MINUTE N° : 25/00850

JUGEMENT

DU 12 Septembre 2025

N° RC 24/02766

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. SCALIS

ET :

[G] [I]

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e OTTAVY

copie le :

à M^e PAYOT

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/000066 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par Maître Séverine PAYOT de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substituant M^e MOTTO

D’autre Part ;

RG 24/2766

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2019, la SA SCALIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [I] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 247,32 €, hors charges. Un avenant au présent contrat à même date porte adhésion du locataire au contrat de prestations Multi Entretien Habitat pour un montant mensuel de 8,44 €. Par contrat de location du 26 août 2020, la SA SCALIS consentait par ailleurs la location d’un box (n° 9826) pour un loyer mensuel de 37,32 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 25 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA SCALIS a ainsi fait assigner Monsieur [G] [I] par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire consenti à Monsieur [G] [I] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [G] [I] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [G] [I] au paiement de la somme en principal de 1 083,16 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal ainsi qu’à la somme de 340,27 €.

— condamner Monsieur [G] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges tels que prévus au contrat de location, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [G] [I] à verser à La SA SCALIS la somme de 100,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] [I] aux entiers dépens.

Initialement appelé à l’audience du 21 novembre 2024, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 juin 2025, au cours de laquelle il a été régulièrement appelé et plaidé. La SA SCALIS – par la voix de son Conseil – actualise la dette locative à la somme de 3 381,48 € hors frais au 2 juin 2025 au titre du logement et à la somme de 818,34 € hors frais pour le box. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [G] [I] demande au Tribunal :

— de le déclarer recevable et bien fondé en ses écritures,

— de déclarer la société Scalis irrecevable et mal fondée en ses demandes, et tout simplement de l’en débouter,

Subsidiairement,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail,

— d’accorder à Monsieur [G] [I] les délais les plus larges possibles, étant précisé qu’il propose de régler le solde de sa dette par mensualités de 62 €,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [G] [I] – par la voix de son Conseil-, indique être suivi par l’UDAF pour la gestion de son budget dans le cadre d’une MASP mise en place depuis juin 2024. Il confirme sa demande de délais de paiement à hauteur de 62 € par mois.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le 28 juin 2019 pour le logement et le 26 août 2020 pour le box les commandements de payer délivrés le 25 mars 2024 d’un montant en principal de 729,87 € pour le logement et pour un montant en principal de 205,64 € pour le box ainsi que les décomptes actualisés à la date de l’audience pour les sommes respectivement de 3381,48 € et 818,34 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du décompte relatif au logement arrêté à la somme hors frais de 3 381,48 €, la somme de 17,50 € de frais de rejet non constitutifs d’une dette locative. Le bailleur a d’ores et déjà déduit la somme de 86,85 € de frais de commissaire de justice qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il sera par ailleurs déduit la somme de 17,50 € du décompte relatif au box arrêté à la somme de 818,34 €, après déduction par le bailleur de la somme de 179,10 € au titre des frais de procédure relevant des dépens ci-après.

Monsieur [G] [I] sera ainsi condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 4 164,82 €, hors dépens.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, les commandements de payer délivrés par actes de commissaire de justice le 25 mars 2024 portant sur les sommes en principal de 729,87€ et 205,64 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que les décomptes actualisés à la date de l’audience.

Ces commandements reproduisent la clause résolutoire insérée aux contrat de location ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les commandements font application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or les contrat de bail ont été signés les 28 juin 2019 et 26 août 2020 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’ont fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [G] [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 mai 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Le bailleur indique que Monsieur [G] [I] a repris le paiement de son loyer courant sur avril et mai 2025 à hauteur de 200 €. Il indique ne pas s’opposer à l’accord de délais de paiement. Monsieur [G] [I] – par la voix de son Conseil – propose de régler 62 € pendant 35 mensualités en plus du loyer courant pour régulariser sa dette locative.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de la reprise de paiement du loyer courant, de la capacité financière de Monsieur [G] [I] dont les ressources mensuelles s’établissent à 1 080 € environ, de l’accompagnement social dont il bénéficie, il pourra régler sa dette selon les modalités définies ci-après. Il pourra l’apurer plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [G] [I] comprenant notamment le coût des commandements de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de bail conclu les28 juin 2019 et 26 août 2020 entre Monsieur [G] [I] et la SA SCALIS concernant le bien situé [Adresse 5] [Adresse 6] sont réunies au 26 mai 2024 ;

Condamne Monsieur [G] [I] à payer à la SA SCALIS la somme de 4 164,82 € (QUATRE MILLE CENT SOIXANTE QUATRE EUROS, QUATRE VINGT DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juin 2025 pour logement et box, échéance de mai incluse ;

Autorise Monsieur [G] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 62 € et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [G] [I] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SCALIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [G] [I] soit condamné à verser à la SA SCALIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [G] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze septembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection