sont conformes aux assemblées générales qui ont voté ces différents postes de dépenses.

Cependant, les postes suivants, mentionnés dans l’extrait de compte servant de fondement au syndicat des copropriétaires pour demander la condamnation de la Sas La Durance à lui payer la somme de 26 501,17 €, ne sont étayés par aucune pièce versée aux débats :

— « PC 5 travaux AG » du 1er mai 2023 pour une somme de 5 744,86 €,

— « PC 5 travaux AG » du 1er mai 2023 pour une somme de 4 730,37 €,

— « [Localité 9] achat de quatre émetteurs privatifs » du 14 octobre 2023 pour une somme de 272,04 €,

— « Quadra reproduction clé » du 18 octobre 2023 pour une somme de 84 €.

La Sas La Durance sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 669,90 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Si le syndicat des copropriétaires affirme que des travaux ont été annulés faute de trésorerie, la résolution 5 de l’assemblée générale du 20 février 2024 relative à l’approbation des comptes 2022 et à la restitution des appels de fonds relatifs aux travaux de désembouage du réseau de climatisation et de chauffage et aux travaux de mise à jour des schémas électriques des bâtiments A, B et C ne fait aucune référence à un manque de trésorerie.

Il résulte néanmoins du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juillet 2023 qu’un appel de fonds a été décidé par les copropriétaires en raison de la situation débitrice de la Sas La Durance.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de la mauvaise foi de la Sas La Durance qui, malgré plusieurs relances, n’a pas proposé d’échéancier malgré des échanges avec le syndic en juin 2023 conformément au courriel de M. [K] [D] à la représentante de la Sas La Durance du 15 juin 2023 et ne procède plus à aucun règlement depuis les 6 et 7 juin 2024 (deux règlements pour un montant total de 15 000 €) ainsi que d’un préjudice, le défaut de trésorerie conduisant à un appel de fonds exceptionnel.

Ainsi, la Sas La Durance sera condamnée à payer la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sas La Durance, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à sa charge la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sas La Durance à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 4] [Localité 6] la somme de quinze mille six cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes (15 669,90 €) au titre des charges de copropriété impayées pour la période arrêtée au 1er janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 3 février 2025,

CONDAMNE la Sas La Durance à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 11] la somme de deux mille euros (2 000 €) à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la Sas La Durance aux entiers dépens,

CONDAMNE la Sas La Durance à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 11] la somme de mille cinq cent euros (1 500 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Vincent BARRÉ