TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08169 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YBY

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [P], domicilié : chez Mandataire IMMO DE FRANCE IDF, [Adresse 5], Madame [R] [P], domiciliée : chez Mandataire IMMO DE FRANCE IDF, [Adresse 5], représentés par M^e DELATTRE Magali, avocat au barreau de Paris, 5 Rue Hélène 75017 Paris, Toque G 0234

DÉFENDEURS

Madame [K] [W], demeurant [Adresse 1], comparante et assistée par M^e TIGOKI Eric, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque G 794

Monsieur [J] [L] [W], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort , jugement rédigé par [E] [G], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection, jugement prononcé le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08169 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YBY

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 01/05/2008 à effet au 01/ 05/2008, M. [P] [V] et Mme [P] [R] ont donné à bail à M. [X] [A] et Mme [W] [K] née [F]un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3].

M. [X] [A] a informé de son départ des lieux au 01/08/2010 et le bailleur a accepté que M. [W] [J] [L] devienne le cotitulaire du bail .

Par avenant du 10/ 08/ 2010 prenant effet au 01/08/2010, M. [P] [V] et Mme [P] [R] ont donné à bail à M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] , aux mêmes conditions du bail d’origine .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16/ 05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 4826,15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19/08/2024, M. [P] [V] et Mme [P] [R] ont fait assigner M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 16/07/2024, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] pour manquement à leurs obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours du Commissaire de police ou de la force publique si besoin est , sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K]

— voir condamner solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] au paiement :

— d’une somme de 4658,03 euros, au titre de l’arriéré dû au 24/ 07/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16/ 05/ 2024

— d’une somme de 465.80 euros au titre de la clause pénale et autoriser M. [P] [V] et Mme [P] [R] à conserver le dépôt de garantie

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux

— d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le 20/ 08/ 2024.

A l’audience du 21/01/2025, les bailleurs élèvent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6408,67 euros au 13/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus et maintiennent leurs autres demandes. Ils précisent que le versement du loyer courant n’est pas repris.

Ils s’opposent à des délais pour quitter les lieux .

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [W] [J] [L] n’a pas comparu ni été représenté, l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice.

Mme [W] [K] a été assistée. Elle sollicite un délais pour quitter les lieux de 6 mois, en précisant que ses revenus sont de 450 euros , outre 950 euros d’allocations , qu’elle demeure dans le logement avec sa fille. Elle ne sollicite plus la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Les bailleurs justifient du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 22/05/2024. Ils ont satisfait à leur obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’ils sont donc recevables en leur action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 16/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 01/05/2008 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 01/05/2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 21/05/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois.

Le commandement était valide à concurrence de 4775.75 euros , puisque ne pouvant porter que sur les loyers, charges et dépôt de garantie , et non des frais bancaires en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89.

M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16/07/2024 à minuit , soit à compter du 17/07/ 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris, si bien qu’aucun délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé . En effet les versements des locataires remontent au 02/04/2024 puis 16/11/2024, seul l’APL étant versée entre ces dates ou après cette date. Selon le diagnostic social la commission du FSL avait accordé une subvention de 4826.15 euros le 10/06/2024. Mais la somme n’a pas été versée, selon le décompte, en l’absence de paiement des loyers courants.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Aucune circonstance particulière ne justifie de prononcer une astreinte.

Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] restent devoir une somme de 6358,27 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 13/01/2025, janvier 2025, hors frais bancaires.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16/ 05/2024 sur la somme de 4826,15 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les clauses pénales :

En application de l’article 4i de la loi du 06/07/89, les clauses pénales sont réputées non écrites depuis la loi du 24/03/2014 dite loi ALUR ; par conséquent depuis la reconduction tacite du bail du 01/05/2014, les clauses pénales stipulées au bail à effet au 01/05/2008 conservées selon avenant du 10/08/2010 sont réputées non écrites.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

Mme [W] [K] fait état de sa situation financière et personnelle pour solliciter des délais pour quitter les lieux de 6 mois .

M. [P] [V] et Mme [P] [R] s’y opposent aux motifs que la dette augmente.

Mme [W] [K] justifie de ses revenus de salaire de 495 euros, de l’APL de 471 euros et d’allocations, prime d’activité ou complément RSA pour 952 euros .

L’indemnité d’occupation est de 703.44 euros à ce jour ; Mme [W] n’apparaît pas en mesure de la payer, eu égard à ses charges de famille. Il est mentionné sur l’attestation CAF qu’elle a deux enfants à charge. Il convient de rejeter sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] à payer à M. [P] [V] et Mme [P] [R] la somme limitée en équité à 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que les bailleurs ont dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [W] [J] [L] a été régulièrement assigné

DECLARE M. [P] [V] et Mme [P] [R] recevables à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 17/07/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] à payer à M. [P] [V] et Mme [P] [R] la somme de 6358,27 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 13/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 16/05/2024 sur la somme de 4826,15 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [P] [V] et Mme [P] [R] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution , sans astreinte

AUTORISE M. [P] [V] et Mme [P] [R] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] à défaut de local désigné

DEBOUTE M. [P] [V] et Mme [P] [R] de leurs demandes au titre des clauses pénales réputées non écrites

DEBOUTE Mme [W] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16/05/2024.

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] [L] et Mme [W] [K] à payer à M. [P] [V] et Mme [P] [R] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT