TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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Du 20 Février 2025

Dossier N° RG 23/03995 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J2U6

Minute n° : 2025/ 77

AFFAIRE :

[C] [F] C/ [L] [S] [V] [M]

JUGEMENT DU 20 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS : A l’audience publique du 28 novembre 2024, mis en délibéré le 23 Janvier 2025 prorogé au 20 Février 2025

JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à : Maître Alain-david POTHET

Maître Nino PARRAVICINI

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [F]

[Adresse 3] – [Localité 2] – UAE

Représenté par Maître Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE.

D’UNE PART ;

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [S] [V] [M]

[Adresse 6] – [Localité 4] TURQUIE

Représenté par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN.

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Le 4 janvier 2022, Monsieur [C] [F], ressortissant russe résidant à [Localité 2], représenté par l’agence AUCLER INTERNATIONAL IMMOBILIER, a signé un contrat de location saisonnière meublée avec Monsieur [L] [M], par l’intermédiaire de la société MEILLEUR CONSEIL IMMO, et portant sur la mise à disposition d’une villa dénommée « [Adresse 7] », située au sein du « [Adresse 1] » à [Localité 5] à compter du 23 juillet 2022 et jusqu’au 3 septembre 2022 moyennant un prix de 250.000 euros.

Conformément à ses dispositions, Monsieur [C] [F] a versé à la signature du contrat la somme de 250.000 euros correspondant à 50% du montant total de loyer, à titre d’arrhes.

Faisant valoir qu’en raison de la guerre survenue en Ukraine, il lui était désormais impossible, en sa qualité de ressortissant russe, de se rendre en France, Monsieur [C] [F] a sollicité l’annulation du contrat de bail ainsi que la restitution des arrhes versés, ce qui a été refusé par Monsieur [L] [M], qui a proposé d’autres solutions alternatives que Monsieur [C] [F] n’a pas acceptées.

Soutenant que Monsieur [L] [M] s’est présenté en qualité de propriétaire de la villa, alors même qu’elle appartient à une SCI LA TORTUE, et qu’il l’a ainsi trompé, ce qui conduit à la nullité du contrat de bail, Monsieur [C] [F], suivant acte du16 mai 2023, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins d’annulation du contrat.

Dans ses conclusions du 10 avril 2024, il demande au tribunal de :

Vu le contrat de location saisonnière du 4 janvier 2022,

Vu l’opération spéciale en Ukraine du 24 février 2022,

Vu l’annulation du 20 mars 2022 pour cas de force majeure et « guerre en Ukraine »,

Vu l’état hypothécaire produit et les statuts de la société « LA TORTUE » justifiant de la propriété du bien donné à bail,

Vu les déclarations mensongères contenues au bail, Monsieur [M] se présentant comme bailleur propriétaire à la page 5 du contrat,

Vu le refus de restitution des arrhes injustifié et de mauvaise foi à hauteur de 125.000 euros,

Vu les articles 1130 et 1137 du Code Civil,

Vu l’adage « fraus omnia corrumpit »,

Vu l’article 40 du code de Procédure Pénale,

Vu la force majeure,

Vu les articles 1240 et 1590 du Code Civil,

A TITRE PRINCIPAL

— ANNULER purement et simplement la convention du 4 janvier 2022 portant engagement de location meublée pour dol et fraude.

— CONDAMNER en conséquence Monsieur [M] à restituer les arrhes perçues.

— TRANSMETTRE le dossier pour suite à donner à Monsieur le Procureur de la République.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que Monsieur [F] est bien fondé à se prévaloir d’un cas de force majeure en l’état de la « Guerre en Ukraine » et des restrictions dont les ressortissants russes ont fait l’objet.

— CONDAMNER en conséquence Monsieur [M] à restituer les arrhes perçues.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

En l’état de la parfaite mauvaise foi de Monsieur [M]

— CONDAMNER Monsieur [M] à payer à Monsieur [F] la somme de 250.000 (DEUX CENT CINQUENTE MILLE) euros correspondant au remboursement des arrhes à hauteur de 125.000 (CENT VINGT CINQ MILLE) euros et à des justes dommages et intérêts évalués au double des arrhes retenus de manière injustifiée et ce conformément aux prescriptions de l’article 1590 du Code Civil.

— CONDAMNER Monsieur [M] à payer à Monsieur [F] la somme de 5000 (CINQ MILLE) euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions, il expose à titre principal que Monsieur [L] [M] n’est pas la propriétaire du bien, lequel appartient à la SCI LA TORTUE, de sorte qu’en se présentant comme propriétaire il l’a trompé et n’avait pas la capacité pour contracter. Il souligne que les statuts de la SCI ont été modifiés le 9 juin 2023, soit postérieurement à la signature du bail, et ne lui sont pas applicables. Il ajoute que Monsieur [L] [M] viole les dispositions légales dans la mesure où il n’est pas déclaré sur un registre spécial en tant que bailleur meublé professionnel ou non professionnel auprès de la mairie de [Localité 5]. Faisant valoir que le défendeur a réalisé un faux, il affirme que ces faits sont constitutifs d’une tentative de fraude fiscale et doivent être dénoncés au Procureur de la République.

Subsidiairement, il invoque la force majeure en l’état de l’impossibilité pour lui de se rendre à [Localité 5] en raison du conflit en cours.

En tout état de cause, il prétend que Monsieur [L] [M] lui a causé un important préjudice en conservant la somme de 125.000 euros, et qu’outre la restitution des arrhes, il doit être tenu à des dommages et intérêts équivalents au double des arrhes.

Dans ses conclusions du 2 avril 2024, Monsieur [L] [M] demande au tribunal de :

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [C] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Monsieur [C] [F] à payer à Monsieur [L] [M] la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il est le gérant de la SCI LA TORTUE, propriétaire de la villa, de sorte qu’en vertu des statuts de celle-ci il pouvait valablement donner le bien à bail. Il souligne qu’il ne s’est pas présenté comme le propriétaire, et que ce n’est pas mentionné au bail. Il ajoute qu’en tout état de cause, le bail consenti par un non propriétaire et portant sur la chose d’autrui demeure valable. Il affirme que le fait qu’il ne soit pas inscrit en qualité de loueur sur auprès de la mairie de [Localité 5] peut être sanctionné par une amende, mais en aucun cas par la nullité du contrat de bail pour fraude.

Il prétend encore que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies s’agissant de guerre en Ukraine.

Il rappelle les dispositions du contrat liant les parties s’agissant du sort des arrhes.

Il conteste enfin avoir soustrait des revenus à l’administration fiscale.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 3 septembre 2024.

MOTIFS

— Sur la nullité du bail de location saisonnière meublée

Le gérant d’une société civile immobilière, tous comme ses associés, détient ses pouvoir des statuts de la société. Le gérant peut représenter ladite société, selon les conditions prévues aux statuts, et l’engager en contractant avec des tiers en agissant expressément en sa qualité de représentant de la SCI.

Il est constant que le bien donné en location appartient à la SCI, et non à Monsieur [L] [M], qui a signé le contrat de bail en son nom propre et nom en tant que représentant de la société. Le bail ne mentionne à aucun moment que le bien appartient à la SCI LA TORTUE, et que Monsieur [L] [M] agit pour le compte de celle-ci.

Au demeurant, les statuts ont été modifiés le 16 juin 2023, soit postérieurement à la signature du bail, pour permettre aux associés et au gérant de disposer de manière gratuite et/ou en rémunération de l’activité du gérant. Cette disposition n’est pas applicable à l’espèce, le contrat ayant été signé le 4 janvier 2022, alors que cette mention n’existait pas, ce qui démontre a contrario que les statuts de la société ne le prévoyaient pas auparavant.

Il en résulte que Monsieur [L] [M] a signé un contrat de bail en son nom propre alors qu’il n’en avait pas le pouvoir, et que le bail doit être annulé pour ce motif.

— Sur l’application de l’article 40 du code de procédure pénale

Il n’est nullement établi que Monsieur [L] [M] ait violé l’article 1741 du code général des impôts en soustrayant frauduleusement à la déclaration en France de ses revenus issus de la location objet du litige, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de transmission au procureur de République.

— Sur la restitution de la somme versée à titre d’arrhes

Le contrat de bail étant annulé, il convient de remettre les parties en l’état dans lequel elles étaient, de sorte que Monsieur [L] [M] sera condamné à restituer à Monsieur [C] [F] la somme de 125.000 euros versée à titre d’arrhes.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Il ne peut être fait application des dispositions de l’article 1590 du code civil, dont les conditions ne sont pas remplies, le contrat de bail étant annulé judiciairement et le bailleur n’ayant pas lui même annulé le contrat en ne souhaitant plus louer la chose.

Surabondamment, Monsieur [C] [F] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui qui est indemnisé par la restitution des arrhes et sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [L] [M] qui succombe sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNNULE le contrat de bail de location meublée signée entre Monsieur [C] [F] et Monsieur [L] [M] le 4 janvier 2022.

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 125.000 euros au titre de la restitution des arrhes.

DEBOUTE Monsieur [C] [F] de ses demandes de transmission du dossier pour suite à donner à Monsieur le procureur de la République et de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens.

Le Greffier Le Président