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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 5]

[Localité 6]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00587 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQV4

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d'[Adresse 10]

DEFENDEUR(S) :

[Y] [T]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT

RCS [Localité 11] 645 520 164

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e JOURDE-LAROZE

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2019, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [T] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 423,90 euros, et 167,65 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 592,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 15 mars 2024, distribuée le 8 avril 2024, la société BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur pour nuisance locatives,à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures d’exécution,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner Monsieur [Y] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 638,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût de la sommation d’avoir à respecter les clauses du bail et du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 11 octobre 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

À l’audience du 7 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 456,49 euros arrêtée au 27 janvier 2025, loyer du mois de décembre inclus. Elle fait valoir que le locataire a occasionné des troubles du voisinage. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement .

Monsieur [Y] [T], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ajoute qu’il n’est pas responsable des troubles du voisinage.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mai 2019, du commandement de payer délivré le 15 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 janvier 2025 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 94,23 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [T] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 332,26 euros, au titre des sommes dues au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour troubles de voisinage

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le contrat de bail et le règlement intérieur annexé au bail rappellent cette obligation de jouissance paisible.

La société BATIGERE HABITAT verse huit attestations établies par plusieurs locataires de l’immeuble et deux courriers de plainte des mêmes locataires, faisant état des troubles de voisinage et de nuisances sonores répétées depuis 2020 et imputables à Monsieur [Y] [T]. Elle précise lui avoir adressé un courrier en date du 11 mars 2024, puis une sommation de cesser les troubles du voisinage en date du 15 mai 2024, restés sans effet.

Ce dernier conteste à l’audience être à l’origine de ces troubles du voisinage mais ne produit aucun élément à l’appui de ses affirmations.

Au regard des éléments ci-dessus, le manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués de Monsieur [Y] [T] est suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 2 octobre 2024, date de l’assignation, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] des lieux loués et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 octobre 2024, Monsieur [Y] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [T] à son paiement à compter de 2 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la sommation de cesser les troubles du voisinage et du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [T] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 22 mai 2019 entre la société BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [Y] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], au jour de l’assignation, le 2 octobre 2024.

DIT que Monsieur [Y] [T] est occupant sans droit ni titre.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société BATIGERE HABITAT.

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [T] à compter du 2 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 332,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 janvier 2025 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer à la société BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 janvier 2025, échéance de janvier, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 mai 2024 et de la sommation de cesser les troubles du voisinage en date du même jour.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG