TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 15 Mai 2025

Dossier N° RG 21/06121 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JF6A

Minute n° : 2025/134

AFFAIRE :

S.C.I. JJJA C/ [L] [Z], [I] [Z], [W] [C]

exerçant sous l’enseigne AGENCE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025, prorogé au 15 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [V] [Y] de la SELARL CABINET [Y]-LAMBERT ASSOCIES

Maître [G] [P] de la SCP DUHAMEL ASSOCIES

Maître [J] [E] de la SELARL JURISBELAIR

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. JJJA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [Z]

demeurant [Adresse 4]

Madame [I] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [C]

exerçant sous l’enseigne AGENCE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 12 août 2021 la SCI JJJA faisait assigner les consorts [Z] et M. [W] [C], exerçant à l’enseigne Agence diagnostics immobiliers sur le fondement des articles 1240, 1641 du Code civil, L 271-4 du Code de la constu tion, L 1331-1 du Code de santé publique.

La demanderesse exposait avoir acquis des consorts [Z] une maison à [Localité 5] par acte notarié en date du 13 décembre 2017. Les diagnostics avaient été réalisés par M. [C], notamment les diagnostics relatifs à la présence de termites les 28 juillet 2016 et 27 septembre 2017, qui indiquaient ”absence d’indices d’infestation”.

Après l’entrée dans les lieux la SCI JJJA avait constaté des infestations de champignons lignivores et des désordres affectant les murs, la panne intermédiaire, la toiture.

Les diagnostics de la SARL Pact indiquaient la présence de capricornes et de champignons lignivores. Un constat d’huissier était établi le 30 août 2019, et la SCI JJJA obtenait par ordonnance en date du 18 décembre 2019 la désignation d’un expert judiciaire. M. [T] déposait son rapport définitif le 22 février 2021.

Au vu du rapport, la SCI JJJA demandait la condamnation conjointe des consorts [Z] et de M. [C] à lui verser les sommes suivantes :

– 17 796 € hors-taxes pour le désordre relatif à la poutre et au linteau en bois de la maison

– 15 000 € au titre du préjudice de jouissance de la terrasse

– 2500 € à chacun en application de l’article 700 du CPC.

Elle demandait la condamnation conjointe des consorts [Z] à lui verser les sommes suivantes :

– 75 000 € en réduction du prix de vente

– 36 000 € au titre du préjudice de jouissance.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la SCI JJJA demandait au tribunal de condamner in solidum les consorts [Z], et Monsieur [C] à lui verser la somme de 19 576,60 € avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 22 février 2021 date du dépôt du rapport au titre de la réparation du désordre affectant tous les bois.

Elle s’appuyait sur le rapport d’expertise qui avait conclu que l’infection de la poutre et du linteau par un champignon lignivore constituait un vice caché, et que le défaut d’entretien ne concernait pas la seule poutre amont mais tous les bois de la maison.

Elle soutenait que les consorts [Z] qui avaient régulièrement habité la maison et loué le bien jusqu’à sa mise en vente ne pouvaient ignorer la présence de champignons, alors qu’ils soutenaient que les dégâts causés par ceux-ci étaient visibles le jour de la vente.

Le diagnostiqueur s’était livré à un examen superficiel des lieux et avait engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI JJJA.

Celle-ci demandait également la condamnation in solidum des consorts [Z] à lui verser la somme de 49 156,91 € au titre de la réparation du réseau d’évacuation des eaux usées, outre indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 6 octobre 2023 et ce jusqu’à parfait règlement.

Le rapport d’expertise avait mis en évidence un défaut de conception du système d’évacuation des eaux usées : le collecteur qui reliait les regards n° 1 à 3 était sous dimensionné, il existait un coude à l’arrivée des eaux dans le regard n° 5, et la pente des collecteurs était inférieure à 1 %. Selon l’expert les désordres existaient depuis la construction de la villa et n’étaient pas visibles au moment de la vente.

La concluante observait que les vendeurs n’avaient pas signalé les problèmes récurrents d’évacuation des eaux usées et avait engagé leur responsabilité.

A titre subsidiaire, dans la mesure où elle soutenait que la solution technique réparatoire définie par l’expert judiciaire n’était pas réalisable et ne replaçait pas la concluante dans la situation qui était la sienne avant le sinistre, elle sollicitait la re-désignation d’un expert avec mission de se rendre sur les lieux, de prendre connaissance du rapport d’expertise de Monsieur [T], et d’évaluer le coût des travaux de réfection du réseau d’évacuation des eaux usées en installant un réseau enterré.

L’expert n’avait pas évalué le préjudice de jouissance alors qu’il avait relevé que les occupants vivaient avec des étais sur la terrasse et que depuis plusieurs mois l’évacuation des eaux usées était régulièrement bouchée. Il n’avait pas non plus fixé le préjudice de jouissance liée à la réalisation des travaux.

La concluante demandait que le préjudice de jouissance soit fixé à 30 % de la valeur locative sur la base d’un loyer mensuel de 2000 € soit 43 200 € arrêtés au 31 décembre 2023.

Elle demandait la condamnation in solidum des consorts [Z] et de Monsieur [C] à lui verser ce montant, outre 600 € par mois à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à exécution de la décision à intervenir.

Elle demandait également leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral, le rejet de leur demande de condamnation pour procédure abusive, 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2023, les consorts [Z] exposaient avoir vendu à la SCI JJJA le lot n°30 du lotissement [Adresse 7] à Cavalaire qui avait été le domicile de leurs parents jusqu’à leurs décès survenus les 24 avril et 23 décembre 2016. La maison avait été construite vers 1975 selon les normes de l’époque.

À l’acte de cession étaient annexés les états établis à plus d’un an d’intervalle en juillet 2016 et septembre 2017 par Monsieur [C], diagnostiqueur immobilier, certifiant l’absence d’infestation du bâtiment par les termites.

Les concluants rappelaient que par ordonnance en date du 16 juillet 2021 la SCI JJJA avait été déboutée de ses demandes de provision à valoir sur les travaux réparatoires des bois et du réseau d’eaux usées, et de complément de mission d’expertise.

Les concluants n’avaient jamais occupé la maison vendue habitée par leurs parents jusqu’à leur décès, et restée inoccupée par la suite. Ils n’avaient pas personnellement connaissance des désordres affectant le bien. Ils résidaient à [Localité 8] et à [Localité 9] dans l’Isère. C’était en toute bonne foi qu’ils avaient déclaré lors de la vente n’avoir eu connaissance d’aucun vice apparent ni caché.

Ils observaient que la SCI JJJA avait pour objet l’acquisition et la gestion immobilière et que l’une de ses associés, les consorts [A], exploitait une agence immobilière à Grimaud. Les vendeurs étaient au contraire profanes en la matière.

L’agent immobilier à l’enseigne « Le TUC Immo [Localité 5] » attestait le 20 novembre 2019 avoir réalisé un reportage photo sur la maison en 2017, les consorts [Z] lui en ayant confié la vente. En zoomant sur la photo du pignon sud ouest côté portail on voyait clairement la fissure sous les tuiles. Mme [A] avait visité la maison pour sa mère et avait remarqué cette fissure. Elle lui avait demandé les clés de la maison à trois reprises avant la signature de l’acte authentique afin de pouvoir s’y rendre avec des entreprises du bâtiment.

La vente avait été conclue en l’état sans aucune garantie des vices apparents ni cachés. Le bien avait trouvé difficilement preneur en raison de son état. Mis en vente une première fois au prix de 760 000 € puis à 666 000 € il avait été vendu un an et demi après sa mise en vente au prix de 590 000 €.

Les concluants observaient que selon le rapport d’expertise les signes d’infestation étaient visibles par l’aspect du bois et par la présence d’une fissure en façade, signe d’un écrasement du linteau consécutif à sa fragilisation.

L’évocation par la demanderesse de l’absence d’entretien des poutres ne pouvait être confondue avec la connaissance d’une infestation par des champignons lignivores. La moisissure brune affectant la poutre litigieuse étant situé en partie sommitale, les concluants ne pouvaient en soupçonner l’existence.

Si par extraordinaire le tribunal venait à estimer que les concluants devaient indemniser l’acquéreur pour le désordre affectant la poutre et le linteau il conviendrait de lui allouer tout au plus le montant retenu par l’expert soit 16 796 € hors-taxes.

Les concluants mettaient en cause la responsabilité du diagnostiqueur qui ne se limitait pas à la seule recherche de termites mais aussi aux indices d’infestation autre. Celui-ci devrait être condamné à les relever et garantir de la totalité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

Concernant le réseau d’évacuation des eaux usées, les concluants observaient que le DTU 60. 11 n’existait pas en 1975 lors de la construction. Ils rappelaient encore que le bien était vendu en l’état. Eux-mêmes n’avaient jamais entendu parler des difficultés causées les évacuations. Ils produisaient des attestations de personnes ayant séjourné dans la maison ainsi que le rapport d’une société chargée de l’entretien de la maison qui n’avait jamais constaté d’anomalie.

Les concluants observaient que le problème n’avait été évoqué pour la première fois qu’à la fin du mois d’août 2019 plus de 20 mois après la vente.

Ils concluaient donc au rejet des prétentions de la demanderesse et en toute hypothèse demandaient de limiter le coût des travaux propres à 3000 € conformément au rapport d’expertise.

Quant au préjudice de jouissance, les concluants estimaient qu’il s’agissait de leur faire supporter la charge d’une mise aux normes du bien vendu en l’état.

Il se limitait à la présence de deux étais et à deux mois de travaux avec privation de jouissance du garage.

Ils observaient que le conseil de la SCI n’avait adressé qu’un seul dire à l’expert, sans aucune précision relative au préjudice de jouissance.

Enfin le préjudice moral n’était pas caractérisé.

À titre reconventionnel les concluants demandaient la condamnation de la demanderesse à leur verser la somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SCI JJJA ayant engagé deux référés et une instance au fond à leur encontre alors qu’ils sont âgés et souffrants.

Ils sollicitaient la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et la condamnation de la demanderesse aux dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, Monsieur [C] exerçant à l’enseigne Agence Diagnostics Immobiliers, rappelait qu’il avait réalisé deux diagnostic termites les 28 juillet 2016 et 27 septembre 2017.

Par courrier en date du 5 août 2019 à la suite de la réalisation de deux diagnostics par la société PACT à la demande de la SCI JJJA, cette dernière l’avait mis en demeure de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Elle lui reprochait de ne pas avoir mentionné la présence de champignons lignivores dans la poutre située sur la terrasse. L’expert judiciaire rappelait que la norme applicable en cas de diagnostic relatif aux termites était la norme NF P03 – 201. Celle-ci prévoyait un simple signalement d’indices d’infestation autre. La demanderesse avait fait établir par la société PACT un autre constat portant sur l’état parasitaire répondant à une autre norme.

Le concluant rappelait que les diagnostics étaient valables six mois et que rien ne prouvait que les champignons lignivores étaient visibles sans destruction lorsqu’il avait procédé au diagnostic en 2017.

La demanderesse ne pouvait donc soutenir qu’il n’avait pas respecté une obligation qui n’était pas mis à sa charge.

La présence de champignons n’était pas due à l’intervention du concluant mais à un défaut d’entretien.

À titre subsidiaire il demandait que les consorts [Z] le garantissent de toute condamnation, et que tout succombant soit condamné à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Il demandait que l’exécution provisoire soit écartée.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La procédure était clôturée à la date du 28 novembre 2024 par ordonnance en date du 10 juin 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rapport d’expertise

Après une première réunion sur place, une réunion technique s’est tenue le 26 novembre 2020 toute la journée en présence des consorts [A], de leur avocat de leur conseil technique, du sapiteur requis pour l’examen des pathologies du bois, de l’avocat de Monsieur [C], du cabinet Saretec, conseil technique du GAN son assureur, et de l’entreprise IDS Etanch chargée des sondages dans la maçonnerie et du passage caméra dans les évacuations d’eaux usées. Les vendeurs n’étaient ni présents ni représentés.

La pathologie des bois de la terrasse couverte côté sud comprenait une fissure dans le bois sur toute la poutre amont. Le vice était apparent selon Monsieur [T].

Le linteau de la fenêtre et la poutre aval en façade ouest étaient infestés d’un champignon lignivore qui datait de plus d’une dizaine d’années voire de 20 ans et plus, de sorte que les bois avaient perdu leur résistance mécanique, et que l’appui de la poutre située en amont de la terrasse couverte s’était affaissé. Le vice était caché selon Monsieur [T].

Les fissures dans la maçonnerie au-dessus du linteau, la fissure à la jonction de la maison et du mur de soutènement du [Localité 6], des fissures d’enduit en partie haute de la charpente de la terrasse, les fissures parallèles au rampant de la toiture au niveau des génoises, les fissures de la terrasse de l’étage du rez-de-chaussée en façade sud de la cage d’escalier dans le niveau garage étaient des vices apparents.

Monsieur [T] identifiait deux problèmes concernant l’évacuation des eaux usées : le collecteur qui reliait les regards 1 et 3 était d’un diamètre inférieur à la norme et il existait un coude en diamètre 90 mm à l’arrivée des eaux dans le regard 5. Le DTU 60. 11 P2 n’avait pas été respecté. Le problème datait de la construction de la villa.

Sur la demande de garantie au titre du vice caché

Selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du Code civil :

“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Il résulte de cet article que l’acquéreur a l’obligation de rapporter la preuve de la réunion de diverses conditions cumulatives s’il veut engager la garantie du vendeur : l’existence d’un vice, la gravité de ce vice, le caractère caché du vice, et l’antériorité de ce vice par rapport à la vente.

L’antériorité des vices par rapport à la vente affectant les bois et l’écoulement des eaux usées ne fait pas de doute à la lecture du rapport d’expertise. La présence des champignons lignivores remonterait à 10 ans soit à environ 2010, et l’écoulement des eaux usées date de la construction de la maison en 1975.

Constituent des vices cachés la structure anormale du bien vendu, ou le défaut de qualité normale que l’acquéreur est en droit d’attendre du bien et le rendant impropre à son usage.

En l’espèce les conséquences sur la solidité de l’ouvrage de l’infestation par des champignons lignivores présentent le degré de gravité requis pour être prises en considération au titre de la garantie des articles 1641 et suivants.

Concernant l’infériorité de diamètre de 10 mm de la canalisation d’évacuation des eaux usées par rapport à la norme actuelle et la présence d’un coude en diamètre de 90 mm dans l’un des collecteurs, ces vices de conception ne paraissent pas avoir affecté la vie quotidienne des habitants de la maison pendant une quarantaine d’années. Ainsi que le relèvent les vendeurs, c’est près de 18 mois après l’entrée dans les lieux que les acquéreurs se sont plaints de cette difficulté au demeurant banale. Il n’est pas allégué que ce vice de conception remettre en cause la salubrité de l’habitation. Il ne présente donc pas le degré de gravité suffisant pour relever de la garantie des articles 1641 et suivants.

Sur le vice apparent et la connaissance du vice par les vendeurs

L’article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même ils ne les auraient pas connus à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Tel est le cas en l’espèce.

L’acte notarié en date du 13 décembre 2017 mentionne en effet la clause suivante :

« Etat du bien-

L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

– des vices apparents,

– des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

– si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

– s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

La SCI JJJA soutient que les consorts [Z] étaient informés de la présence des champignons lignivores. Ils n’apportent néanmoins aucun élément en ce sens. Les vendeurs n’habitaient pas la maison et vivaient dans des régions éloignées. Ils sont profanes en matière immobilière, à la différence de l’acquéreur. En qualité d’agents immobiliers les consorts [A] sont accoutumés à déceler les signes d’une fragilisation du bâti ou du couvert. La multiplicité des fissures, dont celles due à l’écrasement du linteau, était visible même pour un profane, selon le rapport d’expertise.

Les consorts [Z] produisent une attestation selon laquelle Mme [A] a visité le bien à plusieurs reprises avec des hommes de l’art.

Enfin il n’est pas allégué que l’ensemble des diagnostics obligatoires n’aient pas été joints à l’acte de vente. Or le diagnostic termites était négatif.

Aucune tentative de maquillage n’a été caractérisée par les opérations d’expertise.

La SCI JJJA, dont les membres ne sont pas des profanes en matière de vente immobilière, ne pouvait ignorer la portée de la clause exonératoire de responsabilité des vices apparents ou cachés. Elle était à même d’apprécier la diminution très importante du prix souhaité par les vendeurs initialement (760 000 euros) et le prix d’achat (590 000 euros) soit 170 000 euros.

La demanderesse ne parvient pas à démontrer la mauvaise foi des vendeurs et sera donc déboutée de l’ensemble des demandes formées à leur encontre.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Le vendeur ne peut être garanti par le diagnostiqueur de sa condamnation à restituer à l’acquéreur une somme correspondant à la moins-value résultant de la présence de termites, qui ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cass. 3e civ., 17 nov. 2009, n° 08-20.049 ).

Par contre le diagnostiqueur peut être condamné à réparer le préjudice constitué par la perte d’une chance de vendre le logement au prix convenu, ou encore le préjudice financier et moral résultant de la procédure initiée contre lui par l’acquéreur (Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-12.920), ou le préjudice causé par les difficultés financières générées par l’obligation de restitution du prix.

En l’espèce, M. [C] devait déceler la présence de termites et non de champignons lignivores. Le rapport d’expertise ne permet pas de démontrer qu’il aurait manqué à la norme qui régit cette recherche, (NF P 03 -201).

La circonstance que le diagnostiqueur chargé par l’acquéreur d’un état parasitaire du bien, répondant à une autre norme, ait décelé les champignons 18 mois plus tard, ne démontre pas la faute de M. [C].

Au surplus, il sera observé que l’acquéreur ne pouvait obtenir sa condamnation in solidum avec les vendeurs, mais seulement l’indemnisation de la perte d’une chance d’acquérir à un prix moindre. Or en l’occurrence, la SCI JJJA a acquis le bien à un prix très inférieur à celui souhaité par les vendeurs.

La demanderesse sera donc déboutée de ses demandes à l’encontre de M. [C].

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Les consorts [Z] soutiennent que la SCI JJJA a engagé plusieurs procédures pour tenter d’obtenir la prise en charge des travaux réparatoires des vices apparents ou cachés.

Néanmoins le rapport d’expertise a permis de démontrer les vices affectant le bien. Ni l’intention de nuire, ni la témérité nécessaires pour caractériser l’abus de procédure ne sont démontrés. Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les dépens

La SCI JJJA, partie perdante, conservera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

La SCI JJJA, partie perdante, sera condamnée à verser aux consorts [Z] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et la même somme à M. [C].

Sur l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de la décision, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution proivisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Déboute la SCI JJJA de l’intégralité de ses demandes,

Déboute M. [L] [Z] et Mme [I] [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI JJJA aux dépens de l’instance,

Condamne la SCI JJJA à verser à M. [L] [Z] et Mme [I] [Z] la somme de 3000 €, et à M. [W] [C] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le Greffier, Le Président,