T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/06697 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KL7S

MINUTE n° : 2024/ 176

DATE : 23 Octobre 2024

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires LES LAVANDINES pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA MER ET SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Alain-david POTHET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Alain-david POTHET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [R] [J] est propriétaire des lots 26 et 129 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 2].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a mis en demeure Monsieur [R] [J] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES LAVANDINES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de condamnations du défendeur au paiement des sommes de 2501,62 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024, au titre des charges de copropriété impayées, de 1200 euros à titre de dommage et intérêts, de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de 600 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire, outre les dépens.

Bien qu’assigné à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [R] [J] n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 25 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 473 du même code, la présente décision, rendue en dernier ressort et alors que la défendeur n’a pas été cité à personne, sera rendue par défaut.

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur… »

Monsieur [R] [J] a été mis en demeure le 24 mai 2024 de régler la somme de 2501,62 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues du 13 avril 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2023, approuvant les comptes 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— la sommation de payer les charges de copropriété du 11 octobre 2023,

— les lettres de mises en demeure des 28 juillet 2023, 21 août 2023, 24 mai 2024 au titre des charges impayées arrêtées au 30 juin 2024.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 2501,62 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 1312,32 euros, correspondant aux frais de mise en demeure et de relance (84 euros) des 28 juillet 2023 et 21 août 2023, qui apparaissent non nécessaires, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet, ainsi que les frais de la sommation (268,32 euros) du 24 novembre 2023, outre les frais de contentieux (960 euros) en date des 5 octobre 2023 et 12 janvier 2024, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 1189,30 euros au titre des charges impayées.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 1189,30 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 conformément à l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de 600 euros qui seraient dus en application du contrat de syndic à défaut de justificatif de ces frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, la somme de 1189,30 euros (MILLE CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS ET TRENTE CENTIMES), outre intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, au titre des charges de copropriété impayées au 30 juin 2024 et à échoir au 31 mars 2025 ainsi qu’aux frais ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT