T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/05882 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJSJ

MINUTE n° : 2025/60

DATE : 21 Mai 2025

PRESIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [F] [I],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sara RADAELLI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [H] [I],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sara RADAELLI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Mars 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 14 Mai 2025 et prorogée au 21 Mai 2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Sara RADAELLI

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Sara RADAELLI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] sont propriétaires des lots n° 77 et 144 au sein de la copropriété dénommée LES EUCALYPTUS BÂT A, située sis [Adresse 3] (83).

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER a assigné Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement, solidairement, des sommes de 13796,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 29 novembre 2023, soit décomposé comme suit : 8705,45 euros au titre des charges restant dues de copropriété impayées et 5090,81 euros au titre des autres provisions non encore échues ; de 3 000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, en date du 18 mars 2025,le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, demande de voir condamner solidairement les requis à payer la somme de 11 274,46 euros décomposée comme suit, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, date de la première sommation (9581,56 euros au titre des sommes restant dues arrêtées au 10 mars 2025, 848,25 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux arrêtés au 10 mars 2025, 844,65 euros au titre des autres provisions non encore échues, outre de voir ordonner la capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière à compter de la date de la mise en demeure ou à défaut de la présente assignation ); de voir condamner solidairement les requis à payer la somme 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens,Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I], demande de voir juger que les charges réclamées entre le 31 décembre 2017 et le 30 juillet 2019 pour un montant de 5 815.02 euros sont prescrites pour ne pas avoir été réclamée dans les cinq ans de leur demande ; de voir débouter le syndicat requérant de toutes ses demandes, fins et conclusions ; de juger que les défendeurs proposent la mise en place d’un échéancier dont le montant des échéances mensuelles sera fixé à la somme de 300 euros afin d’apurer la dette exigible échue et non prescrite soit 2 890.43 euros et les sommes exigibles non échues de 5090.81 euros ; de juger que ces sommes seront imputables prioritairement sur le principal, outre de voir condamner le syndicat requérant au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/05882, a été appelée à l’audience du 19 mars 2025 et mise en délibéré au 14 mai 2025 puis prorogée au 21 mai 2025.

MOTIFS

Sur la prescription des charges dues entre le 31 décembre 2017 et le 30 juillet 2019

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Or, il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] font valoir que les charges réclamées entre le 31 décembre 2017 et le 30 juillet 2019, à la somme de 5 815.02 euros, sont prescrites pour ne pas avoir été réclamée dans les cinq ans de leur demande.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 30 juillet 2024, de sorte que les charges dues depuis le 31 décembre 2017 sont prescrites.

Il convient ainsi de déclarer prescrites l’ensemble des charges dues jusqu’au 30 juillet 2019, l’assignation faisant état de charges dues entre le 31 décembre 2017 et le 30 juillet 2019.

La demande du syndicat des copropriétaires portant sur la période antérieure au 30 juillet 2019 sera en conséquence rejetée.

Sur les autres charges de copropriété dues

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ".

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ".

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ".

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ".

Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] ont été mis en demeure le 29 novembre 2023 de régler la somme de 7 197,45 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— les décomptes des sommes dues au 15 avril 2024 et au 10 mars 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mars 2022 et 20 mars 2023, approuvant les comptes 2021, 2022 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure du 29 novembre 2023 et 5 février 2024 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 10 429,81 euros au titre des charges échues dues, à laquelle il convient d’ôter la somme de 7 613,96 euros au titre des charges prescrites sur la période du 31 décembre 2017 et le 30 juillet 2019, et ramenant la créance à la somme de 2 815,85 euros, au titre des charges échues impayées du 1er août 2019 au 25 mars 2025.

Il justifie également des sommes sollicitées de 5 090,81 euros au titre des charges non échues du 11 janvier 2025 au 11 octobre 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 7 906,66 euros au titre des charges échues et non échues pour la période du 1er août 2019 au 11 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Concernant la solidarité, en l’absence de fondement légal ou conventionnel, elle sera écartée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur la demande de délai de paiement

Sur la demande de délais, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge… ".

En l’espèce, Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I], sollicitent de plus larges délais de paiements. En l’état des éléments produit aux débats, il convient de leur octroyer des délais de paiement pour se libérer de la dette, dans une limite compatible avec les besoins des demandeurs.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de délais de paiement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER de sa demande en paiement des charges de copropriété dues entre le 31 décembre 2017 et le 30 juillet 2019 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] , à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, la somme de 2 815,85 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, la somme de 5 090,81 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, au titre des charges de copropriété à échoir ;

AUTORISONS à s’en libérer en dix paiements mensuels à hauteur de 790,66 euros, le premier intervenant dans le mois de la signification de la présente décision, le second un mois plus tard et ainsi de suite, le solde devant être réglé en totalité dans un délai de 10 mois au plus tard à compter de ladite signification ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-5 du code civil ;

DISONS que faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;

REJETTONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ LES EUCALYPTUS BAT A” représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT