Tribunal Judiciaire de Draguignan, Referes generaux, 27 novembre 2024, n° 24/06537

TJ Draguignan 27 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas satisfait aux obligations de paiement, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Maintien dans les lieux sans titre
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité provisionnelle d'occupation correspondant au montant du loyer dû.
Accepté
Créance non contestable
La cour a reconnu la créance à hauteur de 27.500 euros, considérée comme non sérieusement contestable.
Autre
Dépens liés à la procédure
La cour a décidé que ces frais seraient dus au titre des dépens, sans statuer spécifiquement sur cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, réf. generaux, 27 nov. 2024, n° 24/06537
Numéro(s) :	24/06537
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	2 décembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Véronique BENTOLILAValérie HELLEBOID
Parties :	S.A.R.L. PRIVILEGE IMMOBILIER c/ S.A.S. ART-DE-CO IMMO

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/06537 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLSR

MINUTE n° : 2024/ 616

DATE : 27 Novembre 2024

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PRIVILEGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Valérie HELLEBOID, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. ART-DE-CO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Véronique BENTOLILA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Véronique BENTOLILA

M^e Valérie HELLEBOID

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Véronique BENTOLILA

M^e Valérie HELLEBOID

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2022, la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER a donné à bail dérogatoire à la SAS ART-DE-CO IMMO un local portant sur une « boutique », situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 5.500 euros HT, puis de 6.500 euros à compter du 1er janvier 2023, outre le paiement de la taxe foncière.

Par jugement du 11 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Draguignan a jugé que la date du terme du bail devait être fixé au 28 avril 2025.

La SAS ART-DE-CO IMMO ayant laissé certains loyers impayés, la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER lui a fait délivrer le 5 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 27.500 euros au principal, frais de commandement inclus, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 28 août 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER a fait assigner la SAS ART-DE-CO IMMO, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail portant sur la boutique à la date du 6 août 2024, prononcer l’expulsion de l’occupant, sous astreinte et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 6.500 euros à compter du 1er septembre 2024. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 39.000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés pour la période du mois de mars 2024 à août 2024, de 2.500 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement de la taxe foncière, de 233,59 euros à titre de provision à valoir sur les frais de commandement de payer, de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RVPA le 15 octobre 2024, la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER a réitéré ses demandes, actualisant sa demande de provision à hauteur de 54.733,59 arrêtée du 31 octobre 2024 et sollicité de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2024. Elle a sollicité en outre, le rejet des demandes formulées par son adversaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2024, la SAS ART-DE-CO IMMO a sollicité :

A titre principal,

— le rejet des demandes,

— prononcer la suspension de paiement des loyers,

— rejeter la demande d’expulsion,

— ordonner la compensation des dettes pour un montant de 15.000 euros, correspondant à la facture de la cuisine restée impayée,

A titre subsidiaire,

— accorder des délais de paiement,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— prononcer l’exécution provisoire,

— condamner la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 23 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la suspension du paiement des loyers, relevant d’un examen approfondi du juge du fond. Toutefois, il sera tenu compte de l’éventuelle exception d’inexécution pour apprécier s’il existe une contestation sérieuse de nature à écarter l’obligation de paiement des loyers impayés, à condition que le locataire rapporte la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués pour son activité, pour justifier le défaut de paiement des loyers.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le contrat de bail du 29 avril 2022, portant sur la boutique, contient une clause résolutoire (article 7 sur la résiliation).

La SAS ART-DE-CO IMMO fait valoir que le bail dérogatoire devrait être requalifié en bail commercial, bien qu’aucune demande ne soit formulée en ce sens au dispositif, d’autant plus que cette appréciation relève d’un examen approfondi par le juge du fond et la validité du commandement de payer, délivré le 5 juillet 2024 concernant le bail portant sur la boutique n’est pas contestée.

Par conséquent, la SAS ART-DE-CO IMMO n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 aout 2024.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 6.500 euros à compter du 6 août 2024, jusqu’à la libération complète des lieux.

S’agissant de l’astreinte, eu égard aux modalités ci-dessus retenues, et aux voies d’exécution forcée ouvertes au demandeur, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

La SAS ART-DE-CO IMMO soutient à l’appui du procès-verbal de saisie-vente du 10 septembre 2024, que suite à la saisie de ses biens mobiliers, elle a été dans l’impossibilité d’honorer le paiement des loyers.

Or d’une part, au vu des pièces versées aux débats, la saisie-vente a été mise en œuvre suite à l’ordonnance de référé du 24 avril 2024, qui condamne la SAS ART-DE-CO IMMO au paiement de la somme provisionnelle de 22.000 euros au principal à valoir sur les loyers impayés des locaux concernant le bail des 30 avril et 3 mai 2022 portant sur des logements et places de parking, de sorte qu’il n’est pas établi que le stock saisi composait le local à usage de boutique situé à la même adresse et la SAS ART-DE-CO IMMO ne rapporte pas la preuve qu’elle était dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués pour l’exercice de son activité.

D’autres parts, la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER expose que la SAS ART-DE-CO IMMO n’a pas réglé sa dette à hauteur de 22.000 euros dans le délai de 3 mois accordé par le juge des référés par ordonnance du 24 avril 2024, à la suite duquel la saisie-vente a été mise en œuvre.

Dans ces conditions, la SAS ART-DE-CO IMMO qui rencontre des difficultés pour apurer sa dette existante, il convient d’en déduire qu’elle n’est pas en capacité de d’honorer un échéancier, rendant la demande de délai de paiement sérieusement contestable.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur la demande de délai de paiement ainsi que sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision, au vu du commandement de payer du 5 juillet 2024, la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER justifie de sa créance à hauteur de 27.500 euros, correspondant à la part non sérieusement contestable de l’obligation.

S’agissant du surplus de la demande d’un montant de 27.233,59 euros, se heurte à une contestation sérieuse, en l’absence de décompte locatif permettant de vérifier la créance.

Ainsi, il sera fait droit à la demande à hauteur de 27.500 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2024.

Sur la demande relative à la taxe foncière, bien que prévue au contrat de bail, en l’absence d’élément permettant de vérifier le montant de la créance alléguée, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point.

Quant à la demande relative aux frais du commandement de payer, ils seront dus au titre des dépens, de sorte qu’il n’y a lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle de compensation à hauteur de 15.000 euros, la SAS ART-DE-CO IMMO produit une facture établie par la société SCHMIDT le 18 décembre 2020, faisant état de travaux de cuisine, or en l’absence d’élément permettant d’établir l’origine des travaux et s’ils incombent au bailleur au titre de son obligation générale de délivrer au preneur un local conforme à sa destination et de lui en garantir une jouissance paisible, la réalisation de travaux de cette nature n’étant pas expressément prévue par le contrat, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

L’exécution provisoire des ordonnances de référés sont de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Ainsi, il n’y a lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente ordonnance.

La SAS ART-DE-CO IMMO sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement et devra en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail le 29 avril 2022 entre la SAS ART-DE-CO IMMO et la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER à la date du 6 août 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ART-DE-CO IMMO et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SAS ART-DE-CO IMMO à payer à la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 6.500 euros par mois à compter du 6 août 2024, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS la SAS ART-DE-CO IMMO à payer à la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER une somme de 27.500 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la taxe foncière ;

DISOSN n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les frais de commandement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de tendant à prononcer la suspension du paiement des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de compensation ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS la SAS ART-DE-CO IMMO aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNONS la SAS ART-DE-CO IMMO à payer à la SARL PRIVILEGE IMMOBILIER une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE