TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [I] et Mme [P] [G]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04378 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWLB

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [I]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [F] [P] [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] sont propriétaire des lots n°2101 et 3043 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, ils ont été condamnés in solidum par jugement du Tribunal judicaire de Paris en date du 11 janvier 2024 à la somme de 117,64 euros au titre des frais de recouvrement, 300 euros au titre de dommages et intérêts et 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE a, par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 (remis à étude), fait assigner M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  3235,41 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 23 mai 2025 avec intérêts à compter de la mise en demeure ;

—  1000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— la capitalisation des intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait signifier à M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G], le 10 décembre 2025 (remis à étude) des conclusions aux fins d’actualisation de sa créance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a actualisé sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 3775,29 euros, arrêtées au 2eme appel semestriel 2025 inclus.

Il s’en est rapporté à la justice s’agissant de la demande d’octroi de délai de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [M] [I] a comparu. Il n’a pas contesté le montant de la dette. Il a expliqué que les impayés résultaient d’une situation professionnelle difficile : à la suite du COVID, sa compagne et lui ont déposé le bilan. Il est actuellement agent immobilier tandis que Mme [F] [P] [G] travaille dans la restauration. Ils dégagent ensemble un revenu de l’ordre de 2500 euros par mois. Ils ont deux enfants à charge dont un étudiant en alternance. Ils envisagent de vendre les lots litigieux. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

Mme [F] [P] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

Décision du 26 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04378 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWLB

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°2101 et 3043,

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/01/2023 au 01/07/2025 (appel provisions et fonds travaux 01 juillet 2025 inclus),

— les appels de charges couvrant la période considérée,

— un extrait du règlement de copropriété dont il ressort une clause de solidarité,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15/06/2022, 06/06/2023, 17/04/2024, 21/05/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales,

— une mise en demeure, en date du 05 décembre 2024, de régler les charges impayées.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] est débiteur, au 01 juillet 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 3029,65 euros au titre des charges impayées.

Comme indiqué supra, le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité.

Par conséquent, M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] seront solidairement condamnés à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE la somme de 3029,65 euros au titre des charges impayées au 07 juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. En outre, les frais doivent être en juste proportion avec le montant de la créance.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— la somme de 550 euros au titre des frais de constitution du dossier avocat. Cependant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de diligences inhabituelles. Ces frais ne seront dès lors pas retenus.

— la somme de 120 euros au titre de la mise en demeure. La mise en demeure est produite aux débats. Elle sera dès lors retenue.

— la somme de 120 euros au titre d’une sommation en date du 05 décembre 2023. Cependant, la sommation n’est pas versée aux débats de sorte que ces frais ne seront pas retenus.

En conséquence, M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] seront solidairement condamnés à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint de les assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires.

Au vu de ce qui précède et au vu du montant de la dette, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 350 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 juin 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé par M. [M] [I] à l’audience et de sa situation financière, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G], partie perdante, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] sont solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 3029,65 euros au titre des charges impayées au 07 juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 25 juin 2025 pour les charges et frais de recouvrement et à compter de la date du présent jugement pour les dommages et intérêts ;

AUTORISE M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 150 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [I] et Mme [F] [P] [G] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 26 février 2026.

La Greffière, La Présidente,