T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/09513 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOVY

MINUTE n° : 2025/ 263

DATE : 04 Juin 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [U], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul COSTANTINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 2] (PORTUGAL) 9050 068

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 13]

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 16]

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 9]

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 12]

tous représentés par M^e Caroline KUBIAK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Simon ESTIVAL, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Paul COSTANTINI

M^e Caroline KUBIAK

2 copies expertises

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Paul COSTANTINI

M^e Caroline KUBIAK

EXPOSE DU LITIGE

Par actes séparés des formalités du 19, 22, 25 et 28 novembre 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de leurs moyens, prétentions et demandes, la SARL [U] a assigné Monsieur [A] [E], Monsieur [Y] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [L] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [Z] [E], à comparaître devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, tendant à la désignation d’un expert, aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle cette dernière peut prétendre, suite au non renouvellement de son bail commercial ainsi que l’indemnité d’occupation à compter du 11 février 2025. Il est sollicité en outre leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 avril 2025, reprises à l’audience, la SARL [U] a réitéré ses demandes sollicité le rejet de la demande de provision reconventionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 9.651,42 euros par mois ainsi la condamnation de Monsieur [A] [E], Monsieur [Y] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [L] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [Z] [E] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que l’établissement qu’elle exploite est identifiable, les actes de commissaires de justice étant parvenus au preneur, malgré un changement de numérotation de la rue où se situe le local loué.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2025, reprises à l’audience, Monsieur [A] [E], Monsieur [Y] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [L] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [Z] [E] ont sollicité :

— à titre principal, le rejet de la demande d’expertise sur la fixation de l’indemnité d’éviction et ont formulé protestations et réserves sur la demande relative à l’indemnité d’occupation,

— et à titre reconventionnel, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 9.651,42 euros HT et hors charges à compter du 12 février 2025 et condamner la SARL [U] à payer les indemnités d’occupation dues depuis le 12 février 2025 ou à titre subsidiaire, de lui enjoindre d’en consigner les sommes à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur l’arriéré dû, outre leur capitalisation ainsi que le rejet de toutes demandes contraires et la condamnation de la SARL [U] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— rappeler l’exécution provisoire.

Ils contestent le droit à l’indemnité d’éviction à laquelle la SARL [U] peut prétendre suite au refus de renouvellement du bail commercial qui lui a été signifié le 8 juillet 2024, sur le fondement de l’alinéa 1er de l’article L.145-1 du code de commerce, arguant le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la SARL [U] à l’adresse des lieux loués et font valoir qu’elle occupe le local sans droit ni titre depuis le 12 février 2025.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile prévoit : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Il résulte d’autre part de l’article L.145-28 du code de commerce qu'« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré ».

Suivant renouvellement de bail du 3 octobre 2016 et 15 septembre 2016, la SARL [U], venant aux droits de Monsieur [G] [R] et Monsieur [M] [C], est titulaire d’un bail commercial consenti par Monsieur [A] [E], portant sur un local dépendant d’un immeuble, situé [Adresse 8], moyennant paiement d’un loyer annuel de 45.107,28 euros, payable trimestriellement et d’avance pour la première fois le 12 février 2016.

Par acte du 18 septembre 2024, Monsieur [A] [E], Monsieur [Y] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [L] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [Z] [E] ont fait signifier à la SARL [U] une notification aux fins de vendre et offre d’exercice du droit de préférence.

Suivant lettre officielle du 19 septembre 2024, la SARL [U] a indiqué qu’elle n’entend pas se porter acquéreur les locaux loués.

Les consorts [E], produisent un acte de rétractation itérative par le bailleur de son offre d’indemnisation d’éviction comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation du preneur au RCS, signifié le 27 novembre 2024 à la SARL [U], aux motifs que l’adresse figurant sur le congé ne correspond pas aux locaux loués, l’acte ayant été délivré au « [Adresse 5] à [Localité 21] ».

S’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité du congé, il lui appartient toutefois, d’apprécier l’existence d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise en tenant compte notamment de la condition d’immatriculation au registre du commerce, qui s’apprécie à la date de la délivrance du congé.

En l’espèce, au vu de l’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés mis à jour le 17 mars 2025, l’adresse des lieux loués est « [Adresse 3] et [Adresse 20] à Saint-Tropez » et l’adresse figurant sur le congé avec refus de renouvellement délivré le 8 juillet 2024 est la même que celle mentionnée sur l’extrait RCS, rendant vraisemblable la validité de l’acte.

Par ailleurs, le congé en cause reproduit in extenso l’article 1 insérée au contrat de renouvellement de bail, désignant les lieux loués au « [Adresse 6] » avec la mention « (ex n° [Adresse 3]) », suivie de « Chef-lieu de Canton, arrondissement de [Localité 18], Département du Var, [Adresse 19] et [Adresse 20], sans numéro, référencés au cadastre section n° AC [Cadastre 14]… », rendant l’identification de l’adresse de l’établissement claire et évidente.

En l’état du congé avec refus de renouvellement du bail commercial signifié le 8 juillet 2024 à la demande de Monsieur [A] [E], la SARL [U] justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise sur ce chef, tout action en paiement d’une indemnité d’éviction n’étant pas manifestement vouée à l’échec.

L’expertise sera ordonnée aux frais avancés de la SARL [U], eu égard à la nature de la demande à laquelle il est fait droit dans son intérêt.

L’expertise sera également ordonnée sur le montant de l’indemnité d’occupation, l’article L.145-28 du code du Commerce disposant que le maintien dans les lieux s’effectue dans les conditions et clauses du contrat mais que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux section VI et VII du titre IV du code de commerce, lesquels fixent en principe un loyer correspondant à la valeur locative.

S’agissant des demandes reconventionnelles à titre de provision, compte-tenu de la mission de l’expert ordonnée, tendant à déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, elles se heurtent à une contestation sérieuse, d’autant plus qu’en application de l’article L145-28 du code de commerce, les clauses et conditions du bail se poursuivent jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, comprenant par conséquent l’indemnité d’occupation provisoire.

La SARL [U] conservera également la charge des dépens, sans qu’elle n’ait à supporter les frais irrépétibles de ses adversaires, n’étant pas non plus considérée comme partie perdante à son procès au sens de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à la nature de sa demande fondée sur l’article 145 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [P] [I]

[Adresse 11]

[Localité 15]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.74.78.65.11

Mèl : [Courriel 17]

Qui aura pour mission :

— se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et de fixer l’indemnité d’éviction due à la SARL [U] à la suite du refus de renouvellement du bail des locaux situés [Adresse 7] [Localité 21] ;

— préciser notamment la valeur marchande du fonds de commerce, selon les usages de la profession, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, les frais normaux de déménagement, la valeur des éléments éventuellement récupérables ;

— rechercher si la SARL [U] pourra transférer son fonds dans des locaux similaires ;

— dans l’affirmative évaluer le prix du droit au bail qu’elle devra payer avec toutes justifications utiles, le préjudice commercial qu’elle pourra subir, comprenant notamment la perte éventuelle de clientèle, et le manque à gagner pendant la période de transfert, les frais de transfert et de réinstallation, solliciter communication de l’administration générale des impôts et fournir au Tribunal le montant du chiffre d’affaires des cinq dernières années et les déclarations de bénéfices pendant les mêmes période ;

— réunir tous les éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL [U] ;

Disons que la SARL [U] la devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 4 août 2025 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de cinq mille euros (5.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l’expert organisera la première réunion ;

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu ;

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;

Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’UN MOIS ;

Disons qu’à l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 4 mars 2026, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu’il pourra se contenter d’adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS la SARL [U] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE