TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Décembre 2024

Dossier N° RG 24/03048 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KHNC

Minute n° : 2024/323

AFFAIRE :

S.C.P de notaires [D] [U], [E] [O], [P] [T] et [Y] [I], S.A.S. BMF PATRIMOINE SUD, représentée par sa présidente

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [Z] [J] de la SELARL CABINET [J]-LAMBERT ASSOCIES

Délivrée le 12 Décembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

S.C.P de notaires [D] [U], [E] [O], [P] [T] et [Y] [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. BMF PATRIMOINE SUD, représentée par sa présidente, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les articles 12, 58, 756 à 759 du code de procédure civile ;

Vu la requête conjointe reçue au greffe de la présente juridiction le 19 avril 2024 émise, d’une part par la SCP de notaires [D] [U], [E] [O], [P] [T] ET [Y] [I] NOTAIRES ASSOCIES, d’autre part par la SAS BMF PATRIMOINE SUD, tendant à saisir le tribunal avec mission d’amiable compositeur afin de :

STATUER quant à l’opposabilité des propriétaires des lots 1 à 755 du lotissement du DOMAINE DES RIVES D’OR, du cahier des charges de l’extension du lotissement du DOMAINE DES RIVES D’OR approuvé par arrêté préfectoral du 22 mars 1963 et composé des lots numérotés de 756 à 923 ;

DECLARER applicable ou non le cahier des charges approuvé par arrêté préfectoral du 22 mars 1963 aux lots situés dans le lotissement initial du DOMAINE DES RIVES D’OR, comprenant les lots numérotés de 1 à 755 ;

RESERVER les dépens.

Vu l’attribution de l’affaire, par décision de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan du 23 mai 2024, à la troisième chambre civile de la présente juridiction avec fixation à l’audience statuant à juge unique le 26 septembre 2024 ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La question posée par les parties concerne l’application des différents cahiers des charges du lotissement du DOMAINE DES RIVES D’OR.

Il s’agit plus précisément de savoir si les lots 1 à 755, dépendant de la première tranche du lotissement approuvée par arrêté préfectoral du 22 juin 1929, modifié par arrêté du 15 juin 1933, sont également soumis au cahier des charges de l’extension du lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 22 mars 1963 et autorisant la construction des lots par trois nouvelles tranches 756 à 824, 825 à 903 et 904 à 923.

Les positions respectives des parties ont été présentées à l’appui de la requête conjointe.

Il est relevé :

— que le règlement-cahier des charges du 22 mars 1963 stipule en son article premier que, « en application des textes en vigueur, le présent règlement fixe les règles et servitudes d’intérêt général imposées aux propriétaires des terrains ci-dessous désignés, tels qu’ils sont décrits par ailleurs au plan de situation et au plan d’ensemble du projet de lotissement déposé », que « le présent règlement complète le cahier des charges du Domaine des Rives d’Or, approuvé par Arrêtés Préfectoraux des 22 juin 1929 et 15 juin 1933 » et encore que « il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles, par reproduction in extenso à l’occasion de chaque vente ou location, qu’il s’agisse d’une première vente ou location, qu’il s’agisse de revente ou de locations successives » ;

— que les «terrains ci-dessous désignés» visés à l’article premier précité se réfèrent à l’évidence et exclusivement, dans les articles 3 et 4 du règlement-cahier des charges du 22 mars 1963, aux terrains appartenant à la société immobilière LES RIVES D’OR, acquis le 17 mai 1963 auprès de la société foncière & horticole de LA CORNICHE D’OR et qui ont donné lieu à la création de trois nouvelles tranches du lotissement, soit les lots 756 à 834, 825 à 903 et 904 à 923 ; à l’inverse, les terrains soumis au règlement-cahier des charges du 22 mars 1963 ne se réfèrent pas explicitement aux lots déjà existants 1 à 755.

Il résulte de ces éléments que l’application du règlement-cahier des charges du 22 mars 1963 aux lots 1 à 755 n’est pas clairement établie, ces derniers lots ayant vocation à voir s’appliquer le seul cahier des charges du 22 juin 1929, modifié le 15 juin 1933.

A l’inverse, les lots créés en 1963 ont vocation à voir s’appliquer l’ensemble des cahiers des charges de 1929, modifié en 1933, et 1963.

Cette analyse est confortée par les éléments suivants :

— en premier lieu, le fait qu’un acte de vente établi le 14 février 1964 sur le lot 127, dépendant de la première tranche, ne mentionne pas le règlement-cahier des charges de 1963 mais uniquement celui de 1929 ;

— en deuxième lieu, le fait que l’acte de vente du 14 septembre 2022 par lequel l’une des requérantes, la SAS BMF PATRIMOINE SUD, a acquis la propriété du lot 3 du lotissement, stipule en page 18 qu’outre le cahier des charges du 22 juin 1929, modifié par arrêté du 15 juin 1933, le règlement du lotissement en date de 1962, approuvé par arrêté préfectoral du 22 mars 1963, a été porté à la connaissance de l’acquéreur, s’agissant du périmètre d’extension du lotissement, sans toutefois que le bien vendu ne soit concerné par le périmètre d’extension ;

— en troisième lieu, le fait que l’arrêt 2017/144 de la 4ème chambre A de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 23 février 2017, ayant fait l’objet d’un rejet du pourvoi par la cour de cassation le 29 mars 2018, concerne le lot 826 du lotissement, ainsi compris dans l’extension réalisée à partir de 1963 (deuxième tranche) ; cet arrêt a notamment ordonné la démolition de la construction édifiée par les propriétaires de ce lot sur un espace vert traversé par un passage piéton situé entre le lot 826, d’une part, et les lots 827 et 828, d’autre part ; la motivation de l’arrêt se fonde sur l’application du règlement-cahier des charges de 1963, lequel revêt un caractère contractuel qui s’impose à l’ensemble des propriétaires inclus dans l’assiette foncière du lotissement du DOMAINE DES RIVES D’OR ; le CRIDON de [Localité 3], saisi par le notaire en charge de la revente du lot 3 appartenant à la SAS BMF PATRIMOINE SUD, s’est appuyé sur l’aspect général de cette motivation pour conclure, par prudence, que l’application du règlement-cahier des charges du 22 mars 1963 ne pouvait être écartée à l’égard des propriétaires des lots 1 à 755 construits initialement ; néanmoins, il est observé que l’arrêt du 23 février 2017 concernait uniquement un lot construit après extension du lotissement, pour lequel l’acte de vente mentionnait expressément l’application de l’ensemble des cahiers des charges en litige, dont celui de 1963, de sorte que cette décision ne peut avoir pour effet de rendre opposables aux propriétaires des lots 1 à 755 le règlement-cahier des charges du 22 mars 1963.

Il sera par ailleurs relevé que l’association syndicale du lotissement n’a, semble-t-il, jamais été organisée si bien que l’interprétation du règlement-cahier des charges ne peut se faire au regard de l’analyse présentée par ladite association syndicale et de l’historique détaillé du lotissement.

Sous ces réserves, il sera ainsi précisé que le règlement-cahier des charges du 22 mars 1963 n’est pas opposable ni applicable aux propriétaires des lots 1 à 755.

Conformément à la demande des parties, les dépens de l’instance seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en amiable compositeur et en premier ressort :

DECLARE non opposable aux propriétaires des lots 1 à 755 du lotissement du DOMAINE DES RIVES D’OR le cahier des charges de l’extension du lotissement du DOMAINE DES RIVES D’OR approuvé par arrêté préfectoral du 22 mars 1963 et composé des lots numérotés de 756 à 923.

DECLARE non applicable le cahier des charges approuvé par arrêté préfectoral du 22 mars 1963 aux lots situés dans le lotissement initial du DOMAINE DES RIVES D’OR, comprenant les lots numérotés de 1 à 755.

RESERVE les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT