COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00487 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3JN

Minute N° : 25/00231

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 13 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 6] DELTA

Copie délivrée à :Mme [U]

le :13/05/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 6] DELTA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [C] [T], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Madame [M] [U]

née le 27 Juin 1988 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante,

Monsieur [Z] [U]

né le 16 Octobre 1980 au MAROC

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Julie MALARD, Greffier lors des débats

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 décembre 2021, la société [Localité 6] DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel total de 564,35€.

Par exploit en date du 12 juillet 2024, la société [Localité 6] DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] un commandement de payer et de fournir, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 900,18€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 08 juillet 2024.

Par exploit délivré le 20 septembre 2024, la société [Localité 6] DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— les condamne solidairement à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, arrêté à la date du 12 septembre 2024, la somme de 1 901,03€ ;

— les condamne solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, indexée aux augmentations légales, d’un montant de 788,41€, égal au loyer actuel et aux charges, jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— les condamne au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée au 22 avril 2025 où elle est plaidée.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 1 190,49€. Elle indique être favorable à la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative à hauteur de 30€ par mois.

Madame [M] [U] comparait à l’audience et sollicite des délais de paiement.

Monsieur [Z] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision est mise en délibéré au 13 mai 2025.

Monsieur [Z] [U] a été cité à étude.

En application de l’article 474 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 11] par voie électronique avec accusé de réception du 20 septembre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 22 avril 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 04 juillet 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 20 septembre 2024.

La demande de résiliation formée par la société [Localité 6] DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 09 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) d’un montant de 1 190,49 euros, loyer de mars 2025 inclus.

Il apparaît par ailleurs que le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

En conséquence, Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] seront solidairement condamnés à payer à la société [Localité 6] DELTA HABITAT la somme de 1 190,49€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 09 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 6] DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 12 septembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société [Localité 6] DELTA HABITAT depuis le 12 septembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société [Localité 6] DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] ont bien repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience. A l’audience, Madame [M] [U] sollicite qu’un délai de paiement par mensualités de 30€, lui soit accordé afin de poursuivre l’apurement de la dette locative.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT est favorable à l’octroi de ce plan.

Il convient de constater cet accord des parties, à sa demande concernant Madame [M] [U] et d’office concernant Monsieur [Z] [U], et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer à Madame [M] [U] un délai de paiement par mensualités de 30€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La société [Localité 6] DELTA HABITAT accepte que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Dès lors, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité de leur loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] seront condamnés à payer à la société [Localité 6] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 788,41€ égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 6] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 09 décembre 2021 consenti à Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 septembre 2024;

Condamnons solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] à payer à la société [Localité 6] DELTA HABITAT la somme de 1 190,49€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 09 avril 2025, terme de mai 2025 inclus ;

Autorisons Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 30€ les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] à payer à la société [Localité 6] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 788,41€ égale au montant du loyer augmenté des charges, fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Z] [U] et Madame [M] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Juge