Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 21 janvier 2026, n° 25/00559

TJ Dijon 21 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté le défaut de paiement de Mme [K] et a jugé que les sommes étaient exigibles conformément aux dispositions légales applicables.
Accepté
Défaut de paiement des appels de fonds provisionnels
La cour a jugé que les appels de fonds provisionnels étaient dus et exigibles, en raison de la défaillance de Mme [K].
Accepté
Mauvaise foi de la défenderesse
La cour a reconnu que la mauvaise foi de Mme [K] a causé un préjudice distinct du simple retard, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que Mme [K], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 21 janv. 2026, n° 25/00559
Numéro(s) :	25/00559
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Line CUNIN
Cabinet(s) :	DU PARC - MONNET - BOURGOGNE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE “ [ Adresse 1 ], son syndic en exercice la, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE “ [ Adresse 1 ] ” A [ Localité 1 ], SAS CABINET LAURIN

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]” A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAURIN

[N] [K]

N° RG 25/00559 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7L7

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE – 91

JUGEMENT DU : 21 JANVIER 2026

JUGEMENT

Nathalie Poux, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Françoise Goux, greffier,et lors du prononcé de Josette Arienta, greffier ;

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]” A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAURIN

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne-Line Cunin de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

Mme [N] [K]

née le 22 Octobre 1939 à [Localité 3] (COTE D’OR)

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représentée

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 novembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [N] [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers (respectivement les lots n°35, 9 et 30) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé « [Adresse 1] », situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 1] », représenté par la SAS Cabinet Laurin, son syndic, a assigné Mme [K] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 481-1 du code de procédure civile :

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 4 739, 24 euros au titre des arriérés de charges, appels de fonds pour travaux arrêtés au 2 octobre 2025 ;

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 1 552, 95 euros au titre des appels de fonds provisionnels et travaux pour la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026 ;

— dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2025 sur la somme de 4 739, 24 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1342-2 du code civil ;

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [K] aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation du commissaire de justice d’un montant de 152,79 euros ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs courriers de relance, un courrier de mise en demeure du 9 mai 2025 et une sommation de payer les charges de copropriété du 16 juin 2025, Mme [K] est demeurée défaillante dans le règlement de ses charges de copropriété et appels de fonds lui incombant.

Ainsi, Mme [K] reste débitrice de la somme principale de 4 739,24 euros selon décompte arrêté au 2 octobre 2025 ;

Le syndicat des copropriétaires rappelle notamment :

— qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;

— que l’article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il soutient que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires obligés de faire l’avance des fonds un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il précise que les comptes définitifs pour les exercices 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ainsi que du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 16 janvier et 16 décembre 2024, à laquelle Mme [K] a été régulièrement convoquée et dont elle s’est vu notifier le procès-verbal.

Bien que régulièrement assignée, Mme [K] n’a pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Au vu des éléments versés aux débats et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 4 739,24 euros arrêté au 2 octobre 2025, ainsi qu’à la somme de 1 552,95 euros correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux des exercices du 1er janvier au 30 septembre 2026 ;

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025 sur la somme de 4 739,24 euros et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

Enfin, conformément à l’article 1342-2 du code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière ;

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de Mme [K] en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi. Elle a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [K] qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort:

Condamne Mme [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 1] » :

— la somme de 4 739, 24 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 2 octobre 2025 ;

— la somme de 1 552, 95 euros au titre des appels provisionnels de fonds pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2026 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025 sur la somme de 4 739, 24 euros, et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts pour une année entière ;

Condamne Mme [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 1] » :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [K] aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer du 9 mai 2025 ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président