Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00813 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEUE

Société VILOGIA

C/

[O] [R]

— Expéditions délivrées à

Me [W] [J]

— FE délivrée à

SELARL RACINE BORDEAUX

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

SA [Adresse 9]

RCS [Localité 11] METROPOLE N° B 475 680 815

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Emmanuelle MENARD, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEUR :

Madame [O] [R]

né le 10 Août 1968

[Adresse 2] [Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e David BENSAHKOUN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 23 février et 16 mars 2022, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [O] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°024 situé à la même adresse.

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la SA D’HLM VILOGIA a fait délivrer à la locataire deux commandements de payer la somme de 2209,29 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au logement et de 209,60 euros au titre de l’arriéré locatif relatif à l’emplacement de stationnement, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la SA [Adresse 8] a assigné Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 juin 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation des baux par l’effet du commandement en date du 10 octobre 2023,

— Condamner Madame [O] [R] en conséquence à quitter vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s’agit, dans les quarante huit heures de la décision à intervenir,

— Dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte et expulsée si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier (articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution),

— Condamner Madame [O] [R] à payer à la SA D’HLM VILOGIA une indemnité provisionnelle de 3699,88 euros (habitation) et une de 267,25 euros (emplacement de stationnement) correspondante aux sommes restant dues au 11 avril 2024 outre intérêts au taux légal à compter de cette date,

— Condamner Madame [O] [R] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux,

— Condamner Madame [O] [R] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Vu l’urgence, rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir (article 514 du Code de procédure civile),

— Condamner Madame [O] [R], aux entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile).

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21 juin 2024, a été renvoyée une première fois à l’audience du 13 septembre 2024 puis une nouvelle fois à l’audience du 18 octobre 2024.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, la SA D’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4730,60 euros au 10 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, Madame [O] [R] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en proposant de régler une somme mensuelle de 123,35 euros en sus du loyer courant. Elle sollicite le rejet de la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 juin 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 octobre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrat de bails

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance des commandements, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°024 loué par la SA [Adresse 8] à Madame [O] [R].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai de deux mois pour régler la dette.

La SA D’HLM VILOGIA a fait signifier à Madame [O] [R] deux commandements d’avoir à payer la somme de 2209,29 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au logement et de 209,60 euros au titre de l’arriéré locatif relatif à l’emplacement de stationnement, suivant exploits du 10 octobre 2023. Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes des commandements dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA [Adresse 8] à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 11 décembre 2023, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [O] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant, notamment en procédant à un versement de 1110 euros au mois de septembre 2024. En outre, elle est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu de la stabilité de sa situation professionnelle.

Par suite, et dès lors que le bailleur ne s’y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets des commandements de payer visant les clauses de résiliation des baux.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA D’HLM VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [O] [R].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [O] [R] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (800,21 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA [Adresse 8] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4730,60 euros à la date du 10 octobre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (289,78 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [O] [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4440,82 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [O] [R] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [O] [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [O] [R] à verser à la SA D’HLM VILOGIA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 11 décembre 2023 des conditions d’acquisition des clauses de résiliation insérées aux contrats de bail des 23 février et 16 mars 2022 entre Madame [O] [R] et la SA [Adresse 8], relatifs au logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] et à l’emplacement de stationnement n°024 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à payer à la SA D’HLM VILOGIA la somme de 4440,82 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [O] [R] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 123 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets des clauses de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, les clauses de résiliation des baux seront réputées n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, les clauses de résiliation reprendront leur plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Madame [O] [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (800,21 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [O] [R] à son paiement à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

ACCORDONS le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION