TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [X]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [X]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09060 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C425Z

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [R],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1892

DÉFENDERESSE

La S.C.I. JASHAR, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09060 – N° Portalis 352J-W-B7I-C425Z

DÉBATS

À l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 5 Février 2026 et prorogée au 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI JASHAR est propriétaire des lots n°13, 14 et 24 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 9ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 9ème, représenté par son syndic coopératif pris en la personne de M. [L] [D], a assigné, devant ce tribunal, la SCI JASHAR, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— le dire recevable et bien fondé,

— condamner la SCI JASHAR à lui payer

* la somme de 23.594,48 euros concernant les charges dues pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, inclus, et ce suivant arrêté de comptes certifié conforme en date du 1er avril 2024, assortie des intérêts légaux,

* la somme de 23,12 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil,

***

La SCI JASHAR, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 7 mai 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026 prorogé au 19 février 2026.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

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MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI JASHAR sur les lots n°13, 14 et 24 de l’état descriptif de division.

Décision du 19 Février 2026

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Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 février 2022, 16 décembre 2022, 13 avril 2023, 24 octobre 2023 et 11 juin 2024 approuvant les comptes de l’année 2023, les budgets prévisionnels des exercices 2021 et 2024, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de repérage amiante et plomb, de ravalement de la façade, de rénovation des parties communes et de l’ascenseur,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— un décompte faisant apparaître au 1er avril 2024 un solde débiteur de 23.594,48 euros comprenant 100 euros de pénalités.

Le tribunal n’a pas été en mesure de caractériser l’assemblée générale qui a approuvé le budget prévisionnel 2023. Cependant, la demande portant sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, le demandeur justifie de l’approbation des comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel 2024 par l’assemblée générale du 11 juin 2024 de sorte qu’il apporte, à l’appui de ses prétentions, les preuves nécessaires.

Il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI JASHAR est débiteur, déduction faite de la pénalité de 100 euros examinée ci-après, de la somme de 23.494,48 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2024, “Appel de fonds pour travaux” et “Appel de fonds Budget” des 01/04/2024 compris.

La SCI JASHAR ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 23.494,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais et des pénalités :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 19 Février 2026

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— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les accusés de réception de lettre de mise en demeure ne sont pas fournis et leurs coûts ne sont pas justifiés. Les frais de relance de 23,12 euros seront écartés.

La SCI JASHAR, non comparante, ne discute pas la pénalité comptabilisée de 100 euros, sachant que l’assemblée générale du 24 octobre 2023 en a approuvé le principe. La SCI JASHAR sera condamnée à payer la somme de 100 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI JASHAR ait agi de mauvaise foi.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 19 Février 2026

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Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI JASHAR sera condamnée aux dépens, répondant aux exigences de l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI JASHAR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts :

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI JASHAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 9ème :

*la somme de 23.494,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2024, “Appel de fonds pour travaux” et “Appel de fonds Budget” des 01/04/2024 compris,

* la somme de 100 euros au titre de pénalités, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI JASHAR aux dépens,

CONDAMNE la SCI JASHAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 9ème la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026.

La Greffière La Présidente