TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :

Le 23 octobre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 octobre 2025

à Mme [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03337 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RIX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD ANCIENNEMENT DENOMMEE SOCIETE IMMOBILIERE MEDITERRANNEE VENANT AUX DROITS DE SOCIETE NEOLIA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 mars 2011 pour les conditions particulières et en date du 23 mars 2011 pour les conditions générales, à effet au 1er juin 2011, la société NEOLIA a donné à bail à Mme [I] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 498,72 euros. Un contrat de location de garage a été signé entre les parties en annexe du contrat de location habitation, à effet au 1er mars 2012, à la même adresse (sous-sol n°15) pour un loyer mensuel de 47,65 euros.

La SA 3F SUD vient aux droits de la société NEOLIA.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F SUD a fait signifier à Mme [I] [L] par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1.257,47 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Mme [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [I] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 mai 2025, soit la somme de 2.848,24 euros avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant mensuel du loyer que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, avec indexation annuelle,

— condamner Mme [I] [L] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA 3F SUD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

A cette audience, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, expose qu’un plan d’apurement de la dette a été signé entre les parties, prévoyant le versement de la somme de 120 euros en plus du loyer courant. Elle sollicite l’homologation de ce plan avec une clause irritante.

Mme [I] [L], comparaît en personne et confirme la mise en place d’un plan d’apurement, précisant qu’une demande de Fond Solidarité Logement est en cours.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mars 2011 contient une clause résolutoire (titre 7) stipulant un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [I] [L] le 25 mars 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.257,47 euros en principal. Le commandement de payer mentionne un délai de six semaines.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces que le commandement de payer méconnaît les dispositions contractuelles visant un délai de deux mois en imposant un délai inférieur pour régulariser le paiement.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il y a donc lieu de rejeter la demande relative à l’obtention d’une décision d’homologation d’un plan d’apurement contenant une clause de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’octroi de délai

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Mme [I] [L] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [I] [L] reste devoir la somme de 3.155,36 euros, à la date du 25 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Il résulte de la reconnaissance du plan d’apurement signé entre la SA 3F SUD et Mme [I] [L] le 20 juin 2025, que cette dernière :

reconnaît devoir une somme de 3.441,41 euros à titre de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais de justice afférents à la location, s’engage à régler cette dette en 29 mensualités à compter du 1er juillet 2025, la dernière échéance soldant le tout. La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 3.155,36 euros au 25 août 2025, Mme [I] [L] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 3.155,36 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 25 août 2025.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA 3F SUD les sommes exposées par lui dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la SA 3F SUD recevable en ses demandes ;

DIT que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

REJETTE la demande d’homologation du plan d’apurement ;

CONDAMNE Mme [I] [L] à verser à la SA 3F SUD la somme provisionnelle de 3.155,36 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 25 août 2025,

AUTORISE Mme [I] [L] à apurer sa dette en 26 mensualités successives équivalentes d’un montant de 120 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [I] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA 3F SUD formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente