T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/02507 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTTI

MINUTE n° : 2025/ 810

DATE : 31 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

S.C.I. L’AVENIR, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 9]

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 6]

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

S.A.R.L. NOUVELLE GESTION DU GOLF, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES PATIOS pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nouvelle Gestion du Golf, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Carole DUFOND

M^e Denis NABERES

1 copie dossier Le Envoi com-ci M^e DUFOND / M^e NABERES

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mars 2025, MM. [P], [R], la SCI L’avenir, les époux [O], et Mme [X] faisaient assigner la SARL Société nouvelle de gestion du golfe et le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] devant le juge des référés sur le fondement des articles 834, 835 du CPC.

Les demandeurs, tous copropriétaires de la résidence [Adresse 10] exposaient avoir découvert des anomalies de gestion de la copropriété. Celle-ci était visée par un arrêté de péril en date du 27 mai 2024.

Ils précisaient que le syndic Société nouvelle gestion du golf se maintenait dans ses fonctions alors même qu’il avait perdu sa carte professionnelle depuis près d’une année.

Le conseil syndical avait été sollicité en vain.

Par courrier RAR en date du 6 février 2025, il avait été demandé au syndic de justifier d’une garantie financière actuelle et suffisante. Au jour de l’assignation ce justificatif n’était pas communiqué.

Compte tenu des appels de fonds importants sollicités par le syndic, de la nécessité d’engager des travaux pour remédier à la situation de péril de l’immeuble, des appels de charges erronés, du maintien du syndicat dans ses fonctions alors qu’il n’avait plus eu sa carte professionnelle pendant près d’un an, la partie demanderesse sollicitait du juge des référés :

– qu’il enjoigne à la société Nouvelle gestion du golfe de communiquer une garantie financière actuelle et suffisante portant sur son activité de syndic

– qu’il autorise chacun des demandeurs à consigner les charges et les sommes sollicitées par le syndic auprès de la Caisse des dépôts et consignations

– qu’il condamne le syndic à lui verser la somme de 2400 € en application de l’article 700 du CPC.

Par conclusions en réplique en vue de l’audience du 22 octobre 2025, la partie demanderesse persistait dans ses prétentions et sollicitait le rejet des demandes adverses.

Elle contestait les affirmations du syndic selon lesquelles celui-ci affirmait avoir toujours détenu une carte professionnelle et une garantie financière suffisante.

Quant aux travaux , ils n’avaient pas été réalisés. La société Nouvelle gestion du golfe était en procédure collective. La garantie financière avait pour objet de permettre la restitution ou le remboursement des versements ou remises de fonds reçus par le syndicat l’occasion de l’administration des biens d’autrui.

Les appels de fonds réalisés par le syndic s’élevaient à un encours minimum de 240 000 €, soit 20% au-dessus de la garantie financière présentée par le syndic.

Par conclusions en date du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les patios et la SARL Nouvelle gestion du golfe produisaient la carte professionnelle 2024 de la SARL et l’attestation d’assurance de garantie financière auprès de la compagnie QBE 2025. Les concluants estimaient donc que la demande d’injonction à la SARL de communiquer une garantie financière portant sur l’activité de syndic était sans objet.

Ils rappelaient que le paiement des charges de copropriété était impératif en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Seule une action en annulation de la décision de l’assemblée générale constatant les comptes du syndic et les approuvant ouvrirait la possibilité de demander la séquestration des charges appelées.

Ils observaient que les consort [P] et les époux [O] avaient approuvé le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021 de sorte que cette assemblée générale du 20 janvier 2021 était définitive.

Les assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel des exercices suivants n’avaient fait l’objet d’aucune action en annulation.

Les comptes ayant été régulièrement approuvés et votés aucun des requérants ne s’était opposé aux résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 11 octobre 2024 approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Dans ces conditions les motifs invoqués étaient inopérants et ne pouvaient justifier le non paiement des charges.

Ils précisaient qu’un expert judiciaire avait été désigné par le tribunal administratif de Toulon concernant l’état de péril de l’immeuble. Son rapport déposé le 23 mai 2024 préconisait deux solutions réparatoires. Le syndicat des copropriétaires avait voté les travaux (résolution n°16 de l’assemblée générale du 11 octobre 2024).

Seule Madame [X] s’était opposée aux travaux. Les autres requérants les avaient votés.

La demande de consignation se heurtait en conséquence à une contestation sérieuse et devait être rejetée.

Les concluants demandaient la condamnation de la partie demanderesse à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie financière

Aux termes de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dite loi Hoguet, les fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, laquelle ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui justifient d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets, de valeurs déposés et spécialement affectés à ce dernier y compris les sommes versées au fond de travaux mentionnés à l’article 14 – 2 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette garantie résulte d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurances spécialement agréée par un établissement de crédit, une société de financement ou une institution mentionnée au code monétaire et financier.

La carte n’est délivrée aux personnes morales que si elles satisfont à ces conditions et si leurs représentants légaux et statutaires satisfont à la condition d’aptitude professionnelle et d’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer.

Les modalités de la garantie financière sont prévues au chapitre III du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi Hoguet.

L’article 22 –1 dispose que l’engagement écrit de l’établissement fixe les conditions générales de la garantie et précise notamment son montant, sa durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités du contrôle exercé par celui-ci, ainsi que les contre-garanties éventuellement exigées de lui.

Le titulaire de la carte professionnelle ou la personne qui demande la délivrance de cette carte doit solliciter une garantie financière d’un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu’il envisage de détenir.

Ce montant doit être au moins égal à la somme de 110 000 €.

La société Nouvelle gestion du golfe produit sa carte professionnelle valable jusqu’au 18 juin 2027 mentionnant la garantie financière pour l’activité de syndic de la compagnie AXA France.

Pour la période du 3 janvier au 31 décembre 2025, elle produit l’attestation d’assurance de garantie financière de la compagnie QBE d’un montant de 200 000 € de garantie par année d’assurance.

La partie demanderesse ne précise pas en quoi le montant garanti serait inférieur au montant des fonds que le syndic envisagerait de détenir. La demande, qui n’est pas assortie des précisions nécessaires, ne peut qu’être écartée.

Sur la demande relative à la consignation des charges auprès de la CDC

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon les dispositions de l’article 1961 du code civil, la justice peut ordonner le séquestre :

1° Des meubles saisis sur un débiteur ;

2° D’un immeuble ou d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes ;

3° Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération.

En l’espèce, la partie demanderesse justifie dans sa demande l’impossibilité pour le syndic de justifier du retour des fonds perçus en cas de difficultés. Néanmoins le syndic produit l’attestation de garantie financière au titre de l’année en cours, de sorte que ce fondement doit être écarté.

La partie demanderesse soutient encore que la répartition des charges est erronée, et qu’un nouvel appel de charges en date du 19 mars 2025 ferait fi de l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] en date du 19 décembre 2024.

L’arrêt produit aux débats statue effectivement sur la répartition des charges relatives aux travaux concernant des pompes de relevage des canalisations du bâtiment, lesquelles devaient être réparties sur l’intégralité des copropriétaires et ne concernaient pas seulement le bâtiment A.

Il n’est cependant versé aucune pièce de nature à démontrer que le syndicat des copropriétaires refuserait d’exécuter cet arrêt.

Enfin la partie demanderesse évoque la carence du syndic à mettre en œuvre les travaux nécessaires à la levée de l’état de péril de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires rappelle que l’expert désigné par le tribunal administratif de Toulon a déposé son rapport le 23 mai 2024. Les travaux ont été choisis entre les solutions proposées par l’expert et votés par l’assemblée du 11 octobre 2024 par 38 votants, personne n’ayant voté contre, et quatre votants s’étant abstenus.

La carence du syndic n’est donc pas démontrée.

Dès lors la démonstration de l’urgence fait défaut de même que celle de l’absence de contestations sérieuses.

La demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse, partie perdante, est condamnée à régler les dépens de l’instance, et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 €, et à la société Nouvelle gestion du golfe la somme de 1200 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Monsieur [M] [P], Monsieur [Z] [P], Monsieur [I] [K], la SCI L’avenir, Madame [U] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [U] [X] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamnons Monsieur [M] [P], Monsieur [Z] [P], Monsieur [I] [K], la SCI L’avenir, Madame [U] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [U] [X] aux dépens de l’instance,

Condamnons Monsieur [M] [P], Monsieur [Z] [P], Monsieur [I] [K], la SCI L’avenir, Madame [U] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [U] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 1200 € en application de l’article 700 du CPC,

Condamnons Monsieur [M] [P], Monsieur [Z] [P], Monsieur [I] [K], la SCI L’avenir, Madame [U] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [U] [X] à verser à la SARL Société nouvelle de gestion du golfe la somme de 1200 € en application de l’article 700 du CPC.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE