TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [Localité 9] (C0109)

M^e DUBOIS-SPAENLE (P0498)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 18/03220

N° Portalis 352J-W-B7C-CMRFS

N° MINUTE : 6

Assignation du :

14 Mars 2018

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [V]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0109

DÉFENDEUR

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH (RCS de [Localité 7] 344 810 825)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la S.E.L.A.S. SEBAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0498

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 18/03220 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMRFS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 27 Novembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025 prorogé au19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 juillet 2006, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 7], devenu depuis l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, a donné à bail commercial à Monsieur [I] [V] des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée n°UG151156 d’une superficie de 91,70 m², d’un sous-sol d’une superficie d’environ 32,20 m², d’une cave n°7, et d’un logement n°UG153923 d’une superficie d’environ 26,34 m², situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 20 juin 2006 afin qu’y soit exercée une activité de café et de restaurant, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 8.385,30 euros hors taxes et hors charges (soit 6.103,20 euros au titre de la boutique et 2.282,10 euros au titre du logement) payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 20 juin 2015.

Par acte d’huissier en date du 29 décembre 2015, Monsieur [I] [V] a fait signifier à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2016.

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2016, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH a fait signifier à Monsieur [I] [V] un refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 14 mars 2018, Monsieur [I] [V] a fait assigner l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 423.587 euros à titre principal, et en désignation d’un expert judiciaire à titre subsidiaire.

Par jugement contradictoire en date du 18 mars 2021, le tribunal a notamment : dit que le refus de renouvellement signifié par l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH le 25 mars 2016 en réponse à la demande de renouvellement signifiée par Monsieur [I] [V] avait mis fin au bail le 25 mars 2016 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [P] [K] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur [I] [V] et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à compter du 25 mars 2016.

Monsieur [P] [K] a été remplacé par Monsieur [D] [N] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 20 avril 2021.

L’expert judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 4 juin 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 13 décembre 2021, et a déposé son rapport définitif le 7 mars 2022, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à Monsieur [I] [V] à la somme de 218.000 euros, et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à la somme annuelle de 22.108 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 décembre 2022, le juge de la mise en état a enjoint à Monsieur [I] [V] et à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH de rencontrer Monsieur [X] [T] en qualité de médiateur judiciaire chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation, cette rencontre n’ayant cependant pas permis d’aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 octobre 2022, Monsieur [I] [V] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– le juger bien fondé en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

– condamner l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à lui payer une indemnité d’éviction se décomposant comme suit :

• la somme de 377.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

• la somme de 37.700 euros au titre des frais de remploi ;

• la somme de 2.387 euros au titre de son trouble commercial ;

• la somme de 83.054 euros au titre des frais de réinstallation ;

• la somme de 5.000 euros au titre des frais de déménagement ;

• la somme de 1.500 euros au titre des frais divers ;

– condamner l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à lui payer le montant des frais de licenciement de ses salariés, sur présentation des justificatifs ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à compter du 25 mars 2016 au montant du loyer principal en cours diminué d’un coefficient de précarité de 15% ;

– débouter l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses prétentions ;

– condamner l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, Monsieur [I] [V] fait valoir que l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit constitue une indemnité de remplacement dès lors qu’il a vocation à perdre la clientèle attachée à son fonds de commerce. Il précise que la valeur de son droit au bail s’élève à la somme totale de 377.055 euros, soit 305.532 euros s’agissant des locaux à usage commercial et 71.523 euros s’agissant du local à usage d’habitation, laquelle doit constituer le montant de l’indemnité principale dans la mesure où elle est supérieure à la valeur marchande de son fonds de commerce.

S’agissant des indemnités accessoires, le preneur déclare être fondé à réclamer : des frais de remploi d’un montant de 37.700 euros correspondant à 10% de l’indemnité principale ; une indemnité réparant son trouble commercial d’un montant de 2.387 euros ; des frais de réinstallation d’un montant de 83.054 euros correspondant à celui des travaux d’aménagement qu’il devra nécessairement entreprendre dans son nouveau local ; des frais de déménagement d’un montant de 5.000 euros ; des frais divers et de greffe d’un montant de 1.500 euros ; ainsi que des frais de licenciement qui devront être indemnisés sur justificatifs.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due au bailleur, il avance qu’il doit correspondre à celui du loyer en cours, auquel doit être appliqué un abattement de précarité de 15%.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 août 2022, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– dire et juger qu’à la suite du refus de renouvellement qu’il a signifié le 25 mars 2016 en réponse à la demande de renouvellement signifiée par Monsieur [I] [V], le bail commercial consenti à ce dernier a pris fin le 31 décembre 2015 ;

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction globale due à Monsieur [I] [V] à la somme de 255.000 euros ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [V] à la somme annuelle de 22.108 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2016 ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– ordonner la compensation à due concurrence entre les obligations respectives des parties au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

– condamner Monsieur [I] [V] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [I] [V] aux dépens ;

– dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH admet que le montant de l’indemnité d’éviction principale à laquelle peut prétendre son locataire doit correspondre à la valeur du droit au bail, soit à la somme de 218.000 euros retenue par l’expert judiciaire.

Il déclare consentir à verser les indemnités accessoires évaluées par l’expert, soit : la somme de 21.800 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 2.533 euros au titre du trouble commercial ; la somme de 10.000 euros au titre des frais de réinstallation ; la somme de 1.000 euros au titre des frais de déménagement ; et la somme de 2.000 euros au titre des frais divers.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, le bailleur approuve le montant annuel de 22.108 euros estimé par l’expert judiciaire tenant compte d’un abattement de précarité de 20%, d’un abattement de 3% et de 5% prenant en considération les clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail relatives à la prise en charge par le preneur des travaux de mise aux normes et du montant de la taxe foncière, ainsi que d’une majoration de 10% au titre du droit de terrasse.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 janvier 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 27 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 19 février 2025, puis prorogée au 19 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 7 mars 2022, l’expert judiciaire relève qu’ « en matière d’indemnité d’éviction, le principe est la perte du fonds, sauf au bailleur à démontrer le contraire. Ce dernier ne propose pas de locaux de remplacement et à notre connaissance, il n’y a pas de local équivalent libre dans le secteur, excluant toute possibilité de transfert. Nous raisonnerons donc sur la perte du fonds » (pièce n°8 en défense, page 39), cette conclusion n’étant pas contestée.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de Monsieur [I] [V] entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que ce dernier a droit à une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 18/03220 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMRFS

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 dudit code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien édifié sur cinq étages, de facture modeste avec façades en maçonnerie enduite et peinte, et en bon état de ravalement (pièce n°8 en défense, page 16).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’expert judiciaire relève qu’ils sont constitués : au rez-de-chaussée, d’une salle de café/restaurant présentant un linéaire de façade de 9,10 mètres et d’une capacité assise déclarée de 40 à 50 places assises, outre une terrasse vitrée et fermée d’une capacité assise d’environ 18 places et une terrasse extérieure non couverte installée sur le trottoir d’une capacité assise d’environ 30 places, avec à l’arrière sanitaires, et cuisine aveugle établie sous courette ; au sous-sol, d’une grande cave avec, en emprise, réserve cloisonnée aux sol et plafond cimentés ; et au premier étage, d’un logement au sol plastique comprenant une pièce principale éclairée sur cour par deux baies, une cuisine éclairée par une baie, et une salle d’eau et sanitaires aveugle équipée d’un lavabo, d’une douche et d’un water-closet (pièce n°8 en défense, pages 18 à 26).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 123,90 m² s’agissant de la partie commerciale, et retient qu’ils sont divisés en cinq zones, à savoir : une première zone de vente d’une surface utile et d’une surface pondérée de 41 m² ; une deuxième zone de vente d’une surface utile de 34 m² et d’une surface pondérée de 27,20 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,80 ; une salle de sanitaires d’une surface utile de 2 m² et d’une surface pondérée de 0,50 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,25 ; une cuisine d’une surface utile de 14,70 m² et d’une surface pondérée de 5,87 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; et la cave avec réserve en sous-sol d’une surface utile de 32,20 m² et d’une surface pondérée de 6,44 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; soit une surface pondérée totale de 81 m² (pièce n°8 en défense, page 28).

Si le preneur argue que « la superficie pondérée des locaux commerciaux est de 78 m² + 13 m² + 2 m² = 93 m² » (page 5 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, nulle précision n’étant apportée sur le calcul ainsi opéré.

Dans ces conditions, la surface pondérée totale de 81 m² évaluée par l’expert judiciaire apparaît pertinente et sera retenue.

En ce qui concerne la partie à usage d’habitation, l’expert retient une surface de 26,34 m², laquelle correspond à celle mentionnée au contrat de bail commercial (pièce n°1 en demande et en défense, page 2, et pièce n°8 en défense, page 28) et n’est pas contestée.

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des neuf références issues de son observation du marché constituées d’une fixation judiciaire, de quatre renouvellements amiables et de quatre locations nouvelles, et tenant compte notamment de l’emplacement moyen des locaux en cause dans un quartier populaire et cosmopolite doté d’une commercialité de proximité et d’intérêt local avec des locaux à effet d’enseigne réduit, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 400 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie commerciale et d’un montant de 288 euros par mètre carré s’agissant de la partie à usage d’habitation (pièce n°8 en défense, pages 40, 41, 42 et 43).

L’expert applique ensuite une majoration de 10% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie le locataire (pièce n°8 en défense, page 43).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de : [81 x (400 + 10%)] + (26,34 x 288) = 43.225,92 euros.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

De fait, les parties s’accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné.

Dès lors, eu égard au montant annuel du loyer fixé au bail initial, soit 8.385,30 euros hors taxes et hors charges, et aux derniers indices trimestriels des loyers commerciaux publiés au quatrième trimestre de l’année 2005 et au troisième trimestre de l’année 2015, correspondant aux années de conclusion du bail renouvelé et du refus de renouvellement, soit respectivement 93,46 et 108,38, le loyer de renouvellement théorique plafonné s’élève à la somme de : 8.385,30 x (108,38 ÷ 93,46) = 9.723,93 euros (pièce n°8 en défense, page 42).

Dans ces conditions, compte tenu du coefficient de commercialité de 6,5 retenu par l’expert judiciaire prenant en considération l’avantage que constitue le logement à usage d’habitation, la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (43.225,92 – 9.723,93) x 6,5 = 217.762,94 euros que l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH consent à arrondir à la somme de 218.000 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de Monsieur [I] [V] est de 218.000 euros.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).

En l’espèce, au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, l’expert judiciaire relève que le preneur a réalisé un chiffre d’affaires d’un montant : de 110.578 euros au cours de l’exercice 2017 ; de 117.090 euros au cours de l’exercice 2018 ; et de 107.194 euros au cours de l’exercice 2019 (pièce n°8 en défense, page 44).

Faisant référence aux derniers ouvrages publiés, l’expert judiciaire a estimé la valeur marchande du fonds litigieux à la somme de 185.000 euros (pièce n°8 en défense, page 45), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par Monsieur [I] [V] est de 185.000 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est inférieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la seconde représente le montant de l’indemnité principale devant revenir au preneur à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] à la somme de 218.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, eu égard aux droits d’enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu’aux commissions d’agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l’expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à 10% du montant de l’indemnité principale (pièce n°8 en défense, page 46), ce pourcentage étant admis par les deux parties.

Ce pourcentage apparaît pertinent et sera retenu, si bien que les frais de remploi s’élèvent à la somme de : 218.000 x 10% = 21.800 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] à la somme de 21.800 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 18/03220 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMRFS

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen dégagé sur les trois derniers exercices comptables connus, soit à la somme de : (10.132 ÷ 12) x 3 = 2.533 euros (pièce n°8 en défense, page 46).

Cependant, dès lors que le locataire réclame une somme inférieure à ce montant, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué la somme de 2.387 euros sollicitée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] au titre du trouble commercial à la somme de 2.387 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que « par frais de réinstallation, il faut comprendre les agencements et installations techniques indispensables pour l’exercice de l’activité. En matière d’indemnité d’éviction, le bailleur n’est pas redevable d’une livraison à neuf d’un magasin. Par ailleurs, une partie des aménagements sont amortis, et le surplus est intégré dans la valorisation du fonds. En l’espèce, le preneur, qui ne réclamait rien pour ce poste dans ses premières écritures, sollicite dans son dire récapitulatif des frais de réinstallation, mais sans aucun chiffrage ni justificatif. Sans doute, dans sa recherche d’un nouveau fonds, il s’orientera à privilégier l’acquisition d’un café / restaurant déjà vraisemblablement équipé et doté d’une extraction. En l’absence de justificatif, mais considérant que les locaux d’accueil pourront nécessiter des mises aux normes, lesquelles sont toujours dues, ce poste est compté forfaitairement pour 10.000 € » (pièce n°8 en défense, pages 46 et 47).

Le demandeur produit désormais aux débats un devis n°2205-002 en date du 25 mai 2022 émis par la S.A.S. ARTISTICO d’un montant total de 83.054,40 euros T.T.C. (pièce n°24 en demande).

Cependant, seuls peuvent être pris en compte, dans ce devis, les postes relatifs aux éléments spécifiques ne pouvant faire l’objet d’un déménagement depuis les anciens vers les nouveaux locaux, à savoir le fourneau, le four et la table à pizza, les arrière-bars, et le comptoir de bar en bois massif, dont le montant s’élève à la somme de : 4.860 + 5.300 + 4.300 + 4.500 + 6.800 + 2.600 = 28.360 euros H.T., soit à la somme de 34.032 euros T.T.C.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] au titre des frais de réinstallation à la somme de 34.032 euros.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l’espèce, l’expert judiciaire souligne que « mobilier et équipements sont incorporés dans la valeur du fonds. Seuls les effets personnels éventuels de l’exploitant sont concernés, en particulier ceux contenus dans le logement. En l’absence de devis, et compte tenu de la surface réduite à déménager (studio d’environ 26 m2), il est retenu forfaitairement 1.000 € » (pièce n°8 en défense, page 47).

Cependant, comme précédemment indiqué, il ressort du devis n°2205-002 en date du 25 mai 2022 émis par la S.A.S. ARTISTICO que la plupart des meubles et matériels garnissant le local commercial peuvent être déménagés, et notamment l’armoire réfrigérée, le tour pâtissier, le lave-vaisselle frontal, ainsi que les tables et chaises de restaurant (pièce n°24 en demande), lesquels sont particulièrement volumineux.

Dans ces conditions, les frais de déménagement seront justement évalués à la somme de 4.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] au titre des frais de déménagement à la somme de 4.000 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme de 2.000 euros (pièce n°8 en défense, page 47).

Cependant, dès lors que le locataire réclame une somme inférieure à ce montant, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sollicitée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] au titre des frais divers et de greffe à la somme de 1.500 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l’espèce, il appartiendra au bailleur de rembourser à son locataire les frais de licenciement engagés à la suite de son départ des locaux.

En conséquence, il convient de dire que les frais de licenciement supportés par Monsieur [I] [V] seront remboursés par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH sur production de leurs justificatifs.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due au preneur à bail s’élève à la somme totale de : 218.000 + 21.800 + 2.387 + 34.032 + 4.000 + 1.500 = 281.719 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] à la somme totale de 281.719 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner le premier à payer ces sommes au second, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

Sur le point de départ du droit à indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a pris fin le 31 décembre 2015, consécutivement à la demande de renouvellement à compter du 1er janvier 2016 signifiée par Monsieur [I] [V] à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH par acte d’huissier en date du 29 décembre 2015, laquelle demande de renouvellement a été refusée par ce dernier par acte d’huissier en date du 25 mars 2016, c’est-à-dire dans le délai légal de trois mois (pièces n°3 et n°4 en demande, et n°2 et n°3 en défense).

Cependant, force est de constater que dans son jugement mixte en date du 18 mars 2021, le présent tribunal a notamment, dans son dispositif, « dit que le refus de renouvellement par PARIS HABITAT-OPH signifié le 25 mars 2016 en réponse à la demande de renouvellement de M. [V] a mis fin au bail du 26 juillet 2016 portant sur les locaux situés [Adresse 6] le 25 mars 2016 » (pièce n°7 en défense).

Dès lors, eu égard à l’autorité de la chose jugée dont est revêtu ce jugement, et en l’absence d’appel interjeté contre celui-ci, il y a lieu de relever que l’expiration du contrat de bail commercial a définitivement été fixée au 25 mars 2016, de sorte que le point de départ du droit du bailleur à la perception d’une indemnité d’occupation court à compter du lendemain, soit à compter du 26 mars 2016.

En conséquence, il convient de retenir que le droit de l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à la perception d’une indemnité d’occupation a commencé à courir à compter du 26 mars 2016.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

Selon les dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des neuf références issues de son observation du marché constituées d’une fixation judiciaire, de quatre renouvellements amiables et de quatre locations nouvelles, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 250 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie commerciale et d’un montant de 288 euros par mètre carré s’agissant de la partie à usage d’habitation (pièce n°8 en défense, page 49).

L’expert applique ensuite une majoration de 10% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie le locataire, soulignant que « la capacité assise de la double terrasse (terrasse couverte de 18 places et terrasse extérieure de 30 places) permet de doubler celle de la salle (40/50 places), justifiant une majoration de + 10% pour la boutique » (pièce n°8 en défense, page 49), si bien que c’est à tort que le preneur allègue que « les terrasses ne sont pas nécessaires à accueillir une clientèle supplémentaire » (page 10 de ses dernières conclusions).

Enfin, l’expert retient : un abattement de précarité de 20% « vu l’ancienneté du congé remontant à 2016 » ; ainsi qu’un abattement de 3% et de 5% prenant en considération les clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail relatives à la prise en charge par le preneur des travaux de mise aux normes et du montant de la taxe foncière (pièce n°8 en défense, page 49).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : [(81 x 250) + (26,34 x 288)] + [(81 x 250) x 10%] – [[(81 x 250) + (26,34 x 288)] x 3%] – [[(81 x 250) + (26,34 x 288)] x 5%] – 20% = 22.107,24 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [I] [V] à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à la somme annuelle de 22.107,24 euros hors taxes et hors charges à compter du 26 mars 2016 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

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En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts de retard courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [I] [V] à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande d’anatocisme formée par le bailleur.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Sur la demande de compensation judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction fixée aux termes de la présente décision et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [I] [V] après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée par ce dernier en cours d’instance.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il sera également condamné à payer à Monsieur [I] [V] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

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En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 281.719 (DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE SEPT CENT DIX-NEUF) euros le montant de l’indemnité d’éviction due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à Monsieur [I] [V] en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 218.000 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 21.800 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 2.387 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 34.032 euros au titre des frais de réinstallation,

– la somme de 4.000 euros au titre des frais de déménagement,

– la somme de 1.500 euros au titre des frais divers et de greffe,

ORDONNE que les frais de licenciement supportés par Monsieur [I] [V] seront remboursés par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH sur production de leurs justificatifs,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à Monsieur [I] [V] la somme globale de 281.719 (DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE SEPT CENT DIX-NEUF) euros à titre d’indemnité d’éviction, ainsi qu’à rembourser les frais de licenciement supportés par Monsieur [I] [V] sur production de leurs justificatifs,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [I] [V] à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à la somme annuelle de 22.107,24 euros (VINGT-DEUX MILLE CENT SEPT euros et VINGT-QUATRE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 26 mars 2016 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [I] [V] après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle versée par ce dernier en cours d’instance,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA