TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 27 Juin 2025

Dossier N° RG 21/04325 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JEWA

Minute n° : 2025/175

AFFAIRE :

[K] [L] épouse [T], [B] [T] C/ [C] [D] épouse [U], [M] [U]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, prorogé à plusieurs reprises et rendu le 27 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [W] ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC

Délivrées

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [K] [L] épouse [T]

Monsieur [B] [T]

demeurants [Adresse 1]

représentés par Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [C] [D] épouse [U]

Monsieur [M] [U]

demeurants [Adresse 2]

représentés par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploit en date du 22 juin 2021, les époux [T] faisaient assigner les époux [U], devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan sur le fondement des articles 1103, 1104, 1113, 1114, 1124, 1583, 1217 du Code civil.

Les époux [T] exposaient avoir signé un bon de visite d’un terrain à bâtir situé au [Localité 5] avec l’agence IAD mandatée par les époux [U].

Eux-mêmes avaient mandaté la société Dhome Management pour visiter le bien et prendre une vidéo.

Ils avaient signé une promesse unilatérale d’achat le 10 avril 2021 par laquelle ils s’étaient engagés à :

— acheter le bien au prix de 295 000 euros frais d’agence inclus, financé par un apport personnel de 100 000 euros et un prêt bancaire de 215 000 euros

— signer l’avant-contrat au plus tard le 30 juin 2021

— signer l’acte authentique au plus tard le 30 septembre 2021 sous les conditions suspensives suivantes :

— obtention du permis de construire

— obtention de l’emprunt

— création d’une SARL de famille pour l’acquisition

— verser la somme de 25 000 € le jour de la signature de l’avant-contrat. La durée de la proposition d’achat était stipulée valable jusqu’au 13 avril 2021 à 14 heures.

De leur côté les vendeurs s’étaient engagés à prendre en charge la viabilisation du terrain, une étude de sol selon les besoins et délais exprimés par le constructeur afin de permettre la réalisation du permis, fournir les relevés topographiques effectués par les acquéreurs précédents, et autoriser l’accès au terrain des futurs acquéreurs.

Cette promesse d’achat avait été communiquée par courriel le 10 avril 2021 à 17h55 et retournée acceptée et signée le 13 avril 2021 à 10h14. Les époux [U] avaient mentionné : « bon pour accord au prix de 280 545 € nets vendeur ».

Les époux [T] avaient entrepris les démarches et en informaient les vendeurs. Toutefois ils s’étonnaient de la présence d’autres visiteurs sur les lieux alors que pour eux la vente était déjà parfaite.

Après plusieurs courriers restés sans réponse, ils recevaient le 10 mai 2021 une lettre du conseil des vendeurs leur indiquant que la proposition d’achat n’était pas valable et qu’ils n’étaient pas autorisés à accéder au terrain.

Ils mettaient en demeure les époux [U] de respecter leurs obligations et de signer le compromis sans résultat.

Ils demandaient la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 49 779,45 € en principal pour inexécution contractuelle fautive assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande se décomposant comme suit :

—  6379,45 € au titre des sommes exposées en frais de trajet jours de congés, frais de notaire frais de constitution de société

—  17 400 € au titre du préjudice locatif escompté soit 2900 € X 6 mois avant que les époux [T] ne retrouvent un nouveau terrain aux caractéristiques similaires

—  25 000 € au titre du dédommagement du préjudice moral,

outre la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, la condamnation des défendeurs aux dépens avec distraction au profit de leur conseil, et l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives n°5 notifiées par voie électronique le 29 février 2024 ils persistaient dans leurs demandes.

Ils exposaient que les vendeurs s’étaient ravisés le 24 juin 2021, deux jours après la délivrance de l’assignation, six jours ouvrés avant la date de signature du compromis et plus de deux mois après la signature de l’offre. Ils offraient à nouveau le bien à la vente sous réserve que le compromis soit signé en moins d’une semaine, selon lettre officielle de leur conseil en date du 24 juin 2021.

Néanmoins ce délai de moins d’une semaine laissé par les vendeurs pour signer ne permettait plus aux concluants de finaliser les démarches nécessaires à la réalisation du projet. Ils maintenaient leur action et obtenaient du juge de l’exécution l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire le 13 octobre 2021. Ce jugement était infirmé par la cour d’appel qui ordonnait la mainlevée de l’inscription par arrêt en date du 19 octobre 2023.

Les concluants maintenaient que le contrat était formé dès lors que les époux [U] avaient levé l’option dans le délai imparti : ils avaient bien envoyé un courriel d’acceptation à leur agent immobilier à 10h14 le 13 avril 2021.

Ils soutenaient que les défendeurs cherchaient à s’enrichir par la spéculation immobilière. En réalité le relevé de propriété du cadastre faisait apparaître que ceux-ci étaient uniquement propriétaires d’un bien cadastré AF [Cadastre 4] à [Localité 6]. La parcelle cadastrée BK [Cadastre 3] appartenait à une SARL Immepar qui l’avait vendue aux époux [U] le 12 octobre 2020, la publication n’intervenant que le 11 août 2021, 10 mois plus tard. Les vendeurs avaient donc mis le bien à la vente peu de temps après l’acquisition et avaient manifestement mis les offres d’achat en compétition. Ils avaient successivement accepté des offres d’achat alors qu’ils continuaient à faire visiter le bien à d’autres acquéreurs potentiels.

Ils avaient d’ailleurs finalisé la vente avec la SCI NRJK le 30 septembre 2021 dans de meilleures conditions que celles proposées par les concluants : prix supérieur de près de 10 000 €, aucune clause suspensive d’obtention de prêts ni de permis de construire.

Les concluants maintenaient avoir subi un préjudice matériel, et un préjudice moral.

Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 08 décembre 2023, les époux [U] exposaient avoir acquis la parcelle de terrain à bâtir cadastrée BK [Cadastre 3] au [Localité 5] et l’avoir proposée à la vente. Un commercial leur avait présenté comme potentiels acquéreurs les époux [T]. Une proposition d’achat était formalisée le 10 avril 2021 indiquant une durée de validité au 13 avril 2021 à 14 h.

Sans avoir rencontré les acquéreurs, les époux [U] avait retourné l’acceptation. Dès lors ceux-ci s’étaient comportés en propriétaires du terrain. Surpris par ce comportement, les époux [U] avaient informé les demandeurs et le commercial de leur décision de ne pas poursuivre cette opération. À réception ceux-ci avaient manifesté leur volonté d’engager une procédure en vente forcée en usant de termes intimidants.

Contrairement à ce qu’ils soutenaient, ils n’étaient en toute hypothèse pas fondés à assigner en vente forcée. Seule la signature d’un compromis de vente aurait permis d’envisager en cas de défaillance la saisine d’un tribunal en vente forcée et transfert de propriété, à la différence d’une simple offre d’achat.

Les époux [U] avaient poursuivi leur projet de cession et vendu le terrain.

Les concluants contestaient toute inexécution fautive de leur part dès lors que les demandeurs avaient eu la possibilité de signer le compromis de vente pour acheter le terrain et avaient refusé de contracter. Ils faisaient état d’un autre projet d’acquisition dont ils ne justifiaient pas.

Par ailleurs les frais qu’ils réclamaient auraient été exposés quel que soit le bien acquis : les frais de création d’une société, les frais de trajet et de consultation de professionnels, toutes démarches entreprises à la seule initiative des demandeurs.

Les concluants observaient qu’il n’avait pas été question pour les époux [T] d’un investissement locatif dans leurs échanges avec les concluants.

Les concluants observaient que l’offre d’achat indiquait seulement que le proposant verserait au notaire au moment de la signature du compromis une somme de 25 000 €, et que cette indication ne pouvait s’analyser comme une clause pénale dont les vendeurs seraient redevables en cas de non aboutissement de la vente.

Quant au terrain offert à la vente il avait été acquis par acte notarié en date du 12 octobre 2020, acte déposé au service de la publicité foncière par les soins du notaire dont les concluants n’étaient pas comptables.

La cour d’appel dans l’arrêt du 19 octobre 2023 avait relevé que les époux [T] avaient occulté la volonté exprimée par les concluants le 24 juin 2021 de poursuivre leur engagement selon l’offre d’achat avec signature d’un compromis au plus tard le 30 juin 2021 comme prévu à l’offre initiale. La cour d’appel avait estimé que les époux [U] n’avaient nullement dissimulé leur patrimoine ni aucune vente. Le principe de la créance alléguée par les demandeurs n’était donc pas démontré du fait de leur propre comportement.

Il était ainsi démontré que ceux-ci avaient trompé le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan et tentaient de tromper le tribunal lui-même par la présente procédure. Ils devraient donc être condamnés à verser aux concluants la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi, ainsi que la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Les défendeurs disaient n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 20 décembre 2024 par ordonnance du 17 juin 2024. L’affaire était appelée à l’audience du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [T]

Est produite aux débats la proposition d’achat des époux [T] valable jusqu’au 13 avril 2021 à 14 heures au prix de 295 000 € revêtue de la mention « bon pour accord au prix de 280 545 € nets vendeur » des époux [U].

Par lettre officielle en date du 24 juin 2021 le conseil des époux [U] informait le conseil des époux [T] que les époux [U] acceptaient de procéder à la vente du terrain selon l’offre signée et les mentions qui s’y trouvaient pour couper court à toute procédure. Le compromis devrait être signé avant le 30 juin 2021, date après laquelle l’offre ne vaudrait plus engagement. Le notaire en charge du dossier était en mesure d’organiser la signature pour cette date.

Par lettre officielle en date du 28 juin 2021, le conseil des demandeurs informait le conseil des défendeurs que ses clients n’entendaient plus acquérir le bien.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts, les époux [T] exposent qu’ils ont engagé des frais importants notamment pour se rendre sur les lieux, prendre contact avec les hommes de l’art, créer une société qui deviendrait propriétaire du bien.

Ces frais ont été exposés à titre d’investissement, en anticipation à la vente.

L’absence de signature du compromis incombe aux demandeurs : ceux-ci ont renoncé à l’acquisition et choisi de réclamer les frais exposés sur le fondement de la responsabilité contractuelle des vendeurs. Toutefois le préjudice résultant de la perte de l’investissement réalisé trouve son origine dans le refus d’acquisition du bien, et non dans un comportement fautif des vendeurs. Dès lors que ceux-ci ont accepté de vendre le bien au prix convenu et prévu la signature de l’avant-contrat à la date stipulée à l’offre d’achat, la non réalisation de la vente n’est pas du fait des vendeurs, mais bien des acquéreurs.

La circonstance que ceux-ci aient eu à subir des atermoiements de la part des vendeurs, à les supposer avérés, est sans influence sur la validité de l’acceptation formulée par lettre officielle du conseil des vendeurs.

Ainsi si les frais exposés l’ont été en pure perte pour les acquéreurs, ce préjudice ne résulte que de leur propre fait, et non d’un manquement des vendeurs à leurs obligations contractuelles.

Quant à la clause pénale sur laquelle s’appuient les époux [T] pour évaluer le montant équivalent au titre de leur préjudice moral, elle s’analyse en réalité comme la stipulation du versement d’un acompte de 25 000 € le jour de la signature de l’avant-contrat « à valoir sur le prix d’achat de la vente à réaliser, à rembourser sans délai si la vente était annulée selon conditions suspensives inscrites au compromis ». Cette stipulation ne répond pas à la définition de la clause pénale qui s’analyse comme une sanction à l’encontre du cocontractant qui renoncerait à la vente définitive en dehors des cas prévus par le compromis.

Les époux [T] soutiennent avoir subi un préjudice moral du fait du comportement des époux [U] qui auraient mis à la vente un bien dont ils n’étaient pas propriétaires, se seraient livrés à de la spéculation immobilière, et se seraient montrés d’une manière générale de mauvaise foi à leur égard.

Les époux [U] se défendent de toute spéculation immobilière. Toutefois, aucun texte n’interdit de mettre en vente un bien que l’on vient d’acquérir. Par ailleurs ils produisent l’acte de vente en date du 30 septembre 2021 à la SCI NRJK au prix de 290 000 €, inférieur à celui proposé par les demandeurs.

La publication tardive de la vente au fichier immobilier n’est pas de leur fait mais de celui du notaire instrumentaire, seul en charge de cette formalité, et qui a attesté de l’envoi de l’acte au service de la publicité foncière sans succès dès le 16 octobre 2020 quatre jours après la vente.

La Cour d’appel dans l’arrêt du 19 octobre 2023 a relevé que deux compromis de vente antérieurs à la première visite des lieux par les demandeurs n’avaient pu aboutir.

Il ne résulte pas de ces éléments que les époux [U] auraient fait preuve de mauvaise foi en vue d’obtenir un renoncement des acquéreurs. Quand bien même, l’acceptation par lettre officielle de leur conseil de signer le compromis de vente au prix et à la date initialement convenus était de nature à effacer tout préjudice au détriment des acquéreurs.

Par conséquent les époux [T] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande de dommages-intérêts des époux [U]

Les défendeurs soutiennent avoir subi un préjudice moral du fait de la présente procédure. Si les pièces versées aux débats montrent une certaine véhémence de la part des époux [T] entre l’émission de leur offre d’achat et l’acceptation de la signature du compromis par les défendeurs, l’abus de procédure suppose la démonstration d’une intention de nuire ou à tout le moins d’une témérité fautive. Il n’apparaît pas en l’espèce que la procédure engagée par les époux [T] excède le droit de tout justiciable d’agir en justice.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Par conséquent, les époux [T] seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Les époux [T] seront condamnés à verser aux époux [U] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que celle-ci est de droit et il n’apparaît pas en l’espèce qu’elle soit incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [B] [T] et Madame [K] [T] née [L] de l’intégralité de leurs demandes,

Déboute Monsieur [M] [U] et Madame [C] [S] née [D] de leur demande de dommages-intérêts,

Condamne Monsieur [B] [T] et Madame [K] [T] née [L] aux dépens de l’instance,

Condamne Monsieur [B] [T] et Madame [K] [T] née [L] à verser à Monsieur [M] [U] et Madame [C] [S] née [D] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 27 Juin 2025.

Le greffier, Le président,