T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/09562 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPMK

MINUTE n° : 2025/ 44

DATE : 12 Mars 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pris en son syndic la société CITYA MANDELIEU, exerçant sous l’enseigne CITYA PHENIX IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE S.A 2P, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Maxime ROUILLOT

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Maxime ROUILLOT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, la SARL IMMOBILIERE S.A 2P est propriétaire des lots 2049 et 5050 au sein de la copropriété dénommée CLOS DIA 1, située à [Adresse 6])[Adresse 1].

Des charges étant demeurées impayées et par sommation de payer du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] 1 a sommé la SARL IMMOBILIERE S.A 2P d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MANDELIEU, exerçant sous l’enseigne CITYA PHENIXIMMOBILIER, a fait assigner la SARL IMMOBILIERE S.A 2P représentée par son gérant Monsieur [O] [M], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 8211,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, au titre des charges de copropriété échues et les frais nécessaires impayées, de la somme de 482,94 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 (4ème trimestre exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025), de la somme de 14,55 euros au titre de l’appel de fonds Travaux Lampadaires du 1er janvier 2025 (4ème trimestre exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025), de la somme de 9,19 euros au titre de l’appel de fonds Travaux Fermeture piscine du 1er janvier 2025 (4ème trimestre exercice du 1er avril 2024 au 31 mai 2025), de 500 euros à titre de dommage et intérêts, de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignée selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, la SARL IMMOBILIERE S.A 2P n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 22 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. De plus, par application de l’article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard des parties.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) »

La SARL IMMOBILIERE S.A 2P a été sommée de payer le 16 mai 2024 la somme de 4831,92 euros. Cette sommation de payer est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues du 27 novembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2023 et 27 septembre 2024, approuvant les comptes 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure du 19 janvier 2023, 10 février 2023, 18 janvier 2024, 9 février 2024, 11 mars 2024,

— la sommation de payer les charges de copropriété du 16 mai 2024.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance visée dans la sommation de payer, valant mise en demeure infructueuse au sens de l’article 19-2 précité, à hauteur de 4757,54 euros, comprenant les charges dues comme celles à échoir.

Il ne peut être pris en compte le relevé postérieur puisque les charges échues depuis la sommation de payer n’ont pas été visées par une nouvelle mise en demeure au sens de l’article 19-2 précité.

Sur la somme de 4757,54 euros, les charges échues à la date du 31 décembre 2023 représentent la somme de 2961,64 euros, à laquelle il convient d’ôter les frais de mise en demeure et de relance de 46,80 euros en date des 19 janvier 2023, 10 février 2023, 19 juin 2023, 18 septembre 2023, soit un total de 187,20 euros, non justifiés dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’une procédure de recouvrement. A la somme de 2848,82 euros, il convient d’ajouter le coût de la sommation de payer de 74,38 euros. La somme de 2774,44 euros est ainsi justifiée au titre des charges échues à la date du 31 décembre 2023 et frais de recouvrement dus.

S’agissant des provisions à échoir, le syndicat requérant justifie d’une somme de 1795,90 euros, à laquelle doivent être enlevés les frais de mise en demeure de 46,80 euros des 18 janvier 2024 et 9 février 2024 pour les mêmes raisons que la période précédente, et de 480 euros d’honoraire de transmission à l’auxiliaire de justice du 8 mars 2024, relevant des frais irrépétibles. La somme de 1222,30 euros est ainsi justifiée pour les charges et provisions à échoir à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au 30 juin 2024. Il est rappelé que les provisions à échoir postérieurement ne sont pas visées par une mise en demeure.

Il sera fait droit partiellement aux demandes du syndicat requérant dans les proportions indiquées ci-dessus, les sommes portant intérêts au taux légal à compter de la sommation du 16 mai 2024 conformément à l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef. Il n’est enfin pas besoin de préciser que les frais de recouvrement incluent ceux de l’article 10-1 précité, comprenant les droits et émoluments des commissaires de justice.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE S.A 2P à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] 1, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MANDELIEU, exerçant sous l’enseigne CITYA PHENIX IMMOBILIER, la somme de 2774,44 euros (DEUX MILLE SEPT CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET QUARANTE-QUATRE CENTS) au titre des charges échues à la date du 31 décembre 2023 et frais de recouvrement, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE S.A 2P à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété CLOS DIA 1, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MANDELIEU, exerçant sous l’enseigne CITYA PHENIX IMMOBILIER, la somme de 1222,30 euros (MILLE DEUX CENT VINGT-DEUX EUROS ET TRENTE CENTS) au titre des charges et provisions à échoir sur la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE S.A 2P aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE S.A 2P à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété CLOS DIA 1, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MANDELIEU, exerçant sous l’enseigne CITYA PHENIX IMMOBILIER, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété CLOS DIA 1, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MANDELIEU, exerçant sous l’enseigne CITYA PHENIX IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT